Tenant Eviction for Non-Payment Upheld Despite Future Payment Offer

Incarto n. 16.2017.6 · Lugano 8 maggio 2017/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Giani, presidente, Fiscalini e Stefani

vicecancelliera: · Jurissevich

sedente per statuire sul reclamo del 24 marzo 2017 presentato da

RE 1

contro la decisione emessa il 16 marzo 2017 dal Pretore aggiunto della giurisdizione di Mendrisio Nord nella causa SO.2017.96 (espulsione del conduttore per mora) promossa con istanza del 1° febbraio 2017 da

CO 1 CO 2 CO 3 (F) CO 4 (rappresentati dalla stessa RA 1);

esaminati gli atti

Ritenuto

in fatto: A. Il 3 gennaio 2014 CO 1, CO 2, CO 3 e CO 4 in qualità di locatori e RE 1 come condut­tore hanno stipulato un contratto di locazione a tempo indetermi­nato avente per oggetto un appartamento a S__________ per una pigione mensile di fr. 1100.–, oltre a un acconto per le spese ac­cessorie di fr. 100.– mensili.

B. Il 27 ottobre 2016 i locatori hanno inviato all'inquilino una dif­fida di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi dell'art. 257*d* CO, invitandolo a pagare entro 30 giorni fr. 6009.70, corri­spon­denti a cinque mesi di pigioni e spese accessorie rimaste insolute e a un residuo di fr. 9.70. Il conduttore non

ha ritirato il plico raccomandato contenente la menzionata diffida di pagamento.Il 28 novembre 2016 i locatori hanno

notificato al conduttore su modulo ufficiale la disdetta straordinaria del contratto di locazione con effetto dal 1° gennaio 2017. Una volta di più, il conduttore non ha contestato la disdetta, ma neppure ha resti­tuito l'ente locato.

C. Con istanza del 1° febbraio 2017, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1, CO 2, CO 3 e hanno chiesto al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord di ordi­nare a RE 1 la riconsegna immediata dell'ente locato con le comminatorie di rito e di condannarlo al pagamento di fr. 5000.– a titolo di indennità per occupazione illecita dell'ente locato e di risarcimento dei danni. All'udienza del 16 marzo 2017, indetta per la discussione, gli i­stanti hanno confermato le loro domande, specificando l'ammontare dello scoperto in fr. 4800.– pari alle pigioni e spese accessorie da giugno a settembre 2016. Il convenuto ha riconosciuto di dovere tale importo ma di non essere attualmente in grado di pagarlo esprimendo la sua volontà di saldarlo non appena possibile. Egli ha chiesto nondimeno di potere restare nell'appartamento giacché dal mese di ottobre 2016 il pagamento della pigione era assicurato dall'assistenza sociale.

D. Statuendo il 16 marzo 2017 il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto l'istanza nel senso che ha ordinato al convenuto – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di liberare l'appartamento di proprietà degli istanti entro il 31 marzo 2017, l'ha diffidato a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza pena il loro deposito a sue spese in un luogo indicato dagli istanti, lo ha avvertito che l'inesecuzione della decisione avrebbe dato titolo agli istanti per chiedere il risarcimento dei danni e ha ingiunto agli organi di Polizia preposti (art. 13 LACPC) di prestare man forte agli istanti nell'esecuzione della decisione a loro semplice richiesta. Le spese processuali di fr. 180.– sono state poste a carico del convenuto, tenuto a rifondere agli istanti fr. 100.– a titolo di indennità.

E. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorto a que­sta Camera con un appello (*recte:* reclamo) del 24 marzo 2017 per ottenere, in via principale, la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l'istanza o, in via subordinata, di differire

l'esecuzione della decisione per permettergli di trovare un nuovo alloggio. Il memoriale non è stato oggetto di notificazione.

Considerando

in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) sono impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo entro 10 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore aggiunto ha fissato il valore litigioso in fr. 2400.–, donde la competenza di questa Camera. Sotto il profilo della tempestività, il reclamo, introdotto il 24 marzo 2017, è pacificamente ricevibile.

2. Nella procedura di reclamo, salvo casi che qui non ricorrono (art. 326 cpv. 2 CPC), non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti, né la produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la copia della querela penale per minaccia e ingiuria sporta dal reclamante il 10 novembre 2016 nei confronti di CO 4 non è stata sottoposta al primo giudice ed è pertanto irricevibile.

3. Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte del giudice di prime cure. Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Quanto all'apprezzamento delle prove, esso è arbitrario solo quando l'autorità inferiore ha manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o ha omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa, oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa ha fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).

4. Il Pretore aggiunto, preso atto del contratto di locazione stipulato tra le parti il 3 gennaio 2014 e della notifica della disdetta del 28 novembre 2016, ha accertato l'esistenza di una valida disdetta straordinaria per mora, così come la sussistenza dei presupposti per decidere l'espulsione del convenuto dall'ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC). Donde l'accoglimento dell'istanza volta all'espulsione del convenuto dall'ente locato. Per contro, egli ha respinto la richiesta degli istanti di condannare il convenuto alla corresponsione a loro favore di un'indennità per occupazione abusiva, considerando che il con­ve­nuto, dopo il termine del contratto, ha pagato mensilmente un importo pari al canone di locazione.

5. Il reclamante sostiene che il 9 novembre 2016, quando CO 4 ed __________ B__________ sono venuti all'appartamento da lui locato e gli hanno ingiunto di andarsene perché avevano ottenuto una decisione di espulsione esecutiva, il termine di 30 giorni assegnatogli con la diffida di pagamento del 27 ottobre 2016 non era ancora scaduto. Ciò a suo parere, inficia la validità dell'intera procedura di espulsione.

Sollevata

per la prima volta in questa sede, la censura non è ammissibile (art. 326 cpv. 1 CPC; cfr. sopra consid. 2). Ad ogni modo,

quand'anche l'argomentazione fosse ammissibile, essa sarebbe comunque infondata perché la richiesta del 9 novembre 2016 di liberare l'appartamento, benché fosse assolutamente prematura, non costituisce un motivo di nullità della decisione impugnata, la quale si fonda sulla disdetta straordinaria del contratto di locazione del 28 novembre 2016. E il reclamante nemmeno pretende di avere versato gli importi per cui era stato diffidato il 27 ottobre 2016 entro il termine di 30 giorni dalla scadenza del termine di giacenza postale (sette giorni) del plico raccomandato contenente la diffida di pagamento (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 667 n. 2.2.2) né successivamente.

6. Il reclamante fa valere che le pigioni arretrate riguardano i mesi da giugno a settembre 2016 e che dal mese di ottobre 2016 le pigioni sono regolarmente pagate con l'aiuto dei servizi sociali cantonali. Se non che, in caso di mora nel pagamento di pigioni e di spese accessorie, ciò che è il caso nella fattispecie, il fatto che dopo la fine del contratto sia pagato mensilmente un importo pari al canone di locazione, non ha alcun effetto sulla disdetta del contratto di locazione, la quale rimane valida e operante. Anche al proposito il reclamo si appalesa dunque infondato.

7. Il reclamante sostiene che i locatori non hanno mantenuto l'impegno da loro preso al momento della sottoscrizione del contratto di asfaltare il piazzale retrostante l'immobile e di risolvere una serie di problemi dovuti al precedente inquilino, tra cui la chiusura della porta d'ingresso dell'appartamento. A suo avviso, considerato che la mancata esecuzione dei menzionati lavori gli dava diritto a una riduzione della pigione dall'inizio della locazione “si potrebbero annullare i canoni d'affitto non pagati”. Ora, per tacere del fatto che anche questa censura è nuova e pertanto inammissibile (art. 326 cpv. 1 CPC), per impedire l'efficacia di una disdetta straordinaria, un'eventuale compensazione dev'essere invocata dal conduttore durante il termine di pagamento assegnatogli con la diffida (CCR, sentenza inc. 16.2014.18 del 15 maggio 2014 consid. 5c con rinvi; v. anche sentenza del Tribunale federale 4A_140/2014 del 6 agosto 2014 consid. 5.2).

8. Il reclamante postula la dilazione del termine per lasciare l'appartamento, chiedendo di poter restare nell'appartamento per ulteriori due mesi dopo la chiusura del procedimento penale nei confronti di __________ G__________, il quale è, a suo dire, suo debitore oppure, se non vi fosse la possibilità di stabilire quando finirà il menzionato processo, di avere almeno 8 mesi per potere trovare un nuovo alloggio. Ora, per tacere del fatto che l'eventuale disponibilità di saldare le pigioni arretrate successivamente alla decisione di espulsione non rende inefficace la disdetta, le disposizioni di diritto federale riguardanti la locazione non tengono conto di motivi umanitari, di modo che neanche il giudice può considerarli (sentenza del Tribunale federale 4A_252/2014 del 28 maggio 2014 consid. 4.2 con rinvio a 4C.74/2006 del

12 maggio 2006 consid. 3.2.1). L'autorità può pertanto accordare all'inquilino solo un termine strettamente indispensabile per trovarsi una nuova sistemazione. Per tenere conto del principio di proporzionalità, l'autorità di esecuzione dello sfratto può eventualmente concedere un termine di moratoria, di breve durata, a condizione però che vi siano delle ragioni elementari di umanità (malattia grave o decesso dell'inquilino o di un membro della famiglia, età avanzata o situazione economica modesta) o qualora sulla base di indizi seri e concreti si possa presumere che l'inquilino rispetterà spontaneamente l'ordine impartitogli entro un termine ragionevole. Ad ogni modo, il differimento deve comunque essere breve e non deve equivalere a una proroga del contratto di locazione (sentenza del Tribunale federale 4A_207/2014 del 14 maggio 2014 consid. 3.1; v. anche CCR sentenze inc. 16.2015.40 del 21 settembre 2015 consid. 3 con rinvii e inc. 16.2016.64 del 19 gennaio 2017 consid. 9). Nella fattispecie, il reclamante ha già, di fatto, beneficiato di una dilazione sufficiente per trovare una nuova sistemazione e organizzare il trasloco, di modo che la richiesta è inammissibile.

9. Ne discende che il reclamo, infondato, dev'essere respinto. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di indennità alla controparte, il reclamo non essendo stato oggetto di notificazione.

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr. 100.– sono poste a carico del reclamante.

3. Notificazione a:

–; –.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.