Landlord v. Tenant: Eviction Based on Expired Fixed-Term Lease Substitution

Incarto n. 16.2021.50 · Lugano 2 febbraio 2022/rg · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta del giudice: · Giani, presidente

vicecancelliera: · Jurissevich

sedente per statuire sul reclamo del 30 novembre 2021 presentato da

RE 1

contro la decisione emessa il 23 novembre 2021 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Città nella causa SO.2021.798 (tutela giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore) promossa nei suoi confronti con istanza del 15 ottobre 2021 da

CO 1 (rappresentato dalla RA 1 ),

Ritenuto

in fatto: A. Il 6 agosto 2019 CO 1, quale locatore, e RE 1, quale conduttrice, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di tre locali e mezzo in uno stabile a __________per una pigio­ne di fr. 1190.– mensili, acconto spese accessorie comprese, con inizio il 1° ottobre successivo e scadenza il 30 settembre 2021. Contestualmente le parti hanno sottoscritto una convenzione in cui, in particolare, la conduttrice si impegnava a riconsegnare l'ente locato il 30 settembre 2021 qualora dal 1° ottobre di quell'anno non fosse stato concluso un nuovo contratto di locazione. Non avveratasi quest'ultima condizione, il 4 ottobre 2021 il locatore ha chiesto all'inquilina di riconsegnare l'appartamento entro l'8 ottobre successivo. Invano.

B. Con istanza del 15 ottobre 2021, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1 ha convenuto RE 1 davanti Pretore della giurisdizione di Locarno Città per ottenere la restituzione dell'ente locato. Nelle sue osservazioni del 29 ottobre 2021, la convenuta ha proposto di respingere l'istanza facendo valere l'esistenza di un valido con­tratto di locazione sottoscritto dalle parti il 16 aprile 2018.

C. Statuendo con sentenza del 23 novembre 2021 il Pretore, ha accolto l'istanza ordinando alla convenuta – sotto comminatoria dell'art.

292 CP – di liberare l'en­te locato. Egli ha inoltre ingiunto agli organi di Polizia preposti di prestare man forte nell'esecuzio­ne della decisione su semplice richiesta dell'istante, ha avver­tito la convenuta che qualora non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza, la forza pubblica provvederà a fare depositare tali beni a sue spese in un luogo indicato dall'istante. Le spese processuali di complessivi fr. 200.– sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere alla controparte un'indennità di fr. 200.–.

D. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 30 novembre 2021 per ottenere l'annullamento del giudizio impugnato. Non sono state chieste osservazioni ad CO 1.

Considerando

in diritto: 1. Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono impugnabili, entro il termine di 10 giorni

dalla notificazione con recla­mo se il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC e art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore

ha quantificato tale valore in fr. 7140.–, donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridi­co, la decisione impugnata è pervenuta alla convenuta al più presto il 24 novembre 2021. Introdotto il 30 novembre successivo, il reclamo in esame è pertanto tempestivo.

2. Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato, ovvero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).

3. Nella decisione impugnata, il Pretore, accertato che il contratto di locazione prevedeva una durata determinata donde la fine dello stesso con lo spirare del tempo senza una preventiva disdetta, ha ritenuto che il contratto di locazione a tempo indeterminato stipulato tra le parti il 16 aprile 2018 era poi stato sostituito da quello a tempo determinato del 1° ottobre 2019. In tali circostanze, il primo giudice ha ravvisato l'esistenza dei presupposti per decidere l'espulsione della conduttrice con la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC).

a) La reclamante ribadisce che tra le parti vigeva un contratto di locazione a tempo indeterminato con una pigione di fr. 1390.– mensile, sottoscritto nell'aprile del 2018, senza che lo stesso sia mai stato disdetto. Fa valere che il secondo contratto di locazione, che prevedeva una pigione inferiore di fr. 1190.– mensili, è stato stipulato per aiutarla in un momento di difficoltà finanziarie. A suo dire, le parti avevano concordato che dopo due anni essa avrebbe lasciato l'appartamento oppure sarebbe potuta rimanervi a tempo indeterminato ripagando la pigione originaria di fr. 1390.– mensili. Il secondo contratto, essa epiloga, non ha pertanto sostituito il primo.

b) Ora, dagli atti risulta che le parti hanno sottoscritto, il 10 aprile 2018, un contratto di locazione di durata indeterminata con una pigione di fr. 1390.– mensili, acconto spese accessorie compreso, disdicibile con preavviso di 3 mesi per le scadenze 31 marzo, 30 giugno e 30 settembre (doc. 1). Il 6 agosto 2019 le parti hanno sottoscritto un altro contratto di per una pigio­ne di fr. 1190.– mensili, acconto spese accessorie comprese, di durata determinata dal 1° ottobre 2019 al 30 settembre 2021 (doc B). Contestualmente le parti hanno sottoscritto una convenzione in cui le parti dopo aver concordato la rinuncia alla disdetta del 24 giugno 2019, si sono intese sulla firma di un nuovo contratto di locazione a tempo determinato con una nuova pigione. Esse hanno poi convenuto che “un nuovo contratto di locazione dal 01.10.2021 può essere redatto di comune accordo tra le parti con una nuova pigione” (*Einen neuer Mietvertrag ab 1.10.2021 kann mit gegenseitigem Einverständnis der Parteien, mit einem neuen Mietzins erstellt werden*). La conduttrice si impegnava inoltre a riconsegnare l'ente locato il 30 settembre 2021 qualora dal 1° ottobre di quell'anno non fosse stato concluso un nuovo contratto di locazione (*Falls ab 01.10.2021 keinen neuen Mietvertrag erstellt wird, ist die Mieterin… verpflichtet die Wohnung … spätestens am Donnerstag 30. September 2021… abzugeben…*: doc. C).

Premesso che non vi sono indizi o prove concludenti per determinare la reale e comune volontà delle parti dal tenore dell'accordo non si può ritenere che l'intento delle parti fosse quello di sospendere il primo contratto per due anni, salvo poi ripristinarlo qualora la conduttrice non avesse lasciato l'ente locato. Anzi, l'accordo in questione menziona espressamente che dal 1° ottobre 2021, dopo la fine del secondo contratto, le parti avrebbero concluso un nuovo contratto con una nuova pigione e che in mancanza di ciò la conduttrice avrebbe riconsegnato l'ente locato. Detto altrimenti, l'intesa non fa alcun accenno alla volontà di ripristinare il precedente contratto di locazione. Per di più, ove le parti ritirino consensualmente la disdetta, di per sé irrevocabile, esse concludono in realtà un nuovo contratto alle medesime condizioni di quello precedente (Bohnet/Dietschy-Martenet in: Bohnet/ Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à fer­me - Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 23 ad art. *266a* CO). In concreto, tuttavia, essere hanno per di più modificato le clausole contrattuali di modo che la conclusione del Pretore, per il quale il secondo contratto ha sostituito il primo, non appare errata e resiste alla critica.

4. Ne segue che il reclamo, infondato, deve essere respinto e può essere deciso da questa Camera in composizione monocratica (art. 48*b* cpv. 1 lett. b n. 3 LOG).Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di ripetibili o indennità di inconvenienza, il reclamo non essendo stato oggetto di notificazione.

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr. 200.– sono poste a carico di RE 1.

3. Notificazione a:

; .

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.