Expropriation Indemnity Valuation Dispute for Road Improvement

Incarto n. 20.2008.6-8 · Lugano 22 luglio 2010 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Eraldo Pianetti ing. Luciano Sulmoni segretario giudiziario · Enzo Barenco

statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione dei progetti definitivi presentata da

ISEP 1 rappr. dal RA 1 contro COEP 3

nell'ambito delle opere di realizzazione di un nuovo marciapiede su Via __________ e di sistemazione dell'incrocio con Via __________ nel territorio dei Comuni di __________ e __________,

relativamente al mapp. no. 104 RFD di __________,

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in fatto ed in diritto

1.1.1. Lo ISEP 1 ha risolto di procedere ai lavori di sistemazione di Via __________, strada cantonale che collega i Comuni di __________ e __________. L’intervento, che implica espropriazioni varie, comprende la sistemazione dell’incrocio di __________ con l’inserimento di una banchina, rispettivamente il completamento del marciapiede lungo il lato a monte di Via __________ e la posa di un dosso e di un’isola spartitraffico in prossimità dell’area scolastica. Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 7.9 all’8.10.2007 conformemente agli art. 16 ss della Legge sulle strade (Lstr) e

20 ss della Legge di espropriazione (Lespr), previo invio di un avviso personale. Il Consiglio di Stato ha approvato il progetto con risoluzione del 27.2.2008 respingendo contestualmente l’opposizione e la domanda di modifica dei piani presentate da due proprietari. Tale risoluzione è cresciuta incontestata in giudicato. Gli atti sono quindi stati trasmessi al Tribunale di espropriazione per i suoi incombenti giusta l’art. 26 Lstr.

1.2. L’opera coinvolge parzialmente il mapp. no. 104 di __________ di proprietà di COEP 3. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato in ragione di mq 76 ed occupato temporaneamente per mq 91, superfici per le quali è offerta un’indennità di fr. 300.- il mq, rispettivamente di fr. 0.50 il mq. Con memoria del 20.9.2007 il proprietario ha notificato una pretesa di indennizzo di fr. 600.- il mq chiedendo inoltre il ripristino del giardino e delle opere di cinta. Quindi, aderendo alla richiesta dell’ente espropriante, ha autorizzato l’anticipata immissione in possesso dal 1°.3.2008. All’udienza dell’11.2.2009 l’espropriato ha accettato l’indennità per l’occupazione temporanea ed un importo complessivo di fr. 7'065.- per l’estirpazione di vegetali vari; i ripristini sono stati concordati direttamente dalle parti. L’udienza finale si è svolta il 18.12.2009, ad opera eseguita, ed in tale occasione è stato pattuito un ulteriore risarcimento per alcune piante sacrificate in aggiunta a quelle inizialmente previste.

2.Come indicato le parti hanno definito in forma amichevole le indennità per l’occupazione temporanea e per i vegetali soppressi, come anche i necessari ripristini alla proprietà (cfr. verbali dell’11.2 e 18.12.2009). Ciò costituisce accordo ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr.

3.Il mapp. no. 104 è un fondo di mq 1599 ubicato in località __________, a monte di Via __________, e così censito a RF:

sub. c) giardino mq 577 sub. f) passo mq 54 sub. g) corte mq 54 sub. h) campo mq 306 sub. A) laboratorio e abitazione mq 531 sub. D) portico mq 24 sub. E) pollaio mq 11 sub. I) tettoia mq 42

Si tratta di un terreno trapezoidale pianeggiante situato ad una quota leggermente superiore rispetto al sedime stradale. Oltre ad un’abitazione, la proprietà ospita il laboratorio della ditta __________ (condotta __________) alla quale si accede tramite un diritto di passo veicolare sui confinanti mapp. no. 565 e 902, quest’ultimo anch’esso coinvolto nella presente procedura (cfr. doc. fotografica; estratto SIFTI). La part. no. 104 forma con le adiacenti part. no. 902 e 565, di proprietà di __________, un comprensorio assegnato alla zona nucleo di nuova formazione NN soggetta al piano di quartiere PQ3 (cfr. piano delle zone; art. 46 e 60 NAPR).

4.4.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). Per la valutazione dell’indennità è decisiva la data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella di emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo conseguibile da un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p.

25 e 33). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita ufficialmente registrati, di preferenza negli anni immediatamente precedenti il dies aestimandi, e riferibili a fondi liberi analoghi al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408 c. 2c, 122 I 168 c. 3a, b/bb; RtiD I-2006 no. 48, I-2008 no. 52 c. 4). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato che costituisca una testimonianza valida e ragionevole dell’andamento del mercato immobiliare. Non potendosi, tuttavia, porre esigenze troppo severe al confronto, un’identità perfetta con gli oggetti paragonati non è richiesta; in effetti di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti del prezzo. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i prezzi di acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89). Non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).

4.2. In concreto l’indennità è stimata con valuta 1°.3.2008, data a far tempo dalla quale il proprietario ha autorizzato l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr). Come detto, il mapp. no. 104 forma con le

adiacenti part. no. 902 e 565 un comprensorio unico assegnato alla zona NN e soggetto al piano di quartiere PQ3. Vi è

ammessa la destinazione residenziale, commerciale e artigianale (in sostanza quella attuale) e vi è istituito un indice di sfruttamento 1.2 senza indice di occupazione (art. 46 NAPR). Nel comprensorio è così data la possibilità di costruire occupando tutto il fondo con la sola riserva della distanza dai confini; l’assenza di indice di occupazione conferisce sì una certa libertà progettuale, ma l’obbligo del piano di quartiere vincola i tre fondi interessati nella misura in cui l’edificazione deve comunque rispondere ad obiettivi pianificatori ben precisi dettati dal PR (art. 60 NAPR). Dall’indagine esperita come d’uso a RF è emersa una sola transazione, riferibile ad un terreno assegnato alla zona NN, stipulata pochi mesi dopo il dies aestimandi: riguarda il mapp. no. 149 (mq 4831), nel frattempo edificato e costituito in proprietà per piani, per il quale è stato corrisposto un prezzo di fr. 476.09 il mq (iscr. a RF il 29.8.2008 al d.g. 10682). Il fatto che non siano state reperite altre compravendite non stupisce perché l’estensione della zona NN è limitata a tre settori ben determinati lungo la strada cantonale che per lo più sono già edificati. Ciò non osta comunque all’applicazione del metodo statistico-comparativo poiché, come già indicato, la valutazione può fondarsi anche su di un prezzo isolato purché quest’ultimo sia esaminato con attenzione e non risulti influenzato da circostanze insolite (RtiD I-2008 no. 52 c. 4.1). In concreto è peraltro trascurabile che la compravendita del mapp. no.

149 sia avvenuta dopo il dies aestimandi poiché la mancanza stessa di altre transazioni permette di escludere variazioni significative dei valori immobiliari nei pochi mesi intercorsi tra la primavera e l’estate del 2008. Il mapp. no. 149 è ubicato all’altezza dell’incrocio di __________, di fronte alle proprietà __________. Esso dispone di una superficie edificabile di ca. 1600 mq (parte colorata in marrone sul piano delle zone), quella restante deve essere lasciata libera (parte tratteggiata); la superficie utile lorda, dedotti il portico ed i balconi, raggiunge ca. mq 5900 che corrispondono ad un indice di sfruttamento di 1.2 applicato all’intero fondo. Dal profilo della posizione e del potenziale edificatorio la situazione è quindi analoga a quella del mapp. no. 104. Il mapp. no. 149 si presta, tuttavia, più facilmente ad un’edificazione razionale, e questo non solo perché la sua superficie costruibile ha una conformazione più lineare del comprensorio formato dalle proprietà __________. Infatti l’edificazione secondo un piano di quartiere deve avvenire secondo un preciso concetto urbanistico e presuppone necessariamente l’accordo dei proprietari, condizionamenti ai quali non ha dovuto assoggettarsi il proprietario unico del mapp. no. 149 al momento della sua edificazione. Inoltre l’esperienza insegna che il piano di quartiere potrebbe portare ad una distribuzione iniqua di indici risolvibile solamente con un riordino fondiario o mediante compensazione pecuniaria. In definitiva l’edificazione del mapp. no.

104 appare quindi più onerosa dal profilo finanziario e tecnicamente più complessa. Sulla base di tali considerazioni gli importi indicati dalle parti quale compenso espropriativo appaiono inadeguati; in particolare l’indennità rivendicata dall’espropriato (fr. 600.-) oltre a non trovare alcun riscontro nei dati ufficiali, non è neppure giustificabile dal profilo edilizio e pianificatorio. Quand’anche si fosse a conoscenza di trattative vertenti su importi analoghi a quello preteso, non se ne potrebbe comunque tener conto poiché una semplice offerta di prezzo non ha peso nell’ambito della valutazione dell’indennità espropriativa (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Pertanto questo Tribunale reputa che nella primavera del 2008 il valore del mapp. no. 104 non potesse superare fr. 450.- il mq; i diritti e gli oneri che gravano il fondo non incidono su questo valore. A tanto ammonta quindi l’indennità per la superficie espropriata.

5.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale (art. 52 cpv. 3 Lespr) – già fissati dal Tribunale federale e corrispondenti, con effetto dal 1°.1.2010, al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione – come segue:

- del 3.5% dal 1°.3.2008 al 31.12.2009

- del 3% dal 1°.1.2010 in poi

6.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). L’espropriato non si è avvalso della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.

Per i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. Per l’espropriazione formale di mq 76 del mapp. no. 104 l’ente espropriante verserà all’espropriato un’indennità di fr. 450.- il mq oltre interessi al seguente saggio usuale:

- del 3.5% dal 1°.3.2008 al 31.12.2009

- del 3% dal 1°.1.2010 in poi

2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco