Swiss Expropriation Tribunal Indemnity Dispute for Road Restructuring

Incarto n. 20.2005.16-6

Lugano

27 febbraio 2007

Sentenza

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Bruno Buzzini

ing. Giorgio Caprara

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da

ISEP 1

rappr. dal RA 1

contro

COES 5

rappr. dall’ RA 4

nell'ambito del riassetto viario del comparto R__________ e meglio della sistemazione di Via B__________ e di Via S__________,

relativamente al mapp. n. 535 RFD di G__________

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in fatto ed in diritto

1.1.1. Il Comune di G__________ intende procedere alla sistemazione di Via B__________ e Via S__________ conformemente alla variante di PR approvata dal Consiglio di Stato in data 14.5.2002. L’intervento, che comporta espropriazione varie, vuol essere un deterrente al traffico parassitario e lo strumento per migliorare la sicurezza, specie per l’utenza pedonale. Il Consiglio comunale ha approvato il progetto e stanziato il credito con risoluzione del 4.2.2002 (MM 956 del 30.4.2001). Trattandosi di strade cantonali, il Comune ha ottenuto la delega del Consiglio di Stato con risoluzione del 24.6.2003. 1.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra le altre, anche la part. no. 535, di proprietà di COES 5, espropriata per mq 140 contro versamento di un’indennità di fr. 160.- il mq. Il proprietario, che non ha preso posizione né avanzato pretese espropriative entro il termine utile, all’udienza di conciliazione del 23.6.2005 ha sollecitato un aumento dell’indennità ed accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 1°.2.2006. Il progetto definitivo è stato approvato dal Tribunale di espropriazione con sentenza del 12.7.2005.

2.Il mapp. no. 535 è così censito a RF: sub. c) posteggi mq 238 sub. d) terrazza mq 90 sub. e) terrazza mq 35 sub. f) terrazza mq 95 sub. g) piazzale mq 113 sub. h) piazzale mq 478 sub. i) posteggio mq 88 sub. k) posteggio mq 89 sub. l) accesso mq 218 sub. m) posteggio mq 43 sub. n) piazzale mq 167 sub. o) accesso mq 37 sub. p) piazzale mq 164 sub. q) posteggio mq 34 sub. r) accesso mq 117 sub. s) aiuola mq 51 sub. t) aiuola mq 43 sub. u) aiuola mq 88 sub. v) strada mq 146 sub. w) accesso mq 600 sub. A) fabbrica mq 3580 sub. B) uffici mq 988 totale mq 7502 La particella, che è di conformazione regolare e pianeggiante, è gravata con varie servitù reciproche. Posta all’angolo tra Via S__________ e Via __________ essa è assegnata alla zona artigianale-industriale (AI).

3.3.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss;

Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss;

DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no.

27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). 3.2. L’estimo si fonda sui valori ufficiali riferibili alle transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso – che in concreto si situa al 1°.2.2006 (art. 19 Lespr.) – e riguardanti terreni liberi siti a G__________ nella zona AI.

Oltre alla compravendita risalente al 1998 dello stesso mapp. no. 535, allora non ancora edificato, al prezzo di fr. 246.60 il mq (iscr. a RF il 13.5.1998 al d.g. 8128), dall’indagine esperita come d’uso a RF sono emersi i seguenti risultati: - fr. 210.- il mq per il mapp. no. 746 di mq 1417, loc. R__________ (iscr. a RF il 18.12.1998 al d.g. 21787). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera; - fr. 210.- il mq per il mapp. no. 747 di mq 1626. loc. R__________ (iscr. a RF il 18.12.1998 al d.g. 21789). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera; - nell’ambito di una rettifica dei confini: fr. 250.- il mq per mq 14 staccati dal mapp. no. 539 ed aggiunti ed aggiunti al mapp. no. 536, loc.

R__________ (iscr. a RF il 26.5.1999 al d.g. 8106/7). Considerato che i dati accertati sono scarsi, l’indagine è stata ampliata anche ad altri Comuni limitrofi con l’esito seguente: Comune di C__________ - fr. 140.- il mq per il mapp. no. 1280 di mq 550, loc. C__________ (iscr. a RF l’8.8.2000 al d.g. 6465); - fr. 140.- il mq per i mapp. no. 568 di mq 1268 e no. 1282 di mq 2084 con quote di comproprietà coattiva di 221/1000 e di 364/1000 sulla coattiva al mapp. no. 1283, loc. C__________ (iscr. a RF il 28.7.2000 al d.g. 6220). Tutti i fondi sono intavolati come prato-campo e sono stati acquistati dallo Stato del Cantone Ticino; - fr. 127.39 il mq per il mapp. no. 1172 di mq 3925, loc.

P__________ (iscr. a RF il 16.3.2000 al d.g. 2305); - fr. 165.88 il mq per il mapp. no. 1278 di mq 633, loc. C__________ (iscr. a RF l’8.10.2001 al d.g. 7424). Il trapasso è avvenuto in seguito ad aggiudicazione ad incanto pubblico; - fr. 101.56 il mq per il mapp. no. 530 di mq 10160, loc. P__________ (iscr. a RF il 4.11.2002 al d.g. 8218). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito come passo di mq 157 non è stato considerato. Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera; - fr. 267.38 il mq per i mapp. no. 906, 907, 908, 909 e 910 di complessivi mq 8527, con per ciascuno di essi quota di comproprietà di 1/6 sulla strada coattiva al mapp. no. 557, loc.

P__________ (iscr. a RF il 3.9.2002 al d.g. 7336); - fr. 204.95 il mq per il mapp. no. 571 di mq 6099, loc. P__________ (iscr. a RF il 30.12.2004 al d.g. 10977); Comune di Magadino - fr. 145.85 il mq per il mapp. no. 1853 di mq 1200, loc. L__________ (iscr. a RF l’8.10.1998 al d.g. 16972). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito come passo di mq 103 non è stato considerato; - fr. 197.91 il mq per il mapp. no. 1764 di mq 1870, loc. L__________ (iscr. a RF il 16.7.1999 al d.g. 11390). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito come passo di mq 51 non è stato considerato; - fr. 200.- il mq per il mapp. no. 1770 di mq 20384, loc.

L__________ (iscr. a RF il 4.7.2000 al d.g. 10857-8); - fr. 100.- il mq per il mapp. no. 551 di mq 1500, loc. M__________ (iscr. a RF il 9.2.2000 al d.g. 2011); - nell’ambito di una rettifica dei confini: fr. 76.- il mq per mq 270 staccati dal mapp. no. 364 ed aggiunti al mapp. no. 551, loc. M__________ (iscr. a RF il 12.9.2002 al d.g. 13564-5); Comune di Tenero - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 815 di mq 17440, loc. C__________ (iscr. a RF il 20.12.2001 al d.g. 19297). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera; - fr. 250.- il mq per il mapp. no. 1931 di mq 2348, loc.

C__________ (iscr. a RF il 2.7.2003 al d.g. 10501); Nel confronto bisogna considerare che la zona industriale/artigianale di C__________ è assai sviluppata oltre che sede di aziende anche di una certa importanza, ed è certamente avvantaggiata sotto il profilo logistico/viario. Il Comune di G__________, invece, è più lontano dall’autostrada, gravita attorno al __________ e, quanto ad industrie, fatta eccezione per la ditta insediata al mapp. no. 536, presenta una tipologia piuttosto artigianale, anziché tipicamente industriale, specie per la presenza di aziende prevalentemente medio-piccole.

Tutto sommato sembra più affine a Tenero che non ai comuni della sponda opposta del fiume __________. Ciò considerato e ponderati i valori, il Tribunale reputa che nel 2006 i terreni in zona AI a G__________ potessero valere tra i 200.- ed i 250.- fr. il mq. 3.3. Il mapp. no. 535 è un terreno che per forma, estensione e stato di urbanizzazione ben si presta allo sfruttamento edilizio ammesso dal PR, tanto da poter essere annoverato nella categoria dei buoni terreni edilizi a carattere artigianale-industriale. A ciò si aggiunge che con la costruzione dello stabile esistente, l’indice ammesso di edificabilità non è stato esaurito: in effetti, rispetto ad un volume edificabile massimo di 75'020 mc, sono stati sfruttati solo 38'331 mc (cfr. calcolo degli indici 24.1.2007 fornito dal Comune); vi è dunque ancora un margine di ampliamento di ben 36'689 mc che fa si che il terreno espropriando non abbia carattere complementare (sul concetto Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 106;

RDAT 1981 no. 65; TRAM 16.2.2004 N. 50.2003.2-4). Pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 250.- il mq.

4.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale e decorrono dal 1°.2.2006, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

Per i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 140 del mapp. no. 535 l’ente espropriante verserà all’espropriato un’indennità di fr. 250.- il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a far tempo dal 1°.2.2006.

2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 250.- per ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a: - RA 1 - RA 4

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco