Landlord v. Tenant: Eviction for Rent Arrears Upheld on Appeal

Incarto n. 16.2020.54 · Lugano 12 maggio 2021/jh · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Giani, presidente, Fiscalini e Stefani

vicecancelliera: · Jurissevich

sedente per statuire sul reclamo del 28 dicembre 2020 presentato da

RE 1 (patrocinato dal MLaw PA 1 )

contro la decisione emessa il 14 dicembre 2020 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Città nella causa SO.2020.775 (tutela giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore) promossa nei suoi confronti con istanza del 9 settembre 2020 da

CO 1 e CO 2 (patrocinati dall'avv. PA 2 ),

Ritenuto

in fatto: A. Il 28 dicembre 2011 O__________ M__________, quale locatrice, e RE 1, quale conduttore, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto un locale adibito a uso commerciale (calzoleria) ubicato al pianterreno di uno

stabile a __________ per una pigione di fr. 600.– mensili. ll 20 agosto 2013 l'immobile in cui è posto l'ente locato

è stato acquistato da CO 1 e CO 2, in ragione di un mezzo ciascuno, subentrando nel contratto di locazione. Il 10 giugno 2019 le parti hanno stipulato un nuovo contratto avente lo stesso oggetto, di durata indetermina­ta, con inizio il 1° luglio successivo, che prevedeva un aumento della pigio­ne a fr. 620.– mensili ed era disdicibile con preavviso di sei mesi, la prima volta per il 31 dicembre 2020.

B. Il 19 aprile 2020 CO

1 e CO 2 hanno fissato a RE 1 un termine di 90 giorni per il pagamento di complessivi fr. 6760.– corrispondenti alle pigioni scoperte da gennaio 2019 a marzo 2020 (fr. 3000.– per le pigioni dei mesi da gennaio a maggio 2019, fr. 1240.– per quelle da luglio ad agosto 2019, fr. 1860.– per quelle da ottobre a dicembre 2019, fr. 1860.– per quelle da gennaio a marzo 2020, già dedotto un ac­conto di fr. 1200.– versato il 14 aprile 2020) con la comminatoria della disdetta anticipata in applicazione dell'art. 257*d* CO in caso di mancato pagamento. Il conduttore ha versato ai locatori il 21 apri­le 2020 fr. 600.–, il 20 maggio 2020 fr. 620.– e il 9 giugno 2020 fr. 3000.–.

C. L'8 luglio 2020 i locatori hanno trasmesso al conduttore un aggiornamento della situazione contabile, secondo il quale, rispetto alla diffida di pagamento del 19 aprile 2020, lo scoperto ammontava a fr. 2540.– e hanno rilevato inoltre che anche le pigioni da aprile a luglio 2020, per un totale di fr. 2480.–, non erano state pagate. Lo stesso giorno essi hanno inviato al conduttore una seconda diffida di pagamento con comminatoria di disdetta invitandolo a pagare entro un termine di 30 giorni anche quest'ultimo importo scoperto di fr. 2480.–. Il 9 luglio 2020 il conduttore ha versato ai locatori fr. 620.–.

D. Il 13 luglio 2020 i locatori, accortisi che il conduttore aveva specificato che l'acconto di fr. 600.– versato il 21 aprile 2020 era da dedursi dalla pigione del mese di aprile 2020, gli hanno trasmes­so un nuovo aggiornamento della situazione contabile, in base al quale, rispetto alla diffida del 19 aprile 2020, l'importo scoperto ammontava a fr. 2520.– (debito di fr. 7960.–, meno fr. 1200.– versati il 14 aprile 2020, meno fr. 620.– versati il 20 maggio, meno fr. 3000.– versati il 9 giugno, meno fr. 620.– versati il 9 luglio 2020) e hanno altresì indicato che rimanevano scoperte le pigioni relative ai mesi da maggio a luglio 2020 (1860.–) e parzialmente quella del mese di aprile 2020 (fr. 20.–) per un totale di fr. 1880.–. Il medesimo giorno essi hanno trasmesso al convenuto una nuova diffida in virtù art. 257*d* CO per fr. 1880.–, che “annulla e sostituisce quella dell'8 luglio 2020”, fissandogli un termine di 90.– per pagare le pigioni di fr. 640.– relative ai mesi da aprile a maggio 2020 e un termine di 30 giorni per pagare le pigioni di fr. 1240.– relative ai mesi di giugno e luglio 2020.

E. Il 25 luglio 2020 CO

1 e CO 2, preso atto che il conduttore non aveva saldato interamente l'importo di cui alla diffida del 19 aprile 2020 entro il termine di 90 giorni impartitogli, gli hanno notificato con modulo ufficiale la disdetta straordinaria del contratto per il 31 agosto successivo. Il 10 agosto 2020 RE 1 ha versato fr. 1880.– e ha presentato all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno un'istanza di conciliazione volta all'annullamento della disdetta e alla protrazione della locazione. Il 17 agosto 2020 i locatori hanno comunicato all'Ufficio di conciliazione che la disdetta era fondata sulla diffida del 19 aprile 2020 concernente i mesi da gennaio 2019 a marzo 2020 e non su quella del 13 luglio 2020 riguardante i mesi da aprile 2020 a luglio 2020.

F. Con istanza del 9 settembre 2020, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1 e CO 2 si sono rivolti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città per ottenere da RE 1, sotto comminatoria dell'art. 292 CPC, la restituzione dell'ente locato e l'autorizzazione a procedere allo sgombero forzato dell'im­mobile con l'ausilio della polizia, così come il pagamento di fr. 2520.–, a titolo di pigioni, oltre interessi al 7% dal 1° aprile 2020 e di indennità per l'occupazione illecita

del negozio fino alla data della sua restituzione, oltre interessi al 7%. Nelle sue osservazioni del 13 ottobre 2020 il convenuto ha

chiesto in via principale di dichiarare l'istanza irricevibile e in via subordinata di respingerla. Con replica del 2 novembre 2020 e duplica del 18 novembre 2020 le parti hanno mantenuto le loro posizioni.

G. Statuendo con decisione del 14 dicembre 2020 il Pretore, in parziale accoglimento dell'istanza, ha ordinato al convenuto – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di liberare l'en­te locato. Inoltre, ha ingiunto agli organi di Polizia preposti di prestare man forte nell'esecuzione della decisione su semplice richiesta degli istanti, ha avvertito il convenuto che qualora non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza, la forza pubblica provvederà a fare depositare tali beni a sue spese in un luogo indicato dagli istanti. Ha obbligato altresì il convenuto a pagare agli istanti fr. 2520.– oltre interessi al 5% dal 1° aprile 2020 a titolo di pigioni arretrate. Le spese processuali di fr. 200.– sono state poste a carico degli istanti, in solido, per 3/10 e a carico del convenuto per 7/10. Gli istanti, ai quali non è stata riconosciuta un'indennità di inconvenienza, sono stati tenuti a rifondere, sempre con vincolo di solidarietà al convenuto fr. 100.– per ripetibili ridotte.

H. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 28 dicembre 2020, per ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di dichiarare l'istanza irricevibile o quanto meno di respingerla. Con decreto del 29 dicembre 2020 il presidente di questa Camera ha accordato al reclamo l'effetto sospensivo. Nelle loro osservazioni del 27 gennaio 2021 CO 1 e CO 2 han­no concluso per la reiezione del reclamo.

Considerando

in diritto: 1. Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono impugnabili, entro il termine di 10 giorni dalla notificazione con reclamo se il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC e art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore ha quantificato tale valore in fr. 8720.–, donde la competenza di questa Camera (art.

48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore del convenuto il 15 dicembre 2020 (cfr. tracciamento degli invii postali n. 98.__________, agli atti). Cominciato a decorrere l'indomani, il termine di ricorso sarebbe scaduto il 25 dicembre 2020, salvo prorogarsi al lunedì 28 dicembre 2020 in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC, il 25 e il 26 dicembre essendo giorni festivi (art. 1 della legge canto­nale concernente i giorni festivi ufficiali nel Cantone Ticino: RL 843.200) e il 27 dicembre 2020 essendo domenica. Introdotto il 28 dicembre 2020 (cfr. timbro sulla busta d'invio), ultimo giorno utile, il reclamo in esame è pertanto tempestivo.

2. Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III

146 consid. 2 con rinvii).

3. Nella decisione impugnata, il Pretore ha accertato chela domanda di espulsione si fondava su una valida disdetta straordinaria per mora in virtù dell'art. 257*d* CO, “notificata al convenuto il 28 luglio 2020 (…) a causa del mancato versamento integrale delle pigioni per i mesi da gennaio 2019 a marzo 2020, per un importo complessivo inizialmente pari a fr. 6760.– (…), in seguito, ridottosi, dapprima a fr. 2540.– (…) e, poi, a fr. 2520.– (…), con effetto al 31 agosto 2020”. Per di più, a suo parere, la diffida di pagamento del 19 aprile 2020 contemplava bensì un termine di pagamento di 90 giorni ma, dal punto di vista legale, ne sarebbero bastati solo 30 giacché l'Ordinanza sull'at­tenuazione dell'im­patto del coronavirus (COVID 19) in materia di Iocazione e affitto del 27 marzo 2020 non era applicabile al caso in esame, le pigioni scoperte riguardando i mesi da gennaio 2019 a marzo 2020.

Per il primo giudice “dall'aggiorna­mento della situazione contabile dell'8 luglio 2020” risultava in relazione alla diffida del 19 aprile 2020 uno scoperto di fr. 2540.– per il periodo gennaio 2019-marzo 2020 e che per i mesi da aprile 2020 a lu­glio 2020 lo scoperto ammontava a fr. 2480.–. Egli ha così accertato che per quest'ultimo im­porto il convenuto aveva ricevuto una nuova diffida. Inoltre, egli ha soggiunto, la diffida del 13 luglio 2020, che annullava e sostituiva quella dell'8 luglio 2020 e non quella del 19 aprile 2020, ri­guardava solo le pigioni ancora scoperte per i mesi di aprile (parzial­mente), maggio, giugno e luglio 2020, pari a fr. 1880.–.

Per il primo giudice la tesi del convenuto, secondo cui vi era confusione quanto all'ammontare scoperto e, soprattutto, che con il suo versamento di fr. 1880.–, ef­fettuato il 10 agosto 2020, egli avrebbe saldato l'ultimo importo scoperto, non poteva essere seguita giacché egli aveva soltanto saldato lo scoperto riferito al periodo aprile-luglio 2020 e non oggetto della procedura in esame. Posto che nulla impedisce al locatore di inviare al conduttore una diffida di pagamento per ogni mese scaduto e che ogni diffida segue il suo corso, per il Pretore “è quindi possibile risultare in mora per pigioni relative a precedenti diffide, specie se non si indica su quale pi­gione scoperta deve essere imputato un determinato versamento”.

In definitiva il Pretore, accertata la sussistenza dei presupposti degli art. 257*d* CO e 257 CPC, ha accolto la domanda degli istanti volta all'espulsione del conve­nuto dall'ente locato con le con­testuali misure di esecuzione. Egli ha stabilito inoltre che “vi è ancora uno scoperto per pi­gioni di fr. 2520.–”, donde l'accoglimento della domanda volta alla condanna del convenuto a versare tale importo, su cui ha riconosciu­to interessi di mora al tasso legale del 5%. Per contro, sulla richiesta di “indennità per occupazione illecita, fino alla data di restituzione dell′ente locato, oltre interes­si al 7%” non è entrato nel merito, non ritenendo adempiute le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale.

4. Il reclamante rimprovera anzitutto al Pretore di avereritenuto la fattispecie sufficientemente chiara da poter essere evasa con la procedura sommaria per casi manifesti, nonostante le obiezioni da lui sollevate in merito agli importi scoperti. A suo dire, contrariamente agli accertamenti pretorili, gli istanti non hanno disdetto il contratto di locazione sulla base della diffida di pagamento con la comminatoria di disdetta del 19 aprile 2020 ma sulla base di quella del 13 luglio 2020, “in quanto i locatori hanno precisato che la diffida di medesima data annulla e sostituisce la preceden­te e quindi anche quella del 19.04.2020 per superamento degli eventi, tanto che con la diffida 13.07.2020 i locatori aggiorna­no i calcoli e menzionato come unico importo ancora scoperto la somma di fr. 1880.–”. Egli sostiene, altresì, che la disdetta, “facendo seguito alla comminatoria 13.07.2020, è irrispettosa del termine legale di trenta giorni previsto dall'art. 257*d* cpv. 1 CO” ed è pertanto nulla. A suo parere, anche qualora si ritenesse che la disdetta faccia seguito alla comminatoria di pagamento del 19 aprile 2020, il 13 luglio successivo i locatori gli hanno comunica­no che l'ammontare scoperto ammontava a un totale di fr. 1880.– e giacché egli ha pagato questo importo entro il termine di trenta giorni, tutti i canoni locativi relativi alla diffida del 19 aprile 2020 sono stati da lui saldati e i locatori non potevano quindi rescindere il contratto per mora. Per il reclamante qualora vi fossero stati ancora degli scoperti in relazione alla diffida del 19 aprile 2020, i locatori avrebbero potuto notificargli la disdetta senza fargli recapitare una nuova diffida di pagamento il 13 luglio 2020, “ciò che però non è stato il caso perché tutti gli importi relativi alla diffida 19.04.2020 sono stati integralmente saldati e l'unico importo ancora scoperto di fr. 1880.–, è stato da lui pagato nel termine di trenta giorni”. Egli ritiene infine che “i conteggi dei locatori sono così poco chiari che (…) non permettono certo la conclusione a cui è giunto il Pretore e meglio l'accertamento di fr. 2520.– quale importo arretrato” che egli dovrebbe pagare ai locatori.

5. L'azione in espulsione dell'art. 267 CO può formare oggetto – co­me nel caso in esame – di una procedura sommaria per casi manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Questa procedura costituisce un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni per ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC).

I

fatti sono “immediatamente comprovabili” nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a CPC se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. L'istante deve recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Una situazione giuridica è “chiara” nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC se, sulla base di dottrina e giurispru­denza invalse, la conseguenza giuridica sia senz'altro ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un risultato univoco. Chi è convenuto in una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti può sollevare obiezioni ed eccezioni, purché sostanzia­te e concludenti (*substanziiert und schlüssig*, *motivées et concluantes*), al punto che non possano essere scartate imme­diatamente e siano idonee a insinuare seri dubbi nel convincimento del giudice (DTF 138 III 623, 141 III 26 consid. 3.2, 144 III

464 consid. 3.1; analogamente: CCR sentenza inc. 16.2019.38 del 20 febbraio 2020 consid. 5).

6. Nella fattispecie, con la diffida di pagamento del 19 aprile 2020, i locatori hanno fissato al conduttore un termine di 90 giorni per pagare complessivi fr. 6760.– pari alle pigioni scoperte dei mesi da gennaio 2019 a marzo 2020 con la comminatoria della

disdet­ta anticipata in virtù dell'art. 257*d* CO in caso di mancato pagamento. Premesso ciò, il reclamante non contesta l'accertamento

del Pretore secondo cui, entro il 21 luglio 2020, il convenuto ave­va pagato ai locatori, oltre a un acconto di fr. 600.– versato il 21 aprile 2020 da dedurre dalla pigione del “mese aprile” (doc. E2), unicamente fr. 4240.– (fr. 620.– il 20 maggio 2020, fr. 3000.– il 9 giugno 2020 e fr. 620.– il 9 luglio 2020; doc. E3 e doc. E4). In

siffatte circostanze, alla scadenza del termine di pagamento di 90 giorni impartitogli il 19 aprile 2020, vi era uno scoperto

di fr. 2520.– riferito alle pigioni da gennaio 2019 a marzo 2020.

Contrariamente all'inconsistente e finanche pretestuosa tesi del reclamante, la diffida del 13 luglio 2020 annullava e sostituiva quella dell'8 luglio 2020, come figura a chiare lettere sulla diffida stessa, e non quella del 19 aprile 2020, giacché essa riguardava le pigioni scoperte per i mesi di aprile (parzialmente), maggio, giugno e luglio pari a fr. 1880.– (cfr. doc. H e doc. I). L'aggiornamento contabile allegato alla medesima indicava per altro che “con riferimento (…) alla diffida di pagamento 19.4.2020, rimane tuttora scoperto l'importo di fr. 2520.–” e che “inoltre rimangono scoperti gli affitti di maggio, giugno e luglio e parzialmente aprile per un totale di fr. 1880.–” (cfr. doc. L). Nemmeno il reclamante pretende che i locatori avessero poi rinunciato alle pigioni scoperte da gennaio 2019 a marzo 2020. Né la disdetta del rapporto di locazione del 25 luglio 2020 è avvenuta a seguito della diffida di pagamento del 13 luglio 2020, ove appena si pensi che in una lettera al conduttore del 22 luglio 2020 i locatari hanno indicato la loro chiara volontà di disdire il contratto di locazione “in riferimento alla diffida del

19 aprile 2020” (cfr. doc. C).

Alla luce di tali considerazioni, le contestazioni sollevate dal convenuto, prive di fondamento, non sono sufficienti a rimettere in discussione il fatto che egli era in mora con il pagamento delle pigioni del periodo da gennaio 2019 a marzo 2020 per un totale di fr. 6760.–, che malgrado i locatori lo abbiano diffidato il

19 aprile 2020 a versare loro questo importo entro 90 giorni (art. 257*d* cpv.

1 CO), alla scadenza del termine vi era ancora uno scoperto di fr. 2520.– e che egli ha ricevuto la disdetta del contratto su modulo ufficiale (art. 257*d* cpv.

2 CO). Non essendo le sue obiezioni concludenti e potendo essere scartate a priori, un loro approfondimento sarebbe apparso inutile. Così essendo i fatti immediatamente comprovabili e la situazione giuridica chiara, i presupposti per ottenere l'espulsione del conduttore dall'ente locato con la procedura sommaria di cui all'art. 257 CPC erano in concreto dati anche se il convenuto ha introdotto un'azione in contestazione della disdetta (DTF 144 III 466 consid.

3.3.1 con rinvii; sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2 novembre 2020 consid. 4.3; v. anche CCR sentenze inc. 16.2019.6 del 21 marzo 2019 consid. 5d e 16.2015.79 del 21 gennaio 2016 consid. 7b). Ne segue che al Pretore non può essere rimproverato di avere considerato che le obiezioni sollevate dal convenuto non escludessero l'applicazione della procedura sommaria di tutela dei casi manifesti e di avere accolto l'istanza.

7.Nelle circostanze descritte il reclamo, che non ha evidenziato nessun manifesto errore nell'accertamento dei fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice dev'essere respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). I resistenti, assistiti da un patrocinatore, hanno diritto a un'adeguata indennità per ripetibili.

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr. 200.– sono poste a carico di RE 1 che rifonderà alle controparti complessivi fr. 500.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

– MLaw ; – avv. .

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.