Property Valuation Appeal: Building Volume, Servitudes, and Road Impact

Incarto n. 40.2005.106 __________ · Lugano 22 settembre 2005 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 18/20 giugno 2005 da

RI 1, contro

la decisione su reclamo emessa il 20 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 410 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 1. settembre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 410 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 788'815.-

Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 20 maggio 2005.

L’autorità di prima istanza ha riconfermato integralmente la propria decisione ritenendo corretta la volumetria considerata per l’edificio principale sub. AB, comprensiva della parte parzialmente interrata e non solo della costruzione fuori terra come risulterebbe dai calcoli effettuati dal reclamante, non sufficientemente importanti le servitù gravanti il fondo, che non ne avrebbero pregiudicato l’edificabilità, mentre non è nemmeno entrata nel merito del possibile influsso della presenza della confinante strada cantonale sul valore del terreno.

3. Con ricorso del 18/20 giugno 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale argomentando che il volume dell’edificio principale sarebbe di circa 1870 mc e non di 2419 mc come ritenuto dall’UCS, che le servitù presenti sul fondo, pur non avendo pregiudicato l’edificabilità del medesimo, ne diminuiscono comunque il valore e che pure la presenza a confine della strada cantonale, con il suo forte traffico e le relative immissioni, ridurrebbe il valore del terreno.

Il ricorrente postula di conseguenza un’equa diminuzione del valore di stima del mappale no. 410 RFD di __________.

4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

I fondi edificati devono invece essere valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

6. Nel corso del sopralluogo esperito il 1. settembre 2005, questo Tribunale ha potuto constatare che le piante agli atti corrispondono alla situazione reale e ha in particolare riscontrato le seguenti misure di altezza:

- al piano terreno (seminterrato): luce locali 2.60 m; locale sala fronte-lago

3.12 m. La parte lago è costituita da una camera e un soggiorno con servizi, mentre lo spazio rimanente è destinato a studio;

- spessore soletta intermedia tra il piano terreno (seminterrato) e il piano superiore 36 cm;

- al piano superiore: luce dei locali 2.64 m; atrio d’entrata 2.40 m; soggiorno da 3.23 a 3.86 m;

- cantina (vespaio) sotto il fronte lago: altezza media di 1.90 m.

Questo Tribunale ha quindi proceduto ad un nuovo calcolo del volume dell’edificio basandosi su quanto prescritto dalla Norma SIA 116, sulle superfici rilevate dal geometra revisore e riportate a RF nonché sulle misure indicate dal ricorrente nei piani agli atti e verificate in sede di sopralluogo unitamente alle altezze dei locali e allo spessore dei solai intermedi. I valori delle superfici sono stati approssimati a 0,50 mq.

7. Alla luce di tali risultanze, il volume complessivo dell’edificio sub. AB corrisponde a mc 2'203,19, arrotondato a mc 2'203 e deve pertanto essere corretto di conseguenza.

L’edificio, così come strutturato e predisposto e come del resto risulta dal Modulo 1, punto 3, presenta sostanzialmente due appartamenti che possono essere ben distinti l’uno dall’altro e pertanto deve essere considerato quale edificio abitativo da 2 o più appartamenti.

Il Tribunale ritiene inoltre di dover applicare un correttivo del – 10% sul valore metrico di base del terreno, così da tenere in debita considerazione l’esistenza dell’onere di passo e accesso al locale attrezzi di proprietà comunale che è iscritto a RF e che, pur non avendo pregiudicato l’edificabilità del fondo, a differenza del divieto di piantagione di alberi di alto fusto e della limitazione in altezza delle piantagioni, ne riduce comunque il suo valore, tanto più che deve obbligatoriamente essere esercitato per mezzo dell’accesso esistente a monte della proprietà.

Nella determinazione del valore metrico di base del terreno è invece già stata considerata l’esistenza della vicina strada cantonale e di tutte le conseguenze negative che ne derivano. Come del resto constatato anche in sede di sopralluogo il traffico non è inoltre tale da giustificare l’applicazione di un ulteriore correttivo da applicare al valore metrico base del fondo. Il Tribunale ritiene infine che tutti i terreni presenti nella ristretta fascia di Piano Regolatore che si trova in zona R3, rialzati rispetto al tracciato della strada cantonale, subiscano sostanzialmente le medesime conseguenze negative provenienti dall’arteria stradale e che pertanto non vi siano ragioni sostanziali per trattarli in modo differenziato.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo invero assai prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Di conseguenza, il ricorso deve essere parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 410 RFD di __________ stabilito in CHF 773'391.-, come da scheda di calcolo annessa.

8. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 2/3 per il ricorrente e del rimanente 1/3 per l’UCS.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stimaimmobiliaredel mappale no. 410 RFD di __________ stabilito in CHF 773'391.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 600.- è posta a carico del ricorrente in ragione di 2/3 e per il rimanente 1/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione é definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi