Expropriation Indemnity Valuation for Partial Land Taking

Incarto n. 20.2004.16-7 18/03 · Lugano 2 marzo 2005 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · arch. Alberto Canepa ing. Argentino Jermini segretaria giurista · Paola Carcano

statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata in data 3 aprile 2003 da

ISEP 1 rappr. da: RA 1 contro COES 5 rappr. da: RA 2

nell'ambito della realizzazione della strada di PR 8-8 relativamente al mapp. n. 424 RFD di __________

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in fatto ed in diritto

1.Il ISEP 1, ora Comune di __________, intende procedere alla costruzione della strada di PR 8-8 che collega la futura strada di PR 1-1 e via __________ a via __________. Il progetto, che comporta espropriazioni parziali varie, prevede un nuovo asse stradale lungo ca. 185 ml con una carreggiata larga ml 5 ed un marciapiede di ml 1.50 salvo nel tratto iniziale da via __________ dove, lungo i mapp. no. 502 e 417, l’ampiezza è ridotta a complessivi ml 4.50 di cui ml 3.50 sono destinati al sedime stradale ed 1 ml al marciapiede. Contemporaneamente saranno posate le canalizzazioni per la raccolta delle acque meteoriche ed i cavi per l’illuminazione (cfr. relazione tecnica luglio 2002). Il Consiglio Comunale ha approvato l’opera, stanziando il credito di costruzione e sancito, contestualmente, anche il principio del prelievo dei contributi di miglioria nell’ordine del 50% del costo complessivo nel corso della seduta del 19.12.2002 (MM no. 7/2002 del 16.9.2002; estratto ris. del CC). Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal

28.4 al 27.5.2003 mentre l'avviso personale è stato inviato ai proprietari il 14.04.2003. Il progetto coinvolge, in particolare, anche il mapp. no. 424, di proprietà di COES 5, in relazione al quale il Comune ha chiesto l'espropriazione formale di ca.

39 mq contro pagamento di un'indennità di fr. 250.-- il mq. Con notifica del 20.05.2003 il proprietario del fondo ha chiesto la corresponsione di un'indennità espropriativa di fr. 500.-- il mq oltre alla ricostruzione dell'accesso al garage come alla situazione preesistente. All'udienza di conciliazione del 16.09.2003 il Comune ha aderito alla richiesta di ricostruzione dell'accesso al garage come alla situazione preesistente avanzata dall'espropriato che, a sua volta, ha accordato l’immissione in possesso con effetto a decorrere dal 1.10.2003; mentre per il resto le parti hanno confermato le rispettive tesi e domande. Il progetto definitivo é stato approvato dal Tribunale di espropriazione con decreto del 8.10.2003.

2.Litigiosa, e quindi da valutare, è solamente l'indennità per il terreno.

3.Il mapp. no. 424, ubicato in località __________, è cosí censito a RF:

b) terreno annesso mq 765

d) bosco mq 341 A) abitazione mq 127 E) fabbr. mq 52 totale mq 1285

Di conformazione ampia ma piuttosto irregolare, il sedime è affacciato sulla stradina privata sterrata che collega via __________ a via __________. Parzialmente edificato, ospita un'abitazione a carattere residenziale.

Il fondo, libero da oneri fondiari, beneficia di un diritto di passo a carico delle part. no. 193, 443 e 444 (cfr. estratto RF).

Infine è attribuito sul versante settentrionale alla zona boschiva mentre per la parte rimanente alla zona residenziale estensiva (R2) con indice di sfruttamento 0,4 ed indice di occupazione 25% (cfr. piano delle zone; art.

56 NAPR).

4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). La data conclusiva per l'estimo (dies aestimandi) coincide con quella dell'anticipata immissione in possesso o, difettando la stessa, con quella dell'emanazione della decisione del Tribunale di espropriazione (art. 19 Lespr.).

4.2. Premesso che, in concreto, il dies aestimandi si situa al 1.10.2003, data dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso, nel corso degli accertamenti effettuati come di rito presso i pubblici registri sono state individuate, in ordine cronologico, le seguenti transazioni riferibili a terreni liberi ubicati in zona edificabile R2:

- fr. 360.50 il mq per i mapp. no. 722 di 555 mq ("prato") e no. 723 di 270 mq ("bosco"), loc. __________ (iscr. a RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18216). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "bosco" non è stata considerata;

- fr. 400.-- il mq per il mapp. no. 721 di 500 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18218);

- fr. 424.-- il mq per il mapp. no. 720 di 472 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 16.10.2001 al d.g. no. 21502).

Per completezza è inoltre doveroso segnalare che i proprietari delle part. no. 405, 602, 703 e 720, pure coinvolte nel presente

procedimento, hanno accettato l'indennità metrica di fr. 250.-- offerta nella tabella pubblicata.

4.3. In materia di corretta applicazione del metodo statistico - comparativo gli insegnamenti della giurisprudenza consentono al Tribunale di far capo anche a transazioni isolate per trarre deduzioni circa il livello di mercato di particolari fondi. Basta che le operazioni vengano analizzate con cura e si giunga alla conclusione che non sono state influenzate da circostanze particolari (vendita tra parenti o comunque di compiacenza, vendita chiaramente speculativa, ecc.; DTF

122 I 174; TRAM 21 settembre 1998 in re Stato del Cantone Ticino/A. E. SA; RDAT 1998 II n° 27). In quest'ottica nulla lascia supporre nel caso concreto che le transazioni rinvenute siano state condizionate da elementi estranei ad una normale compravendita immobiliare. Invero le parti hanno sottoscritto contestualmente agli atti di compravendita dei mappali in questione (peraltro scorporati qualche anno or sono dalla part. no. 187: cfr. iscriz. a RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18201) dei contratti d'appalto generali per la costruzione di villette monofamiliari. D'altra parte, peró, le condizioni ivi pattuite non appaiono suscettibili di aver influenzato il prezzo di

cessione dei citati sedimi e quindi la redditività delle rispettive operazioni (cfr. rogiti di compravendita e contratti d'appalto

generali). Detto questo le transazioni rinvenute costituiscono un valido campione di raffronto ai fini dell'estimo ritenuto come tutti gli oggetti compravenduti appartengano alla stessa zona e siano ubicati nelle immediate vicinanze della particella esproprianda. Anch'essi sono stati coinvolti nella presente procedura. Come la particella esproprianda, inoltre, ben si prestano ad un'edificazione razionale secondo i parametri di zona; ed in effetti lo sono. Benchè le compravendite in oggetto risalgano al 2000/2001, appaiono tuttora attendibili laddove in generale il mercato immobiliare ticinese, specificatamente riferito ad oggetti analoghi, non ha registrato aumenti - ma nemmeno riduzioni - degne di nota. Sulla scorta di queste considerazioni il valore commerciale medio per terreni R2 nel periodo determinante puó essere fissato in ca. fr. 430.-- il mq. Poco importano, in questo contesto, gli accordi stipulati dal Comune con altri espropriati nella misura in cui le indennità di fr. 250.-- il mq, che questi ultimi hanno accettato, manifestamente non corrispondono ai valori ufficiali di mercato e quindi non assumono valenza decisiva ai fini dell'estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).

5.La part. no. 424 è un fondo pianeggiante ed urbanizzato di dimensioni doppie rispetto agli oggetti presi a paragone che pur essendo già edificato non ha esaurito gli indici di zona (cfr. scritto 14.02.2005 Dicastero del Territorio/Tribunale di Espropriazione e allegati) ed è libero da oneri fondiari. Complessivamente la proprietà possiede le qualità intrinseche di un buon terreno edilizio e quindi rientra nei parametri della quotazione di base stabilita sopra. Sotto questo profilo - ed al di là che il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.) - l'indennità di fr. 250.-- il mq offerta dal Comune, come pure il risarcimento di fr. 500.-- il mq sollecitato dall’espropriato, non sono condivisibili poiché sono privi di supporti oggettivi ed inoltre non trovano riscontro nei valori ufficialmente inventariati. L'indennità per l'espropriazione parziale del mapp. no. 424 è dunque fissata in fr. 430.-- il mq.

6.L'indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3,5% fissato dal Tribunale federale che decorrono dal 1.10.2003 (art. 52 cpv. 3 Lespr), data a far tempo dalla quale l'espropriato ha accordato l'anticipata immissione in possesso (cfr. consid. 4.2.).

7.Trattandosi di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi dell’ente espropriante che è tenuto inoltre a rifondere all'espropriato un’equa indennità a titolo di ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr.).

Per i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara e

pronuncia: 1. Il ISEP 1 verserà al proprietario del mapp. no. 424 RFD un'indennità di fr. 430.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 39 mq. oltre interessi al 3,5% a far tempo dal 1.10.2003.

2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 300.-- sono a carico del ISEP 1 con l'obbligo di rifondere all'espropriato fr. 600.-- per ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente La segretaria giurista

Margherita De Morpurgo Paola Carcano