Lessee Appeal of Agricultural Lease Termination Upheld for Non-Use and Notification Failure

Incarto n. 16.2020.40 · Lugano 23 febbraio 2021/jh · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Giani, presidente, Fiscalini e Stefani

vicecancelliera: · Jurissevich

sedente per statuire sul reclamo del 12 settembre 2020 presentato da

RE 1

contro la decisione emessa il 6 agosto 2020 dal Pretore del Distretto di Riviera nella causa SE.2018.9 (contratto di affitto agricolo) da lei promossa con petizione del 6 luglio 2020 nei confronti del

CO 1 (patrocinato dall'avv. PA 1 ),

Ritenuto

in fatto: A. Il 30 maggio 1996 RE 1, che gestiva a __________ un'azienda agricola dedita per lo più all'allevamento di bovini, ha concluso con il CO 1 un contratto d'affitto agricolo avente per oggetto gli Alpi di __________ e __________ con un canone di affitto annuo di fr. 200.–. Il contratto, che prevedeva una durata iniziale di sei anni, fino al 31 dicembre 2001, era disdicibile un anno prima della scadenza e prevedeva altresì la possibilità di disdetta anticipata “alla fine di ogni anno” nei casi “di gravi violazioni delle condizioni del presente capitolato”. Per tutto quanto non espressamente precisato, il contratto rinviava al regolamento degli alpi del CO 1 (NRA), al Codice delle obbligazioni e alla legislazione vigente in materia di affitti agricoli. Il contratto si è rinnovato tacitamente ogni sei anni.

B. Il 14 ottobre 2016 il CO

1 ha rimproverato a RE 1 di non avere caricato gli alpi, ricordandole l'importanza del loro corretto sfruttamento e l'impossibilità di accettare un ulteriore mancato carico, ingiungendole di notificargli entro il 15 aprile successivo, come previsto dall'art. 6 del regolamento, il numero di capi di bestiame alpeggiato per l'anno 2017 con l'avvertenza che una mancata comunicazione sarebbe stata considerata una grave violazione contrattuale, con conseguente possibilità di disdet­ta del contratto

per la fine dell'anno. Il 20 aprile 2017 il locatore, constatato che l'affittuaria non aveva ottemperato alla richie­sta, ha

notificato all'affittuaria la disdetta straordinaria del contrat­to per il 31 dicembre 2017. Il 25 aprile 2017 RE 1 ha contestato tale disdetta. Il 19 giugno 2017 il CO 1 ha confermato la disdetta per gravi motivi.

C. Il 18 luglio 2017 RE 1 si è rivolta al Segretario assessore del Distretto di Riviera per un tentativo di conciliazione volto a ottenere l'accertamento della nullità della disdetta straordinaria del contratto d'affitto agricolo o, quanto meno, una protrazione dello stesso per la durata di sei anni. All'udienza di conciliazione del 28 settembre 2017 il Segretario assessore, su richiesta delle parti, ha sospeso la procedura in vista di un eventuale accordo. Decadute senza esito le trattative, il Segretario assessore ha rilasciato il 14 giugno 2018 l'autorizzazione ad agire all'istante. Non sono state prelevate spese processuali (CM.2017.18).

D. Con petizione del 6 luglio 2018 RE 1 ha convenuto il CO 1 davanti al Pretore del Distretto di Riviera per ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del 20 luglio 2018 il convenuto ha proposto di respingere la petizione. Alle prime arringhe del 19 settembre 2018 le parti hanno mantenuto le loro posizioni. Terminata l'istruttoria il 19 novembre 2019, le parti hanno rinunciato alle arringhe finali, limitandosi a conclusioni scritte del 16 e del 20 dicembre 2019, in cui entrambe hanno confermato i rispettivi punti di vista. Statuen­do con decisione del 6 agosto 2020 il Pretore ha respinto la petizione e posto le spese processuali di fr. 500.– a carico dell'attrice, tenuta a rifondere al convenuto fr. 2500.– per ripetibili.

E. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 12 settembre 2020 per ottenere la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione. Il memoriale non è stato oggetto di notificazione.

F. Nel frattempo, l'8 novembre 2018 il CO 1 ha notificato a RE 1 la disdetta ordinaria del contratto per il 31 dicembre 2019. La contestazione della disdetta è attualmente pendente davanti al medesimo Pretore (inc. SE.2019.5).

Considerando

in diritto: 1. Nella decisione impugnata il Pretore, rammentato che il contratto tra le parti prevedeva la possibilità di disdetta straordinaria nei casi “di grave violazione delle condizioni del presente capitolato”, ciò che prevede altresì la legge federale sull'affitto agricolo (LAAgr), ha accertato innanzitutto che il CO 1 ha motivato la disdetta straordinaria con il mancato sfruttamento degli alpi nel 2016 e con la mancata comunicazione del numero dei capi di bestiame che sarebbero stati caricati nel 2017. Il Pretore ha appurato che fino al 2015 l'affittuaria aveva convenientemente sfruttato gli Alpi portandovi a pascolare 8/11 mucche, ma che l'attrice aveva ammesso di non caricare l'Alpe __________ già dal 2015 ed era altresì pacifico che essa non aveva caricato gli Alpi nel 2016. Inoltre, egli ha constatato che prima della stagione di estivazione, l'affittuaria era stata oggetto di misure urgenti da parte del veterinario cantonale, che il 9 giugno 2016 le aveva sequestrato tutto il bestiame e le aveva proibito di detenerne altro, ragione per cui l'affittuaria all'inizio della stagione non aveva animali da estivare. Per di più, egli ha soggiunto, essa stessa aveva negato il suo consenso affinché terzi potessero sfruttare gli Alpi. Per il Pretore, l'affittuaria già dal 2015 per l'Alpe __________ e nel 2016 anche per l'Alpe __________ aveva disatteso “un fondamentale obbligo contrattuale”. Per di più, dagli atti non risultava che l'affittuaria avesse fatto presente al locatore l'impossibilità di gestire convenientemente gli Alpi per la necessità di eseguire grossi interventi di manutenzione che fossero a carico del locatore. In siffatte circostanze, il Pretore ha ritenuto più che legittima la diffida del 14 ottobre 2016, con cui il locatore ha preteso il rispetto dell'obbligo, sancito dall'art. 6 NRA e richiamato nella sua integralità all'art. 14 del contratto, di comunicare entro il prossimo 15 aprile il numero di capi di bestiame che sarebbe stato caricato per la stagione 2017 con la diffida che in caso di mancata comunicazione avrebbe dato disdetta straordinaria del contratto per gravi violazioni.

Il Pretore non ha inoltre ravvisato una condotta abusiva da parte del CO 1 “per aver preteso solo per il 2017 il rispetto dell'obbligo ex art. 6 NRA”, poiché prima del 2016, quando all'attrice è stata inibita la detenzione di animali, esso non aveva ragione di dubitare del corretto carico degli Alpi. Per il primo giudice, tale circostanza ha ragionevolmente preoccupato il locatore, che vedeva a quel punto messo a rischio il corretto sfruttamento degli Alpi, tanto più che nel 2016 gli Alpi non sono stati caricati. A suo parere, di conseguenza, la pretesa di rispetto dell'obbligo contrattuale era più che legittima in ragione delle circostanze concrete. Infine, egli ha epilogato, RE 1 nemmeno pretende di aver rispettato tale obbligo, sicché “sussistono validi gravi motivi che giustificano la disdetta straordinaria data dal Patriziato per il contratto di affitto del 30 maggio 1996”. E ciò a maggior ragione viste le posizioni intransigenti e contrarie agli obblighi contrattuali assunte dall'affittuaria, le quali rendono impossibile imporre la prosecuzione del contratto al CO 1.

Quanto alla richiesta di protrazione del contratto, il primo giudice l'ha esclusa sulla base dell'art. 27 cpv. 2 lett. a LAAgr poiché nel caso di una valida disdetta straordinaria per gravi motivi – come nella fattispecie – una protrazione del contratto non entra in linea di conto. Ciò posto, il Pretore ha respinto la petizione.

2. Al reclamo RE 1 acclude una e-mail del 21 novembre 2017 in cui l'avv. PA 1 formula una proposta transattiva (doc. B di reclamo), la sua risposta del 4 dicembre 2017 a tale proposta (doc. C1 di reclamo), una sua lettera del 27 febbraio 2018 alla controparte (doc. C di reclamo) e un “documento sui rifugi” (doc. D di reclamo). Salvo la lettera del 27 febbraio 2018 che già figura nell'incarto trasmesso a questa Camera dal Pretore, gli altri documenti non sono stati sottoposti al primo giudice. Essi sono quindi inammissibili, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando alle parti di avvalersi davanti all'autorità di reclamo di nuove conclusioni, nuovi

fatti o nuovi mezzi di prova.

3. La reclamante rimprovera al Pretore di avere ritenuto non rilevanti i fatti avvenuti dopo la notifica della disdetta straordinaria del contratto e di non avere tenuto conto del fatto che il 28 settembre 2017 il CO 1 le aveva sottoposto una proposta transattiva (doc. B di

reclamo). A suo avviso, avendo il 27 febbraio 2018 rispettato i termini dell'accordo “stabilito in sede di conciliazione”

e informato la controparte di essere intenzionata a caricare gli alpi l'estate successiva, come poi effettivamente successo, “viene automaticamente stabilita la nullità della disdetta anticipata e quella ordinaria del contratto d'affitto”. Per tacere del fatto che la procedura di conciliazione non è terminata con una transazione avente effetto di decisione passata in giudicato tant'è che all'istante è stata rilasciata l'autorizzazione ad agire, l'argomentazione, fondata su un nuovo documento irricevibile in questa sede (sopra consid. 2), è anch'essa nuova e come tale inammissibile (art. 326 cpv. 1 CPC).

4. La reclamante sostiene poi che, diversamente da quanto accertato dal Pretore, nel 2016 non è stato il CO 1 ma la Fondazione __________ a chiederle di autorizzare un pastore a caricare gli alpi. Inoltre, rileva di avere acconsentito a tale richiesta ma il pastore ha scelto di alpeggiare le sue bestie altrove non essendo riuscito a farle salire lungo il sentiero, impervio, che conduce agli alpi da lei presi in affitto. Adduce altresì che i contributi cantonali e federali investiti dal convenuto non hanno portato nessun vantaggio per il bestiame e che anzi, con il loro utilizzo “l'unico riparo per bovini (stalla), nel 2017 è stato abolito per far posto a una doccia e WC per escursionisti”. Essa rimprovera poi al Pretore di non avere indicato che il CO 1 non ha mai provveduto, nonostante le sue richieste, a eseguire la manutenzione e la messa in sicurezza dei sentieri e che ha dunque gravemente violato il contratto. Se non che, completamente avulse dalle motivazioni del Pretore, tali doglianze si esauriscono in recriminazioni senza rilievo ai fini del giudizio. Oggetto del litigio è la validità della disdetta straordinaria notificatale dal CO 1. Al riguardo non giova pertanto dilungarsi.

5. La reclamante, che non contesta l'accertamento del Pretore secondo cui nel non comunicare al Patriziato entro il 15 aprile 2017 il quantitativo di bestiame

che intendeva condurre all'alpeggio essa aveva violato l'art. 6 NRA, rileva tuttavia che mai prima di allora il locatore le aveva chiesto il rispetto di tale clausola. Essa intravvede pertanto un comportamento abusivo da parte dell'ente pubblico. Ora, è vero che prima del 14 ottobre 2016 il CO 1 non ha mai chiesto all'affittuaria di notificargli, così come previsto dall'art. 6 NRA, il numero di capi di bestiame che intendeva alpeg­giare entro il 15 aprile dell'anno seguente. Ci si può pertanto chie­dere se una violazione dell'obbligo di notifica previsto dall'art.

6 NRA, dopo che per più di un ventennio non ne era stato preteso il rispetto, costituisca un motivo grave per giustifica la disdetta anticipata.

Sia

come sia, il Pretore ha accertato che l'affittuaria non aveva caricato l'Alpe __________ dal 2015 e l'Alpe di __________

dal 2016, che il 9 giugno 2016 essa era stata oggetto di misure urgenti da parte del veterinario cantonale al punto da sequestrarle tutto il bestiame proibendole di tenerlo. La reclamante non pretende che tali accertamenti siano manifestamente errati. Senza incorrere in arbitrio, sulla scorta di tali circostanze, non appare così insostenibile ritenere che la situazione fosse mutata rispetto agli anni

precedenti e che il CO 1 potesse effettivamente dubitare delle capacità dell'affittuaria di caricare gli alpi esigendo così il rispetto

del contratto. Per di più, la reclamante non contesta di avere ricevuto la diffida, che conteneva la

comminatoria di disdetta, e non pretende di avere ottemperato alla richiesta. In circostanze siffatte la conclusione del Pretore

secondo cui nella fattispecie la violazione dell'obbligo di notifica previsto dall'art. 6 NRA costituisce un motivo

grave che giustifica la disdetta straordinaria non risulta errata. Ne segue, in definitiva, che il reclamo, insufficientemente motivato (nel

senso del­l'art. 321 cpv. 1 CPC), va dichiarato irricevibile.

6. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di ripetibili alla controparte, alla quale il reclamo non è stato notificato per osservazioni.

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è irricevibile.

2. Le spese processuali di fr. 250.– sono poste a carico della reclamante.

3. Notificazione a:

– ; – avv. .

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Riviera.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.