Land Expropriation Indemnity Valuation

Incarto n. 20.2007.3-3 · Lugano 20 novembre 2008 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa segretario giudiziario · Enzo Barenco

statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione dei progetti definitivi promossa da

ISEP 1 rappr. dal RA 1 contro COCE 2 composta da: 1. MCON 5 2. MCON 6 3. MCON 7 4. MCON 8 5. MCON 9 6. MCON 10 7. MCON 11 8. MCON 12

nell'ambito della sistemazione stradale di Via __________ e la creazione di un marciapiede, relativamente al mapp. no. 1846 RFD di __________,

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in fatto ed in diritto

1.1.1. Con risoluzione dell’11.12.2006 il Consiglio Comunale di __________ ha approvato il progetto concernente la sistemazione di Via __________ e la formazione di un marciapiede, ed ha concesso un credito di investimento per le opere di fr. 1'888'128.- (MM 14/06). Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dall’8.6 al 6.7.2007 conformemente agli art. 30 ss della Legge sulle strade (Lstr.). Il Municipio ha approvato il progetto con risoluzione del 22.10.2007 cresciuta incontestata in giudicato, ed ha quindi trasmesso l’incarto a questo Tribunale per i suoi incombenti come previsto dagli art. 31 e 26 Lstr..

1.2. La messa in atto del progetto coinvolge la comproprietà al mapp. no. 1846; stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato totalmente contro versamento di un’indennità di fr. 300.- il mq. Con memoria del 24.6.2007 gli espropriati hanno rivendicato un’indennità di almeno fr. 400.- il mq. L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 18.3.2008 con esito negativo. L’anticipata immissione in possesso è stata autorizzata a far tempo dal 1°.6.2008.

2.Il mapp. no. 1846 è costituito da una striscia di terreno di mq 235 già utilizzato come sedime stradale. Esso è frutto del frazionamento dell’originario mapp. no.

258 in più particelle, nell’ambito del quale già si era considerata quella superficie come necessaria all’allargamento di Via __________ in quanto riservata dal PR; in sostanza il frazionamento ha anticipato l’espropriazione. Libera da servitù ed oneri fondiari, la particella è assegnata alla zona residenziale semi-intensiva R3.

3.3.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). La data decisiva per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale corrisponde a quella dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, a quella dell’emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr.). L’indennità espropriativa consta, in particolare, dell’intero valore venale del

diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita ufficialmente registrati di preferenza negli anni immediatamente precedenti il dies aestimandi e riferibili a fondi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato e che costituisca una testimonianza valida quanto ragionevole dell’andamento del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27); in quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno quindi valenza decisiva (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Nell’operazione di estimo non è tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr.). Viceversa vanno considerate tutte le caratteristiche dei fondi (posizione, potenziale edilizio, conformazione, dimensione ecc.), senza trascurare, peraltro, le eventuali possibilità di miglior uso (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.), così da ottenere, in esito ad una ponderazione oggettiva ed agli adeguamenti che dovessero risultare necessari in ragione di peculiarità specifiche, un valore attendibile e corrispondente al prezzo che chiunque potrebbe conseguire nell’ambito di una transazione privata.

3.2. Il mapp. no. 1846 è da valutare come sedime edificabile essendo stato intavolato come mappale a sé stante solo e proprio in funzione del futuro intervento espropriativo. Questa circostanza è del resto riconosciuta dallo stesso ente espropriante la cui offerta di indennizzo include manifestamente la componente edilizia della superficie. Il Tribunale ha esperito come d’uso un’indagine a RF focalizzando le transazioni immobiliari stipulate immediatamente prima del 1°.6.2008 ed aventi per oggetto terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriando. Considerato che l’esito non si è rivelato del tutto soddisfacente, il sondaggio è stato esteso anche alle transazioni precedenti risalendo fino al 2001. Complessivamente sono così emersi i seguenti valori R3:

- fr. 360.- il mq per il mapp. no. 1865 di mq 600, loc. __________ (iscr. a RF il 13.4.2001 al d.g. 3038);

- fr. 310.- il mq per il mapp. no. 1845 di mq 2180, loc. __________ (iscr. a RF il 24.12.2001 al d.g. 9673);

- fr. 270.27 il mq per il mapp. no. 1883 di mq 481, loc. __________ (iscr. a RF il 13.12.2002 al d.g. 9665);

- fr. 288.89 il mq per il mapp. no. 1884 di mq 450, loc. __________ (iscr. a RF il 13.12.2002 al d.g. 9667);

- fr. 330.52 il mq per il mapp. no. 1869 di mq 593, loc. __________ (iscr. a RF il 26.8.2003 al d.g. 6672);

- fr. 315.64 il mq per il mapp. no. 1881 di mq 358, loc. __________ (iscr. a RF il 10.4.2003 al d.g. 2636);

- fr. 315.79 il mq per il mapp. no. 1845 di mq 475, loc. __________ (iscr. a RF il 24.2.2003 al d.g. 1327);

- fr. 327.- il mq per il mapp. no. 1868 di mq 280, loc. __________ (iscr. a RF il 26.8.2003 al d.g. 6674);

- fr. 370.- il mq per il mapp. no. 1889 di mq 550, loc. __________ (iscr. a RF l’11.3.2004 al d.g. 1871/2); il trapasso è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il 23.12.2003;

- fr. 226.56 il mq per il mapp. no. 239 di mq 3531, loc. __________ (iscr. a RF il 28.10.2004 al d.g. 8921; il fondo consta di una superficie boschiva di mq

340 e di un ripostiglio di mq 11;

- fr. 360.58 il mq per il mapp. no. 1882 di mq 416, loc. __________ (iscr. a RF il 30.8.2004 al d.g. 6968);

- fr. 387.33 il mq per il mapp. no. 1898 di mq 371, loc. __________ (iscr. a RF il 9.12.2004 al d.g. 10215); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/5 del mapp. no. 1875;

- fr. 380.- il mq per il mapp. no. 1902 di mq 428, loc. __________ (iscr. a RF il 6.4.2005 al d.g. 2602);

- fr. 369.24 il mq per il mapp. no. 1945 di mq 332, loc. __________ (iscr. a RF il 21.9.2007 al d.g. 7345); il trapasso è avvenuto in seguito a cessione ed esercizio di un diritto di compera annotato il 15.2.2007.

Su tali basi, tolte le punte estreme, risulta d’acchito che l’indennità offerta dal Comune (fr. 300.- il mq) è insufficiente. Piuttosto bisogna considerare che dopo una flessione riscontrata nel 2002, a partire dal 2003 il mercato immobiliare ha registrato un apparente rialzo raggiungendo una quotazione media di ca. 350.- fr. il mq; come si evince dai dati riportati, tale importo è riconducibile prevalentemente a superfici non particolarmente ampie che normalmente sono destinate ad accogliere abitazioni a carattere unifamiliare. Dopo il 2005 è stata stipulata una sola transazione, segno questo di un certo ristagno del mercato in base al quale è lecito ritenere che ancora nel giugno del 2008 questa tipologia di terreni non potesse valere più di 350.- fr. il mq. Tale importo si adegua perfettamente anche al mapp. no. 1846. Una indennità più consistente, che nell’ammontare raggiunga quella rivendicata dagli espropriati (almeno fr. 400.- il mq), è senz’altro da escludere poiché del tutto priva di riscontri oggettivi.

4.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale amministrativo federale, a decorrere dalla data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ossia dal 1°.6.2008 in poi.

5.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.

Per i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. Per l’espropriazione formale totale del mapp. no. 1846 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 350.- il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% dal 1°.6.2008.

2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

- - - - - - - - -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco