Expropriation Compensation Valuation for Neighborhood Road Construction

Incarto n. 20.2006.20-8 · Lugano 27 giugno 2007 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Giancarlo Rosselli arch. Claudio Morandi segretario giudiziario · Enzo Barenco

statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione promossa da

ISEP 1 rappr. dal RA 1 contro COES 7

nell'ambito delle opere di realizzazione della strada in zona __________, relativamente al mapp. no. 607 RFD di __________,

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in fatto ed in diritto

1.1.1. Il Comune di __________ intende urbanizzare la zona edificabile __________ costruendo, in sostituzione dell’attuale sentiero, una nuova strada di quartiere che s’innesta lungo la cantonale e termina con una piazza di giro. Il Consiglio Comunale ha approvato i progetti definitivi e concesso il credito con risoluzione del 23.1.2006 (MM 9/2005); contestualmente ha pure avallato il prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 70% della spesa. Il progetto definitivo e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal

29.5 al 27.6.2006.

1.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra gli altri, anche il mapp. no.

607 che appartiene ad COES 7 in ragione di ½ ciascuno. Stando alle tabella pubblicate il fondo è espropriato per ca. mq 17 contro versamento di un’indennità di fr. 100.- il mq. Entro il termine utile gli espropriati non hanno sollevato alcuna obiezione al progetto o all’espropriazione né hanno notificato pretese di indennizzo. Solo all’udienza di conciliazione del 14.11.2006 essi hanno sollecitato un’indennità di fr. 180.- il mq. Con ulteriore scritto del 23.12.1006 si sono opposti all’anticipata immissione in possesso. Con sentenza del 1°.3.2007 il Tribunale ha approvato il progetto ed accordato l’anticipata immissione in possesso respingendo l’opposizione degli espropriati; la sentenza è cresciuta incontestata in giudicato.

2.Gli espropriati hanno esposto la loro pretesa di indennizzo solo all’udienza di conciliazione del 14.11.2006 e quindi ben oltre il termine utile di 30 giorni sancito dall’art. 24 Lespr.. La notifica tardiva non pregiudica comunque il

diritto di ottenere una piena indennità poiché il Tribunale è tenuto a stimare d’ufficio i diritti da espropriare accertati nella tabella (art. 30 Lespr.).

3.Il mapp. no. 607, ubicato in località __________, è così censito a RF:

sub. a) giardino mq 471 sub. b) strada mq 110 sub. C) abitazione mq 115 sub. D) portico mq 15 totale mq 711

Il fondo, situato all’imbocco della nuova strada, è un terreno pianeggiante edificato con una casa unifamiliare. Sul fronte verso la strada cantonale il terreno presenta uno spiazzo asfaltato che serve d’accesso al garage; lungo il confine nord vi è un passaggio anch’esso asfaltato da cui si accede, attraverso la limitrofa part. no. 1055, al mapp. no. 1040, quest’ultimo a beneficio di un

diritto di passo pedonale e carrozzabile iscritto a carico della proprietà __________ (cfr. documentazione fotografica; estratto RF). Stando al locale PR la particella è assegnato alla zona residenziale R2.

4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

4.2. L’estimo si fonda sui valori ufficiali riferibili alle transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione – che in concreto è stata accordata mediante sentenza del 1°.3.2007

– e riguardanti terreni liberi situati ad __________ in zona R2. Dall’indagine esperita come di rito a RF sono emersi i seguenti risultati:

- fr. 100.- il mq per il mapp. no. 1058 di mq 623, loc. __________ (iscr. a RF il 17.8.2000 al d.g. 16354);

- fr. 111.11 il mq per il mapp. no. 626 di mq 90, loc. __________ (iscr. a RF il 14.7.2000 al d.g. 13965);

- fr. 110.- il mq per il mapp. no. 625 di mq 82, loc. __________ (iscr. a RF il 16.5.2000 al d.g. 9315).

- fr. 443.78 il mq per i mapp. no. 364, 365 e 1013 di complessivi mq 676, loc. __________ (iscr. a RF il 22.12.2003 al d.g. 32064). Il mapp. no. 364 ed il mapp. no. 365 sono parzialmente edificati, il primo con un’abitazione (mq 57) ed un pollaio (mq 31), il secondo con un rustico (mq 92);

- fr. 30.72 il mq per il mapp. no. 1042 di mq 3255, loc. __________ (iscr. a RF il 16.10.2003 al d.g. 26655). Il fondo è stato acquistato dal Comune di____________;

- fr. 170.- il mq per il mapp. no. 609 di mq 462, loc. __________ (iscr. a RF il 13.1.2006 al d.g. 806);

- fr. 150.- il mq per il mapp. no. 611 di mq 495, loc. __________ (iscr. a RF il 13.1.2006 al d.g. 807);

Stando alle transazioni elencate, nel 2000 non risultano particolari differenze di prezzo dipendenti dalla zona di appartenenza dei fondi; se ne può ragionevolmente dedurre che i prezzi soluti nel 2006 per terreni ubicati in zona __________ possono validamente essere presi a paragone per l’estimo dei terreni situati in zona __________, pur tenendo conto che quest’ultima oggi è solo parzialmente urbanizzata. Considerato che dal profilo residenziale complessivamente le due località sono simili e che il 2006 è stato un anno di crescita per il mercato immobiliare (cfr. USTAT, Dati, statistiche e società, 2007-1), è lecito concludere che nel 2007 il valore medio dei terreni urbanizzati R2 si situasse attorno ai 180.- fr. il mq.

4.3. Il mapp. no. 607 è di conformazione piuttosto irregolare ma è comunque ampio e ben urbanizzato prestandosi all’edificazione razionale secondo i parametri di zona. Come già rilevato il fondo è però gravato da un onere di passo pedonale e carrozzabile a favore della part. no. 1040, costituita in PPP (18 appartamenti), il cui tracciato corre lungo tutto il confine nord della particella. Stando all’art. 14 cpv. 1 Lespr. nella stima del valore venale si deve tener conto delle servitù attive e passive attinenti al fondo al momento del deposito dei piani imputandole sul valore venale qualora costituissero un onere; non occorre che la riduzione sia specificata in cifre, basta che si rifletta sul risultato finale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 84 p. 266, ad art. 21 no. 1-3; DTF 119 Ib 447 c. 3). La servitù di passo è un diritto reale legato al fondo che di principio persiste anche in caso di cessione. Essa limita dunque, per l’acquirente, la libera disponibilità del bene e, prima ancora, può rappresentare un fattore negativo per la cerchia di potenziali acquirenti. Sotto questo profilo essa costituisce dunque un onere che incide sul valore della proprietà. Ciò considerato – e visto che le restanti servitù non influiscono invece né sulle possibilità di sfruttamento né sul valore del fondo – il Tribunale reputa giustificata ed equa una riduzione del 10% rispetto al valore edilizio pieno e pertanto fissa l’indennità espropriativa a fr. 160.- il mq.

5.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale federale, a decorrere dal 1°.3.2007, data in cui è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

6.Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.

Per i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di ca. mq 17 del mapp. no. 607 l’ente espropriante verserà ai comproprietari un’indennità di fr. 160.- il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% dal 1°.3.2007.

2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco