Expropriation Indemnity Valuation for Parcel 722

Incarto n. 20.2004.16-3 18/03 · Lugano 2 marzo 2005 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · arch. Alberto Canepa ing. Argentino Jermini segretaria · Paola Carcano

statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata in data 3.04.2003 da

ISEP 1 rappr. da: RA 1 contro

1. MCON 1 2. MCON 2

nell'ambito della realizzazione della strada di PR 8-8 relativamente ai mapp. n. 722 e 723 RFD di __________, __________,

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in fatto ed in diritto

1.Il Comune di __________, ora ISEP 1, intende procedere alla costruzione della strada di PR 8-8 che collega la futura strada di PR 1-1 e via __________ a via __________. Il progetto, che comporta espropriazioni parziali varie, prevede un nuovo asse stradale lungo ca. 185 ml con una carreggiata larga ml 5 ed un marciapiede di ml

1.50 salvo nel tratto iniziale da via __________ dove, lungo i mapp. no. 502 e 417, l’ampiezza è ridotta a complessivi ml 4.50 di cui ml 3.50 sono destinati al sedime stradale ed 1 ml al marciapiede. Contemporaneamente saranno posate le canalizzazioni per la raccolta delle acque meteoriche ed i cavi per l’illuminazione (cfr. relazione tecnica luglio 2002). Il Consiglio Comunale ha approvato l’opera, stanziando il credito di costruzione e sancito, contestualmente, anche il principio del prelievo dei contributi di miglioria nell’ordine del 50% del costo complessivo nel corso della seduta del 19.12.2002 (MM no. 7/2002 del 16.9.2002; estratto ris. del CC). Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal

28.4 al 27.5.2003 mentre l'avviso personale è stato inviato ai proprietari il 14.04.2003.

La messa in atto del progetto coinvolge anche i mappali no. 722 e 723 di __________ appartenenti in comproprietà a MCON 2

e MCON 1. Come risulta dagli atti pubblicati, l’esecuzione dell’opera comporta l’espropriazione formale di ca. 128 mq del mapp. no. 722 a fr. 250.-- il mq e di ca. 17 mq del mapp. no. 723 a fr. 10.-- il mq. Con notifica del 26.05.2003 i proprietari non si sono opposti né al progetto né all'espropriazione, ma hanno postulato un aumento dell'indennità espropriativa per la part. no. 722 a fr. 360.-- il mq ovvero ad un importo corrispondente al prezzo da loro versato al momento dell'acquisto del sedime espropriando. All'udienza di conciliazione del 16.09.2003 gli espropriati hanno confermato di non opporsi al progetto, accordato l’anticipata immissione in possesso con effetto a decorrere dal 1.10.2003, accettato l'indennità espropriativa di fr. 10.-- il mq inerente l'esproprio parziale del mapp. no. 723, mentre per il resto le parti hanno confermato le rispettive tesi e domande. Il progetto definitivo é stato approvato dal Tribunale di espropriazione con decreto del 8.10.2003.

2.L'accordo raggiunto dalle parti circa l'espropriazione parziale del mapp. no. 723 che risulta dal verbale di udienza del 16.09.03 ha forza di decisione (art. 44 cpv.

2 Lespr) e solleva, pertanto, questo Tribunale dall'obbligo di statuire nel merito. Litigiosa, e quindi da valutare, resta solamente l'indennità per il terreno relativa all'espropriazione parziale del mapp. no. 722.

3.La particella no. 722, ubicata in località __________, è cosí censita a Registro fondiario:

c) accessi mq 234

d) giardino mq 223 A) abitazi. mq 77 B) autorim. mq 21 totale mq 555

Di conformazione planimetrica abbastanza regolare, il sedime è affacciato sulla stradina privata sterrata che si dirama da via __________ per poi collegarsi a via __________. Parzialmente edificato, ospita un'abitazione a carattere residenziale.

Il fondo beneficia di un diritto di passo veicolare a carico delle part. no. 417, 186, 187, 720 e 721 e di

canalizzazioni acque luride a carico della part. no. 721. Viceversa è gravato da un onere di passo veicolare a favore delle

part. no. 602, 601, 600, 187, 721, 720 e 186 e di canalizzazioni acque chiare a favore della part. no. 721 e di canalizzazione delle acque chiare e luride a favore delle part. no. 720 e 187 (cfr. estratto RF). Infine è attribuito alla zona residenziale estensiva (R2) con indice di sfruttamento 0,4 ed indice di occupazione 25% (cfr. piano delle zone; art. 56 NAPR).

4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). La data conclusiva per l'estimo (dies aestimandi) coincide con quella dell'anticipata immissione in possesso o, difettando la stessa, con quella dell'emanazione della decisione del Tribunale di espropriazione (art. 19 Lespr.).

4.2. Premesso che, in concreto, il dies aestimandi si situa al 1.10.2003, data dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso, nel

corso degli accertamenti effettuati come di rito presso i pubblici registri sono state individuate, in ordine cronologico, le seguenti

transazioni riferibili a terreni liberi ubicati in zona edificabile R2:

- fr. 360.50 il mq per i mapp. no. 722 di 555 mq ("prato") e no. 723 di 270 mq ("bosco"), loc. __________ (iscr. a RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18216). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "bosco" non è stata considerata;

- fr. 400.-- il mq per il mapp. no. 721 di 500 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18218);

- fr. 424.-- il mq per il mapp. no. 720 di 472 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 16.10.2001 al d.g. no. 21502).

Per completezza è inoltre doveroso segnalare che i proprietari delle part. no. 405, 602, 703 e 720, pure coinvolte nel presente

procedimento, hanno accettato l'indennità metrica di fr. 250.-- offerta nella tabella pubblicata.

4.3. In materia di corretta applicazione del metodo statistico - comparativo gli insegnamenti della giurisprudenza consentono al Tribunale di far capo anche a transazioni isolate per trarre deduzioni circa il livello di mercato di particolari fondi. Basta che le operazioni vengano analizzate con cura e si giunga alla conclusione che non sono state influenzate da circostanze particolari (vendita tra parenti o comunque di compiacenza, vendita chiaramente speculativa, ecc.; DTF

122 I 174; TRAM 21 settembre 1998 in re Stato del Cantone Ticino/A. E. SA; RDAT 1998 II n° 27). In quest'ottica nulla lascia supporre nel caso concreto che le transazioni rinvenute siano state condizionate da elementi estranei ad una normale compravendita immobiliare. Invero le parti hanno sottoscritto contestualmente agli atti di compravendita dei mappali in questione (peraltro scorporati qualche anno or sono dalla part. no. 187: cfr. iscriz. a RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18201) dei contratti d'appalto generali per la costruzione di villette monofamiliari. D'altra parte, peró, le condizioni ivi pattuite non appaiono suscettibili di aver influenzato il prezzo di

cessione dei citati sedimi e quindi la redditività delle rispettive operazioni (cfr. rogiti di compravendita e contratti d'appalto

generali). Detto questo le transazioni rinvenute costituiscono un valido campione di

raffronto ai fini dell'estimo ritenuto come tutti gli oggetti compravenduti - tra cui figura anche la particella esproprianda - appartengano

alla stessa zona e siano sono stati coinvolti nella presente procedura. Inoltre, presentano una conformazione planimetrica abbastanza regolare ed una morfologia relativamente dolce tanto da prestarsi ad un'edificazione razionale secondo i parametri di zona; ed in effetti lo sono. Benchè le compravendite in oggetto risalgano al 2000/2001, appaiono tuttora attendibili laddove in generale il mercato immobiliare ticinese, specificatamente riferito ad oggetti analoghi, non ha registrato aumenti - ma nemmeno riduzioni - degne di nota. Sulla scorta di queste considerazioni il valore commerciale medio per terreni R2 nel periodo determinante puó essere fissato in ca. fr. 430.-- il mq. Poco importano, in questo contesto, gli accordi stipulati dal Comune con altri espropriati nella misura in cui le indennità di fr. 250.-- il mq, che questi ultimi hanno accettato, manifestamente non corrispondono ai valori ufficiali di mercato e quindi non assumono valenza decisiva ai fini dell'estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).

5.La part. no. 722 è un fondo pianeggiante ed urbanizzato che presenta dimensioni analoghe agli oggetti presi a paragone ed è edificata con una casa di abitazione. Complessivamente la proprietà possiede le qualità intrinseche di un buon terreno edilizio e quindi rientra nei parametri della quotazione di base stabilita sopra. Gli esistenti oneri di passo veicolare gravano solo il confine N/O del fondo ossia la parte già costituita da un sentiero e destinata ad accogliere la costruenda strada. Pertanto non costituiscono una pregiudiziale poiché non ne alterano le possibilità di sfruttamento né rappresentano un fattore di disturbo degno di nota. Lo stesso vale per l'onere di canalizzazione. Sotto questo profilo - ed al di là che il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.) - l'indennità offerta dal Comune non è condivisibile poiché è priva di supporti oggettivi ed inoltre non trova riscontro nei valori ufficialmente inventariati. L'indennità per l'espropriazione parziale del mapp. no.722 è dunque fissata in fr. 430.-- il mq.

6.L'indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3,5% fissato dal Tribunale federale che decorrono dal 1.10.2003 (art. 52 cpv. 3 Lespr), data a far tempo dalla quale gli espropriati hanno accordato l'anticipata immissione in possesso (cfr. consid. 4.2.).

7.Trattandosi di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi dell’ente espropriante. Poiché gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr.).

Per i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara e

pronuncia: 1. Il ISEP 1 verserà ai comproprietari del mapp. no. 722 un'indennità di fr. 430.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 128 mq oltre interessi al 3,5% a far tempo dal 1.10.2003.

2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 300.-- sono a carico del ISEP 1. Non si assegnano ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

- __________ ed __________ - __________

per il Tribunale di espropriazione

la presidente la segretaria

Margherita De Morpurgo Paola Carcano