Expropriation Indemnity for Artisanal Property: Valuation and Compensation Ruling

Incarto n. 20.2004.3-13 93/01 · Lugano 1 marzo 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Gianfranco Sciarini arch. Bruno Buzzini segretaria giurista · Paola Carcano

statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da

ISEP 1 RA 1 contro COES 11

nell'ambito della sistemazione stradale Via I__________ in territorio del Comune di B__________ relativamente al mapp. n. 3772 RFD di B__________

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in fatto ed in diritto

1.Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione e di risanamento completo di Via I__________ lungo il tratto che si estende per ca. 500 ml tra gli incroci con Via G__________ G__________ e Via S__________ V__________ in territorio del Comune di B__________. Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra gli interventi principali la costruzione di due rotonde in corrispondenza con i noti incroci e di un marciapiede su entrambi i lati della carreggiata, l’adeguamento degli imbocchi delle strade comunali che convergono su Via I__________, l’adattamento planimetrico ed altimetrico e delle pendenze del campo stradale, la posa delle infrastrutture (in parte a carico del Comune e degli enti competenti) così come il rifacimento totale della pavimentazione. Il tutto come specificato nella relazione tecnica del 28.6.2001 e risultante dalle planimetrie. Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del 22.9.2000). Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal 7.1 al 6.2.2002 mentre l’avviso personale porta la data del 3.1.2002.

2.La messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp. no. 3772 di B__________ appartenente alla COES 11. Il fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. 9 mq ed occupato temporaneamente per ca. 24 mq contro versamento di un’indennità metrica di. fr. 150.-- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq (cfr. tabella di espropriazione). La proprietaria non ha interposto opposizione né al progetto né all’espropriazione durante il periodo di pubblicazione. All’udienza di conciliazione del 5.06.2002 la proprietaria ha notificato una pretesa risarcitoria di fr. 225.-- il mq. per la superficie avulsa mentre ha accettato l’indennità offerta per l’occupazione temporanea di fr. 0.50 il mq. La proprietaria ha concesso l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 19.08.2002 (cfr. accordo del 12.06.2002). Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con decreto del 1.10.2002 cresciuto incontestato in giudicato.

3.L'intesa raggiunta dalle parti giusta la quale l’espropriata ha accettato l’indennità offerta di fr. 0.50 il mq per l’occupazione temporanea (verbale di udienza 5.06.2002) configura un accordo che ha forza di decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr.), e solleva, pertanto, questo Tribunale dall'obbligo di statuire nel merito.

4.Il mapp. no. 3772 di B__________, ubicato in località Q__________, è cosí censito a Registro fondiario:

A) edificio mq 2334 B) edificio mq NE superficie non edificata

- rivestimento duro - humus mq 9093

totale mq 11550

Di conformazione ampia e regolare, il sedime si presenta pianeggiante. Parzialmente edificato, ospita due stabili. In particolare lo stabile di cui al sub A) è adibito ad uso artigianale/commerciale della ditta COES 11 - il cui scopo sociale consiste nella “*compera, la gestione, l'affitto e la vendita di immobili, la realizzazione di qualsiasi attività legata al

settore immobiliare, come promotrice-realizzatrice e impresa generale*” (cfr. estratto del registro di Commercio pubblicato

sul sito www.zefix.ch) – mentre la porzione

restante è adibita a piazzale espositivo. Il fondo è libero da servitú come pure da oneri fondiari (cfr. estratto RF).

5.Il vigente PR di B__________ approvato il 24.3.1992 assegna la proprietà alla zona speciale via I__________ (zona ZSI; cfr. piano delle zone) laddove “*sono ammesse destinazioni artigianali, commerciali o servizi in genere. E’ esclusa la residenza. Lo stabile esistente non puó essere ampliato*” (art. 29 e 40 NAPR).

6.L’espropriazione presuppone il versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734 ss). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi ufficialmente registrati, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per poi adeguarli all’oggetto espropriando. Il tutto secondo un confronto oggettivo che deve tener conto delle singole caratteristiche, differenze e possibilità di sfruttamento come anche di tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore immobiliare riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5). L’estimo deve considerare altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, ed i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo comparativo presuppone, d’altro canto, l’esistenza di un campione di raffronto sufficiente, mentre non è necessario che il bene paragonato sia identico. E’ indispensabile, invece, che i valori riscontrati siano analizzabili tanto da poterne trarre conclusioni ragionevoli circa le tendenze e le evoluzioni del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).

7.In concreto il dies aestimandi risale al 19.8.2002, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.; cfr. accordo 12.06.2002).

8.Nel caso concreto la particella esproprianda è l’unico sedime __________ ad essere inserito a PR nella zona speciale via I__________ (zona ZSI). Considerato che di fatto essa risulta essere sfruttata ai fini artigianali/commerciali, la valutazione del Tribunale prende spunto dai prezzi di mercato soluti per terreni liberi ubicati in zona artigianale/industriale immediatamente anteriori al dies aestimandi. Nel corso degli accertamenti effettuati come di rito presso i pubblici registri sono state individuate, in ordine cronologico, le seguenti transazioni ai fini dell’estimo:

- fr. 147.65 il mq per la compravendita di una superficie di 596 mq dal mapp. no. 4232 di 1612 mq, loc. M__________ N__________, che è andato ad aggiungersi alla particella no. 4190 che da 2935 mq è passata a 3531 mq (iscriz. a RF il 12.6.1998 al d.g. 768);

- fr. 153.-- il mq per lo scorporo di una superficie di 61 mq dal mapp. no. 4241 di 2699 mq, loc. I__________ f__________ a__________ p__________ che è andato a formare la nuova particella no. 5652 censita a RF quale “strada” (iscriz. a RF il 21.12.2000 ai d.g. 2760 e 2761);

- fr. 180.-- il mq per il mapp. no. 5663 di 1156 mq, loc. P__________, (iscriz. a RF il 14.4.2001 al d.g. 863);

- fr. 180.-- il mq per lo scorporo di una superficie di 149 mq dal mapp. no. 5017 di 1643 mq, loc. P__________, che è andata ad aggiungersi alla part. no. 5296 che da 1030 mq è passata a 1179 mq (iscriz. a RF il 18.4.2001 al d.g. 864);

- fr. 180.-- il mq per il mapp. no. 5017 di 1494 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 18.4.2001 al d.g. 865).

Prescindendo dalle transazioni riguardanti i mapp. no. 4241 e no. 5017 poiché non coinvolgono interamente i terreni bensì soltanto modesti scorpori che notoriamente non ha valenza decisiva, rappresentano un valido campione di raffronto sia la compravendita parziale del mapp. no. 4232 sia le compravendite totali dei mappali no. 5663 e 5017 poiché non vi è motivo di credere che le relative transazioni siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano apprezzabili caratteristiche di sfruttabilità. Infatti, tutte le particelle sono pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione. Tutto ció considerato esse si prestano ad uno sfruttamento razionale secondo i parametri di zona.

Come già rilevato anche il fondo espropriando presenta una conformazione planimetrica regolare ed è pianeggiante. Rispetto ai mapp. no. 4232, 5663 e 5017, peró, esso si trova poco distante dall’autostrada Chiasso-Airolo e presenta una dimensione particolarmente ampia. Esso, pertanto, presenta le qualità intrinseche di un buon terreno artigianale/industriale. Di conseguenza, ritenuto che nel fissare l’importo dell’indennità, il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni della parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime espropriando l’indennità espropriativa è fissata in fr. 180.-- il mq.

9.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 19.08.2002, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:

- del 4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;

- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;

- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.

10. Trattandosi di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente espropriante. Poiché l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).

Per i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di ca. 9 mq del mapp. no. 3772 di B__________ lo ISEP 1 verserà alla proprietaria un’indennità espropriativa di fr. 180.-- il mq oltre interessi ai seguenti saggi annuali:

- del 4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;

- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;

- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.

2.Le questioni risolte con accordo sono stralciate dai ruoli.

3.La tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

4.Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

5.Intimazione:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente La segretaria giurista

Margherita De Morpurgo Paola Carcano