Lessee Appeal Against Commercial Eviction Dismissed for Inadmissibility

Incarto n. 16.2020.32 · Lugano 10 luglio 2020 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta del giudice: · Giani, presidente

vicecancelliera: · Jurissevich

sedente per statuire sul reclamo del 18 giugno 2020 presentato da

RE 1

contro la decisione emessa il 4 giugno 2020 dal Pretore aggiunto della giurisdizione di Mendrisio Nord nella causa SO.2020.172 (tutela giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore) promossa nei suoi confronti con istanza del 3 marzo 2020 dalla

CO 1 (rappresentata dalla RA 1 ),

Ritenuto

in fatto: A. Il

24 novembre 2015 la CO 1 ha locato alla RE 1 uno spazio adibito a esercizio pubblico (“__________”) al pianterreno di uno stabile commerciale (“__________”) a Mendrisio per una pigione di fr. 1200.– men­sili più fr. 200.– mensili quale acconto sulle spese accessorie e fr. 120.– per un posteggio. Il 6 dicembre 2019 la locatrice ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta, invitandola a pagare, entro 30 giorni, fr. 1520.–. Non avendo ricevuto alcun versamen­to, il 16 gennaio 2020 essa ha notificato, con l'apposito formu­lario ufficiale, la disdetta del contratto per il 29 febbraio 2020. La RE 1 ha contestato, il 20 gennaio 2020, la disdetta davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio, il quale constatata l'impossibilità di una conciliazione, ha rilasciato all'istante, il

17 febbraio 2020, l'autorizzazione ad agire.

B. Con istanza del 3 marzo 2020 la CO 1 si è rivolta al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord per ottenere l'espulsione della RE 1 dall'ente locato. All'udienza del 4 giugno 2020, indetta per la discussione, l'istante, unica comparente, ha confermato la sua domanda. Statuendo con decisione del gior­no stesso il Pretore aggiunto ha accolto l'istanza ordinando alla convenuta – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di liberare immediatamente l'ente locato, con avvertimento dell'esecuzione effettiva per mezzo delle forze dell'ordine in caso di inosservan­za. La convenuta è stata avvertita inoltre che, qualora non aves­se ritirato mobili e oggetti di sua pertinenza, la forza pubblica avrebbe fatto depositare tali beni in un luogo indicato dall'istante a spese anticipate da essa medesima ma poste a suo carico. Le spese processuali di fr. 250.– sono state addebitate alla convenuta, tenuta a rifonde­re all'istante un'indennità di fr. 400.–.

C. Contro la decisione appena citata la RE 1 è insorta alla Camera di esecuzione e fallimenti di questo Tribunale con un reclamo datato 15 giugno 2020, ma impostato il 18 giugno successivo, in cui chiede sostanzialmente, di respingere l'istanza. Gli atti sono stati trasmessi a questa Camera per competenza.Il reclamo non è stato oggetto di notificazione.

Considerando

in diritto: 1. Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono impugnabili, entro il termine di 10 giorni dalla notificazione, mediante reclamo se il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC e art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore aggiunto ha stabilito il valore litigioso in fr. 8400.– donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è pervenuta alla convenuta il 9 giugno 2020 (cfr. traccia dell'invio n. 98.41.902926.00563563 agli atti). Introdotto il 18 giugno successivo, il reclamo in esame è pertanto ricevibile.

2. Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le

censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte del giudice di prime cure. Per quanto

concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato (cfr. DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).

3. Il Pretore aggiunto, accertata la validità della disdetta straordinaria per mora, ha ammesso i presupposti per accordare l'espulsione dall'ente locato nella procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti in procedura sommaria. La reclamante lamenta innanzitutto il fatto di avere preso atto della citazione all'udienza di discussione solo la sera del 4 giugno 2020 donde l'impossibilità di presentarsi davanti al Pretore aggiunto. Essa fa inoltre valere che la decisione unilaterale della proprietaria di ridurre i posti a sedere esterni, ha comportato il crollo dei suoi introiti, ciò che ha reso impossibile il pagamento della pigione e di conseguenza la continuazione dell'attività commerciale.

a) Se non che, così argomentando, la reclamante non formula alcu­na critica al giudizio impugnato, non pretendendo segnatamente che il primo giudice avrebbe accertato in modo manifestamente errato i fatti o avrebbe applicato in modo errato il

diritto. È possibile che la proprietaria dello stabile abbia ostacolato l'attività commerciale della conduttrice riducendo arbitrariamente i tavolini esterni. Tuttavia, eventuali modifiche unilaterali del contratto, così come inadempienze contrattuali da parte del locatore, non legittimano il mancato pagamento della pigione, il locatario potendo contestare tale agire davanti all'Ufficio di conciliazione. Si aggiunga inoltre che la contestazione della disdetta non impedisce al giudice di accordare l'espulsione del conduttore con la tutela giurisdizionale dei casi manifesti nella procedura sommaria, in tale procedura la questione della validità della disdetta essendo esaminata in via pregiudiziale (DTF 144 III 466 consid. 3.3.1 con rinvii).

b) Quanto alla pretesa impossibilità di presenziare all'udienza di discussione, dagli atti trasmessi dal Pretore aggiunto risulta che il plico raccomandato del 6 maggio 2020 contenente la citazione all'udienza del 4 giugno 2020 è stato ritirato alla Posta di Castel San Pietro il venerdì 8 maggio successivo da R__________ B__________ (cfr. firma sull'attestazione di ricevuta relativa alla traccia dell'invio n. 98__________ agli atti). Per il resto, la notificazione di citazioni, ordinanze e decisioni è fatta mediante invio postale raccomandato o in altro modo contro ricevuta (art. 138 cpv. 1 CPC). Essa si considera avvenuta quando l'invio è preso in consegna dal destinatario (art. 138 cpv. 2 CPC) oppure, in caso di invio postale raccomandato non ritirato, il settimo giorno dal tentativo di consegna infruttuoso, a condizione che il destinatario dovesse aspettarsi una notificazione (art. 138 cpv. 3 lett. a CPC). Ciò vale anche qualora il destinatario chieda all'ufficio postale di trattenere gli invii a un indirizzo di fermo posta, il principio della buona fede processuale imponendo alle parti di adoperarsi affinché possano essere loro notificati gli atti giudiziari (DTF 141 II 431 consid. 3.1; 139 IV 230 consid. 1.1; 138 III 227 consid. 3.1 con riferimenti). Ne segue che per la mancata partecipazione all'udienza di discussione, la convenuta va rimessa alla sua responsabilità.

c) Ne segue che le argomentazioni del reclamante non ostano quindi al legittimo diritto conferito al locatore di disdire il contratto di locazione in caso di mora nel pagamento della pigione e di chiederne la successiva espulsione ove l'inquilino non abbandoni i locali. In definitiva il reclamo vede la sua sorte segnata e può essere deciso da questa Camera in composizione monocratica (art. 48*b* cpv. 1 lett. a n. 2 LOG).

4. Le spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le circostanze del caso specifico inducono a ri­nunciare – eccezionalmente – a ogni prelievo, il rappresentante della reclamante es­sendo sprovvisto di cognizioni giuridiche e avendo agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art.

107 cpv. 1 lett. f CPC). Non si pone problema di ripetibili, il reclamo non essendo stato comunicato alla controparte.

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è irricevibile.

2. Non si prelevano spese processuali.

3. Notificazione a:

– ; – .

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.