Tenant's Failure to Contest Lease Termination Voids Later Abuse Claim

CO 1 Incarto n. 16.2018.44 · Lugano 18 settembre 2018/jh · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta del giudice: · Giani, presidente

vicecancelliera: · Jurissevich

sedente per statuire sul reclamo dell'8 settembre 2018 presentato da

RE 1

contro la decisione emessa il 22 agosto 2018 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna nella causa SO.2018.539 (espulsione) promossa con istanza del 26 giugno 2018 da

CO 1CO 2 ,

esaminati gli atti

Ritenuto

in fatto: A. Il 22 dicembre 2017 CO 1 e CO 2 hanno concluso con RE 1 un contratto di locazione di durata indeterminata avente per oggetto un appartamento a __________, per una pigione di fr. 1100.– men­sili, il quale poteva essere disdetto con preavviso di tre mesi. Il 1° marzo 2018 i locatori hanno notificato al conduttore, mediante l'apposito formu­lario ufficiale, la disdetta ordinaria del contratto per il successivo 30 giugno. Il

30 marzo 2018 il conduttore ha contestato la disdetta davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, il quale, costatata la mancanza dell'istante all'udienza di conciliazione del 26 aprile 2018, ha considerato l'istanza ritirata e ha stralciato la causa dal ruolo in quanto priva d'oggetto.

B. Con istanza del 26 giugno 2018, promossa nella procedura som­maria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1 e CO 2 si sono rivolti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere l'espulsione di RE 1 dall'ente locato. Nelle sue osservazioni del 3 agosto 2018 il convenuto ha proposto di respingere l'istanza. Statuendo il 22 agosto 2018 il Pretore ha ordinato l'immediata espulsione dell'inquilino dall'ente locato, disponendone l'esecuzione effettiva, e ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 200.–.

C. In una lettera a questa Camera dell'8 settembre 2018 RE 1 sostiene, in estrema sintesi, che la disdetta è abusiva e che nessuno l'ha informato del fatto che avrebbe potuto contestarla nuovamente davanti all'ufficio di conciliazione. Il 10 settembre successivo egli ha chiesto la sospensione della procedura. L'atto non è stato oggetto di notificazione.

Considerando

in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) sono impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, a questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG) con reclamo entro 10 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). La competenza di questa Camera è pacifica, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in “meno di fr. 10 000.–”. Quanto alla tempestività, la decisione impugnata è pervenuta al convenuto il 31 agosto 2018 (cfr. tracciamento degli invii n. 98.__________ prodotto dalla Pretura). Introdotto l'8 settembre 2018, l'atto in esame, che deve essere trattato come reclamo, è ricevibile.

2. Al reclamo RE 1 allega una chiave USB quale “prove audio”. Nella procedura di reclamo, salvo casi che qui non ricorrono (art. 326 cpv. 2 CPC), non sono tuttavia ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti, né la produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, i dati contenuti nel supporto in questione non sono stati sottoposti al primo giudice sicché si rivelano irricevibili.

3. Il Pretore, accertata l'esi­stenza di una valida disdetta ordinaria per il 30 giugno 2018 e costatato che nonostante il contratto fosse terminato a fine giugno 2018 il conduttore continuava a occupare senza diritto l'ente locato, ha ordinato l'espulsione del convenuto. Il reclamante sostiene che la disdetta del contratto di locazione è abusiva poiché, in sintesi, le motivazioni addotte dai locatori non sono veritiere e sono pretestuose. Si

duole inoltre di non avere potuto contestare la disdetta, rilevando che “la persona della conciliazione” con cui ha parlato non gli ha detto che era

possibile chiedere il rinvio dell'udienza di conciliazione né che poteva ripresentare la sua istanza.

a) Ora, che i motivi addotti per la disdetta di un contratto di locazione devono essere veritieri, ritenuto che se gli stessi dovessero risultare non comprovati o pretestuosi, la disdetta può di regola essere considerata abusiva in virtù dell'art. 271 cpv. 1 CO e quindi annullabile è vero (Conod in: Bohnet/ Montini, Droit du bail à loyer, 2ª edizione, n. 27 ad art. 271 CO). Se non che, come ha accertato dal Pretore, il convenuto ha bensì contestato la disdetta davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, ma poi non si è presentato all'udienza di conciliazione del 26 aprile 2018. Posto ciò, l'autorità ha considerato l'istanza del locatario come ritirata e la causa è stata stralciata dai ruoli in applicazione dell'art. 206 cpv. 1 CPC.

b) Né, entro il termine a lui più favorevole del 1° maggio 2018, il reclamante ha riproposto un'istanza di conciliazione o ha postulato per avventura una richiesta di restituzione del termine sulla base dell'art. 148 CPC. Certo, nella misura in cui sostiene che l'Ufficio di conciliazione non solo non lo ha informato correttamente ma gli ha dato indicazioni fuorvianti, egli fa implicitamente valere una lesione del principio della buona fede. Se non che, per tacere del fatto che nulla suffraga l'allegazione, l'interessato non ha più introdotto alcuna contestazione davanti all'autorità competente. Il termine perentorio dell'art. 273 cpv. 1 CO è ormai ampiamente scaduto, ragione per cui la disdetta

non è stata validamente contestata ed è quindi efficace. Per di più, la possibilità di chiedere una restituzione era

chiaramente indicata sul verbale d'udienza (doc. D). Posto ciò, il conduttore che ha omesso di contestare la disdetta ordinaria non può più asseverarne il carattere manifestamente abusivo nel quadro del procedimento di sfratto (DTF

133 III 180 consid. 3.3.4), né il Pretore doveva, per avventura, esaminare se la disdetta fosse nulla già per il fatto che una disdetta foss'anche manifestamente abusiva è solamente annullabile (loc. cit.). Per il resto, eventuali indicazioni fuorvianti ricevute “dall'autorità di conciliazione” ricadrebbero semmai nella responsabilità di chi ha rilasciato tali informazioni.

4. In definitiva le argomentazioni del reclamante non rendono manifestamente errati gli accertamenti del primo giudice sull'esistenza di una valida disdetta e sull'illegittima permanenza del conduttore nei locali dopo la fine del contratto, ciò che consente ai locatori di chiederne l'espulsione. Il reclamo, che può essere deciso in virtù dell'art. 48*b* cpv. 1 lett. b n. 3 LOG, dev'essere respinto.

5. L'emanazione della decisione odierna rende priva di oggetto la domanda di sospensione del procedimento.

6. Le spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le circostanze del caso specifico inducono a ri­nunciare – eccezionalmente – a ogni prelievo, il reclamante es­sendo sprovvisto di cognizioni giuridiche e avendo agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC). Non si pone problema di indennità agli istanti, ai quali il reclamo non è stato notificato per osservazioni.

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo è respinto.

2. Non si prelevano spese processuali.

3. Notificazione a:

– ; – e .

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.