Property Valuation Appeal Based on Topography

Incarto n. 40.2005.101 __________ · Lugano 30 novembre 2005 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 15/16 giugno 2005 da

RI 1, contro

la decisione su reclamo emessa il 3 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 5090 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 5 ottobre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 5090 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 524'811.-

Il reclamo interposto in data 20 luglio 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 3 giugno 2005.

L’autorità di prima istanza ha ritenuto in sostanza di dover applicare un ulteriore correttivo del -20% sul valore metrico dell’intero terreno allo scopo di considerare, oltre all’esistenza di un onere di passo, la sua topografia sfavorevole, nonché, in aggiunta, un correttivo del -20% sul valore metrico del solo terreno eccedente, che presenta delle caratteristiche sfavorevoli più marcate. Oltre a ciò è stato diminuito pure il valore di reddito dell’edificio sub. A, passato da CHF 305'710.- a CHF 284'289.-

3. Con ricorso 15/16 giugno 2005, completato il 21/22 giugno 2005, RI 1 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore metrico del terreno a CHF/mq 70.-. Ciò poiché il medesimo, essenzialmente roccioso e in forte pendenza, è a suo dire difficilmente sfruttabile.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 5 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che sul fondo è presente un’edificio abitativo composto da un piano seminterrato con locali tecnici e rifugio, un primo piano di 2 ½ ampi locali abitato da RI 1 e un piano superiore di 3 locali affittato a terze persone per CHF 900.- mensili. Il sub. C è una piccola piscina esterna e il sub. D un pollaio.

Il terreno retrostante la casa è essenzialmente roccioso, molto ripido, con dei terrazzamenti a fungere da sostegno.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 Reg).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Alla luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un correttivo supplementare del -25% limitatamente al valore metrico del terreno eccedente, stabilito di conseguenza in CHF/mq 154.-

Ciò poiché, per confronto con i mappali confinanti nr. 1056, 5042 e 5156, tale porzione di terreno presenta una topografia più sfavorevole ed appare ancora più scoscesa e problematica in caso di edificazione.

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 5090 RFD di __________ stabilito in CHF 385'406.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per il ricorrente, che chiedeva la riduzione del valore metrico del terreno a CHF/mq 70.-, e del rimanente 1/5 per l’UCS (art.

38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 5090 RFD di __________ stabilito in CHF 385'406.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente per 4/5 e per il rimanente 1/5 a carico dell’UCS.

3. La presente decisione é definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi