Expropriation Compensation for Road Project - Property No. 257
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe Swiss Expropriation Tribunal ruled on the quantum of compensation owed for the formal expropriation and temporary occupation of 130 sqm and 112 sqm, respectively, of a property (map no. 257) zoned R2 residential, necessary for a road restructuring and sidewalk creation project that began on June 1, 2008. The expropriated party contested the offered indemnity of CHF 300 per sqm, claiming at least CHF 400 per sqm, and raised technical objections to the approved project which the court dismissed as outside its jurisdiction. The Tribunal upheld the expropriating authority's offered compensation, reasoning that a comparative analysis of recent property transactions in the relevant R2 residential zone—which is subject to traffic and has lower exploitation indices (0.4) than the quieter R2a zone—showed land values averaging around CHF 280 per sqm, making the offered CHF 300 per sqm adequate and rejecting the owner’s claim as excessive compared to the local market; the court also confirmed the temporary occupation indemnity at the standard rate of CHF 0.50 per sqm annually, effective from the date of anticipated possession, plus 3.5% interest.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 34 Lstr, Art. 9 Lespr, Art. 19 Lespr, Art. 11 let. a Lespr, Art. 12 cpv. 2 Lespr, Art. 12 cpv. 1 Lespr; Expropriation Compensation for Road Project - Property No. 257: 257) zoned R2 residential, necessary for a road restructuring and sidewalk creation project that began on June 1, 2008. The expropriated party contested the offered indemnity of CHF 300 per sqm, claiming at least CHF 400 per sqm, and raised technical objections to the approved project which the court dismissed as outside its jurisdiction. The Tribunal upheld the expropriating authority's offered compensation, reasoning that a comparative analysis of recent property transactions in the relevant R2 residential zone—which is subject to traffic and has lower exploitation indices (0.4) than the quieter R2a zone—showed land values averaging around CHF 280 per sqm, making the offered CHF 300 per sqm adequate and rejecting the owner’s claim as excessive compared to the local market; the court also confirmed the temporary occupation indemnity at the standard rate of CHF 0.50 per sqm annually, effective from the date of anticipated possession, plus 3.5% interest.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
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Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited in the reasoning regarding the principle of full compensation for formal expropriation, but not explicitly in the dispositive orders.
Cited in the reasoning regarding the components of expropriation indemnity (saleable value), but not explicitly in the dispositive orders.
Cited in the reasoning regarding factors not considered in the valuation (value changes due to the expropriating work), but not explicitly in the dispositive orders.
Cited in the reasoning regarding the decisive date for indemnity valuation, but not explicitly in the dispositive orders.
Cited in order 2 to determine the interest rate and start date for indemnity interest.
Cited in order 3 to rule that legal costs are borne by the expropriating authority.
Mentioned in the reasoning as the basis for the Municipality's competence to approve the project, but not cited in the dispositive orders.
Mentioned in the facts as the basis for transferring the file to the Tribunal, but not cited in the dispositive orders.
Mentioned in the facts as the basis for transferring the file to the Tribunal, but not cited in the dispositive orders.
Testo completo
Incarto n. 20.2007.3-1
Lugano
20 novembre 2008
Sentenza
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini
arch. Alberto Canepa
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione dei progetti definitivi promossa da
ISEP 1
rappr. dal RA 1
contro
COES 1
nell'ambito della sistemazione stradale di Via __________ e la creazione di un marciapiede,
relativamente al mapp. no. 257 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Con risoluzione dell11.12.2006 il Consiglio Comunale di __________ ha approvato il progetto concernente la sistemazione di Via __________ e la formazione di un marciapiede, ed ha concesso un credito di investimento per le opere di fr. 1'888'128.- (MM 14/06). Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dall8.6 al 6.7.2007 conformemente agli art. 30 ss della Legge sulle strade (Lstr.). Il Municipio ha approvato il progetto con risoluzione del 22.10.2007 cresciuta incontestata in giudicato, ed ha quindi trasmesso lincarto a questo Tribunale per i suoi incombenti come previsto dagli art. 31 e 26 Lstr.. 1.2. La messa in atto del progetto coinvolge il mapp. no. 257 di proprietà di COES 1; stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato definitivamente in ragione di mq 130 ed occupato temporaneamente per mq 112, superfici per le quali è offerta unindennità di fr. 300.- il mq, rispettivamente di fr. 0.20 il mq. Con memoria del 5.7.2007 lespropriato ha contestato lofferta rivendicando unindennità di almeno fr. 400.- il mq. Ludienza di conciliazione ha avuto luogo il 18.3.2008 con esito negativo. In proposito basti rilevare che il Municipio ha aumentato lindennità per loccupazione temporanea a fr. 0.50 il mq e che per il resto le parti hanno confermato le rispettive posizioni. Lanticipata immissione in possesso è stata autorizzata a far tempo dal 1°.6.2008.
2.Preliminarmente è doveroso rilevare che nella sua notifica 5.7.2007 lespropriato ha sollevato tutta una serie di questioni di ordine tecnico sulle quali il Municipio ha preso posizione con successivo scritto del 26.9.2007. Nella misura in cui sono riferite al progetto come tale (evacuazione delle acque luride e meteoriche, pozzetti, quote, muretto di contenimento, accessi) esse sfuggono al sindacato di questo Tribunale poiché la competenza ad approvare il progetto spetta al solo Municipio (art. 34 Lstr.). Lunica rivendicazione di natura prettamente espropriativa concerne la preesistente recinzione parallela al campo stradale ed è da considerarsi evasa con il predetto scritto del 26.9.2007 nel quale il Municipio ne ha garantito il ripristino.
3.Il mapp. no. 257 è ubicato in località __________ ed è così censito a RF: sub. h) prato vignato mq 5933 sub. A) abitazione mq 56 sub. B) rimessa mq 40 sub. C) ripostiglio mq 6 sub. D) stalla fienile mq 272 sub. J) deposito latte mq 17 sub. K) rustico pollaio mq 48 sub. L) portico mq 68 sub. M) autorimessa mq 11 sub. N) stalla mq 14 totale mq 6465 La particella, piana e di conformazione pressoché rettangolare, è posta a diretto confine con la Via __________. Libera da servitù ed oneri fondiari, essa è assegnata alla zona residenziale estensiva R2.
4.4.1. Lespropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dallintervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se levento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). La data decisiva per la valutazione dellindennità per espropriazione formale corrisponde a quella dellanticipata immissione in possesso o, in difetto, a quella dellemissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr.).
Lindennità espropriativa consta, in particolare, dellintero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nellambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita ufficialmente registrati di preferenza negli anni immediatamente precedenti il dies aestimandi e riferibili a fondi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss;
DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). Lapplicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato e che costituisca una testimonianza valida quanto ragionevole dellandamento del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27); in questottica le punte estreme ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno quindi valenza decisiva (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
Nelloperazione di estimo non è tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dallopera eseguita dallente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr.). Viceversa vanno considerate tutte le caratteristiche dei fondi (posizione, potenziale edilizio, conformazione, dimensione ecc.), senza trascurare, peraltro, le eventuali possibilità di miglior uso (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.), così da ottenere, in esito ad una ponderazione oggettiva ed agli adeguamenti che dovessero risultare necessari in ragione di peculiarità specifiche, un valore attendibile e corrispondente al prezzo che chiunque potrebbe conseguire nellambito di una transazione privata. 4.2.
Il Tribunale ha esperito come duso unindagine a RF focalizzando le transazioni immobiliari stipulate immediatamente prima del 1°.6.2008 ed aventi per oggetto terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriando. Considerato che lesito non si è rivelato del tutto soddisfacente, il sondaggio è stato esteso anche alle transazioni precedenti risalendo fino al 2000. Complessivamente sono così emersi i seguenti valori: per la zona R2 residenziale estensiva: - fr. 277.89 il mq per il mapp. no. 1878 di mq 475, loc. __________ (iscr. a RF il 4.11.2002 al d.g. 8261); - fr. 277.80 il mq per il mapp. no. 204 di mq 446, loc. __________ (iscr. a RF il 29.10.2002 al d.g. 8179); - fr. 328.46 il mq per il mapp. no. 1879 di mq 369, loc. __________ (iscr. a RF il 12.2.2003 al d.g. 1025); - fr. 279.76 il mq per il mapp. no. 1880 di mq 336, loc. __________ (iscr. a RF il 5.5.2006 al d.g. 3676); per la zona R2a residenziale estensiva collinare: - fr. 403.94 il mq per i mapp. no. 1859, 1860, 1861 e 1862 di complessivi mq 912, loc. __________ (iscr. a RF il 9.6.2000 al d.g. 4823/4); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 4/5 del mapp. no. 1060.
Il trapasso è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il 9.6.2000; - fr. 333.60 il mq per il mapp. no. 1863 di mq 394, loc. __________ (iscr. a RF il 9.6.2000 al d.g. 4825/6); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/5 del mapp. no. 1060. Il trapasso è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il 9.6.2000; - fr. 300.- il mq per mq 16 scorporati dal mapp. no. 784 ed aggiunti alla strada al mapp. no. 790 di proprietà comunale, loc. __________ (iscr. a RF il 31.12.2001 al d.g. 9770/1); - fr. 303.97 il mq per il mapp. no. 1496 di mq 806, loc. __________ (iscr. a RF il 4.8.2003 al d.g. 6048); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/5 della strada al mapp. no. 751; - fr. 63.61 il mq per il mapp. no. 460 di mq 393, loc. __________ (iscr. a RF il 12.5.2004 al d.g. 3599); - fr. 358.91 il mq per il mapp. no. 1495 di mq 808, loc. __________ (iscr. a RF il 1°.10.2004 al d.g. 8076); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/5 della strada al mapp. no. 751; - fr. 347.01 il mq per il mapp. no. 1915 di mq 536, loc. __________ (iscr. a RF il 21.2.2006 al d.g. 1753); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/3 del mapp. no. 1543 e di 1/20 del mapp. no. 1155; - fr. 427.39 il mq per il mapp. no. 1940 di mq 460, loc. __________ (iscr. a RF il 2.7.2007 al d.g. 5007); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/8 del mapp. no. 1507;
Le zone R2 e R2a presentano differenze non trascurabili. La zona R2a, che ha un indice di occupazione del 20% ed un indice di sfruttamento dello 0.3 (art. 38 NAPR), si estende ad un territorio a vocazione tipicamente residenziale, situato in collina, tranquillo e discosto dal traffico di transito. Una realtà, questa, ben diversa da quella della zona R2 nella quale vigono parametri edilizi leggermente superiori, con un indice di occupazione del 25% ed un indice di sfruttamento dello 0.4 (art. 37 NAPR), ma che si trova posta a confine, rispettivamente nelle immediate vicinanze di Via __________ e, verso nord, con zone a sfruttamento più intensivo.
La differenza tra le due zone risulta anche dai valori accertati. Infatti, prescindendo da quelli estremi, la zona R2a ravvisa una quotazione che oscilla tra i 300.- ed i 400.- fr. il mq e che sembra essere orientata al rialzo. Di contro nella zona R2 i valori sono più bassi, attestandosi mediamente attorno ai 280.- fr. il mq, e nellarco di quattro anni sono rimasti costanti; inoltre recentemente non vi sono state transazioni, segno questo di un certo ristagno del mercato per questa tipologia di terreni. Da ciò la constatazione che la pretesa dellespropriato (di almeno fr. 400.- il mq) appare eccessiva nella misura si avvicina ai prezzi soluti nella zona R2a ma è ben lungi dal trovare riscontro nella zona R2 di appartenenza del mapp. no. 257.
Tutto ciò considerato lindennità di fr. 300.- il mq offerta dal Comune appare complessivamente adeguata alla situazione ed alle caratteristiche della proprietà e dunque può essere confermata.
5.Loccupazione temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo, concorre allattuazione dellopera ed è normalmente dettato da necessità di cantiere; concluso lintervento il sedime è da restituire ripristinato al proprietario. La relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario derivante dalla limitazione duso del bene, salvo che egli renda attendibile un miglior uso ai sensi dellart. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273). Di regola lindennità annua riconosciuta nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq (TE sott. 2.3.1999 in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM 24.4.2008 N. 50.2006.5). In concreto il provvedimento colpisce una superficie prativa di mq 112 per la quale attualmente non è ipotizzato alcun miglior uso. Di conseguenza lindennità, che il Comune ha adeguato a fr. 0.50 il mq/annui e che nellammontare risponde ai canoni giurisprudenziali, può essere confermata.
6.Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale amministrativo federale, a decorrere dalla data dellanticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ossia dal 1°.6.2008 in poi.
7.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dellente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). Lespropriato non si è avvalso della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. Lente espropriante verserà allespropriato per il mapp. no. 257 le seguenti indennità: - fr. 300.- il mq per lespropriazione formale di mq 130 - fr. 0.50 il mq/annui per loccupazione temporanea di mq 112
2. Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5% dal 1°.6.2008 in poi.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dellente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dallintimazione.
5. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco