Expropriation Indemnity Valuation for Service Road Construction

Incarto n. 20.2006.12-8

Lugano

26 gennaio 2007

Sentenza

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Giorgio Caprara

arch. Alberto Canepa

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione promossa da

ISEP 1

rappr. dal RA 1

contro

COCE 1 composta da:

MCON 1

MCON 2

tutti rappr. da RA 2

nell'ambito della realizzazione infrastrutture di urbanizzazione e di sistemazione stradale in zona P__________

relativamente al mapp. n. 458 RFD C__________

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in fatto ed in diritto

1.1.1. Il Comune di C__________ intende urbanizzare la zona P__________ realizzando la nuova strada di servizio 2.4 di PR e posando contestualmente le infrastrutture (canalizzazioni, condotta dell’acqua potabile ed illuminazione). Il credito per l’attuazione dell’opera è stato approvato dal Consiglio Comunale con risoluzione del 12.12.2005 (MM 148 del 31.10.2005). Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 24.4 al 23.5.2006. 1.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra le altre, anche la part. no. 458 espropriata in ragione di mq 73.3 contro versamento di un’indennità di fr. 110.- il mq. I proprietari, che non hanno preso posizione né avanzato pretese espropriative entro il termine utile, all’udienza di conciliazione del 10.10.2006 hanno sollecitato un’indennità di fr. 180.- il mq ed accordato l’anticipata immissione in possesso con effetto immediato. Il progetto definitivo è stato approvato dal Tribunale di espropriazione con sentenza del 12.10.2006.

2.Il mapp. no. 458 è costituito da un’ampia superficie prativa piana e rettangolare di mq 2644. Stando al vigente PR, approvato il 6.3.2001/16.4.2003, il fondo appartiene alla zona residenziale semi-intensiva (RsI) dove sono ammesse costruzioni sino a 3 piani anche contigue ed un indice di occupazione del 40% (art. 52 NAPR).

3.3.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss;

Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss;

DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no.

27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). 3.2. L’estimo si fonda sui valori ufficiali riferibili alle transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso – che in concreto si situa al 10.10.2006 (art. 19 Lespr.) – e riguardanti terreni liberi siti a C__________ nella zona RsI.

L’indagine esperita come d’uso a RF offre i seguenti risultati: - fr. 168.- il mq per la part. no. 460 di mq 1399, loc. P__________ (iscr. a RF il 25.11.2003 al d.g. 2400). La particella è nata dal frazionamento del mapp. 460, in origine di mq 2532, nei nuovi mapp. no. 460 di mq 1399 e no. 860 di mq 1119 (cfr. istanza di frazionamento 10.11.2003); - fr. 169.73 il mq per il mapp. no. 861 di mq 446 con quota di comproprietà di 1/3 sulla coattiva al mapp. no. 860, loc. P__________ (iscr. a RF il 30.4.2004 al d.g. 745). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato con d.g. 7.1.2004; - fr. 181.09 il mq per il mapp. no. 862 di mq 497 con quota di comproprietà di 2/3 sulla coattiva al mapp. no. 860, loc.

C__________ (iscr. a RF il 14.7.2004 al d.g. 1296); Se ne deve dedurre che l’indennità offerta dal Comune è insufficiente poiché non corrisponde ai valori ufficiali di mercato; poco importa, quindi, che altri espropriati (cfr. mapp. no. 430, 380, 739,409, 456 e 457) l’abbiano accettata (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86). D’altra parte le transazioni elencate si riferiscono a terreni risultanti da un frazionamento ed ubicati a diretto confine con la proprietà qui espropriata; di conseguenza sono buoni modelli di paragone. Il mapp. no. 458 è un terreno che si presta in modo ideale allo sfruttamento edilizio ammesso dal PR sia per conformazione e morfologia, sia per il fatto che già è accessibile dal tracciato stradale esistente, invero alquanto sconnesso ma comunque percorribile, e senza che le servitù a suo carico incidano sull’edificabilità.

L’edificazione secondo criteri ottimali è peraltro favorita dall’ampio fronte stradale che ne consente il frazionamento, in effetti già avvenuto (cfr. verbale del 10.10.2006). Infine non è trascurabile che, essendo retrostante rispetto alla strada cantonale, la proprietà non è direttamente esposta alle immissioni che ne derivano. Tali caratteristiche positive pongono il terreno nella categoria dei buoni terreni edilizi e confermano l’attendibilità della pretesa risarcitoria avanzata dagli espropriati. L’indennità espropriativa è quindi fissata in fr. 180.- il mq.

4.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale e decorrono dal 10.10.2006, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

5.Considerato che gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale non si assegnano ripetibili.

Per i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 73.3 del mapp. no. 458 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 180.- il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a far tempo dal 10.10.2006.

2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

- RA 1 - RA 2

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco