Condominium Lacks Standing in Security Deposit Dispute
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe appeal concerned a conciliation office decision that ordered the release of a rental security deposit to the landlord (the "Condominium") for damages and a lost key, following the termination of a lease agreement where the tenant failed to appear at the conciliation hearing. The appellate court accepted the appeal and overturned the lower decision, reasoning that the entity initiating the action, identified only as the "Condominium," lacked legal standing (active legitimacy) because it was an association without legal personality, and the claim derived from a common lease agreement, requiring all co-landlords to act jointly as necessary co-litigants, a defect in active legitimacy that is material and not correctable, thereby mandating the rejection of the original application.
Regesto Legislator
UfficialeLiberazione del deposito di garanzia a favore del locatore – azione promossa dal “condominio”– erronea designazione della parte attrice suscettibile di rettifica o mancanza di legittimazione attiva?
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IAGiurisprudenza citata
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited in the reasoning when discussing the capacity of the co-owners' association to litigate, although the main ground for rejection was lack of standing related to the party's designation, not the action of the association itself.
Cited in the reasoning when classifying the property as dependent co-ownership.
Cited in the reasoning regarding the required joinder of necessary co-litigants in a 'common' lease relationship.
Cited in the reasoning to analogize the relationship between the lessors to a simple partnership.
Cited in the final orders to determine the allocation of procedural costs based on the outcome (loser pays).
Cited in the facts section (B) concerning the summons to the conciliation hearing, but not explicitly used in the dispositive orders.
Cited in the facts section (B) concerning the consequences of non-appearance, but not explicitly used in the dispositive orders.
Cited in the facts section (B) regarding the request for a decision by the conciliating authority, but not explicitly used in the dispositive orders.
Testo completo
Incarto n. 16.2016.75 · Lugano 27 marzo 2018/jh · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici: · Giani, presidente, Fiscalini e Stefani
vicecancelliera: · Jurissevich
sedente per statuire sul reclamo del 25 novembre 2016 presentato da
RE 1 (rappresentato dall'RA 1)
contro la decisione emessa il 28 ottobre 2016 dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione Agno nella causa n.073/16 (locazione) promossa con istanza del 25 luglio 2016 da
CO 1 (rappresentato dalla RA 2);
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. __________ RFD di __________ sorge il “Condominio CO 1”, composto di 22 proprietà per piani (dalla n. 10818 alla 10838 e la n. 11853). La proprietà per piani n. 10818 (38/1000) con diritto esclusivo sull'appartamento n. 1 al primo piano, è costituita in proprietà coattiva correlata alle unità dal n. 10819 al n. 10838. Il 17 gennaio 2000 il “Condominio CO 1”, rappresentato dalla società RA 2, ha sottoscritto con RE 1 un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento in questione per una pigione mensile di fr. 760.– oltre a un acconto di fr. 100.– mensili per le spese accessorie. Il contratto di locazione prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1500.–, versata dal conduttore sul conto n. __________ del __________ di __________. La locazione è terminata il 30 settembre 2015, giorno in cui è avvenuta la riconsegna dell'ente locato con contestuale redazione del verbale di constatazione dei danni. Lamentando l'esistenza di danni all'ente locato e la mancata riconsegna di una chiave, il 22 febbraio 2016 il locatore ha invitato il conduttore a sottoscrivere una dichiarazione che l'autorizzava a prelevare dal conto di garanzia e affitti complessivi fr. 1590.85 (fr. 1509.85 per la riparazione del pavimento e fr. 81.– per il duplicato della chiave). RE 1 non ha risposto all'invito.
B. Il 25 luglio 2016 il “Condomino CO 1” si è rivolto all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, chiedendo la convocazione di RE 1 per un tentativo di conciliazione volto a ottenere lo svincolo in suo favore del deposito di garanzia affitti di fr. 1590.85. Il 29 agosto 2016 l'Ufficio di conciliazione ha notificato l'istanza alle parti e le ha invitate a comparire per il tentativo di conciliazione il 27 settembre 2016, rendendole attente dell'obbligo di comparizione personale all'udienza (art. 204 CPC) e alle “disposizioni procedurali applicabili pubblicate sul retro e in particolare sulle conseguenze della mancata comparizione (art. 206 CPC)”. All'udienza di conciliazione è comparsa la sola parte istante, la quale ha ribadito le sue domande e ha chiesto l'emanazione di una decisione sulla base dell'art. 212 cpv. 1 CPC.
C. Statuendo il 28 ottobre 2016 l'Ufficio di conciliazione ha accolto l'istanza ordinando la liberazione del deposito di garanzia in ragione di fr. 1590.85 in favore dell'istante e il saldo in favore del convenuto. Non sono state prelevate spese né assegnate indennità.
D. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 25 novembre 2016, in cui chiede, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di respingere l'istanza. Con decreto del 2 dicembre 2016 il presidente di questa Camera ha respinto la richiesta di effetto sospensivo. Nelle sue osservazioni del 12 gennaio 2017 il “Condomino CO 1” ha concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Ove sia impugnata una decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, davanti al quale si applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione del codice di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), il reclamo alla Camera civile dei reclami deve essere presentato nel termine di 30 giorni dalla notificazione della decisione (CCR, sentenza inc. 16.2014.19 del 7 luglio 2014 con riferimenti). Nella fattispecie, il reclamo, introdotto il 25 novembre 2016, è tempestivo.
2. L'istanza di conciliazione è stata presentata dal “Condominio CO 1”, ma tale entità è manifestamente sprovvista della personalità giuridica e quindi della capacità di essere parte a un procedimento giudiziario. Si pone pertanto la questione della legittimazione attiva, che va esaminata d'ufficio a ogni stadio del procedimento.
a) Ora, con la designazione di “Condominio”, si sarebbe potuto fors'anche intendere la Comunione dei comproprietari, la quale è sì sprovvista anch'essa della personalità giuridica ma alla quale per ragioni pratiche, sicurezza del diritto ed economia di giudizio la legge conferisce una certa capacità processuale (Wermelinger, La proprieté par étages, 3ª edizione, n. 4 segg. ad art. 712*l* CC). Così, a salvaguardia di interessi comuni, la Comunione dei comproprietari può in proprio nome, stare in lite come attrice o convenuta, escutere o essere escussa (art. 712*l*cpv. 2 CC). Se non che, in concreto, la proprietà per piani n. 10818 con diritto esclusivo sull'appartamento n.
1 al primo piano del “Condomino CO 1” è costituita in proprietà coattiva correlata alle unità dal n. 10819 al n. 10838 del fondo base n. __________ RFD di __________. Si tratta quindi di una comproprietà dipendente (art. 655*a* cpv. 1 CC) appartenente ai proprietari attuali delle singole unità condominiali, alla quale si applicano le norme della comproprietà ordinaria. E quantunque il fondo dipendente segua la sorte del fondo principale, esso può essere oggetto di una locazione separata (Steinauer in: Commentaire Romand, Code civil II, Basilea 2016, n. 9 ad art. 655*a*). Quanto al contratto di locazione stipulato con RE 1, nulla è dato di sapere, menzionando anch'esso come parte locatrice il “Condominio CO 1”. Trattandosi comunque sia di una pluralità di persone si è in presenza di un contratto di locazione “comune” e la relazione interna che esiste fra le persone che compongono la parte locatrice potrebbe finanche essere assimilabile alla società semplice (art. 530 segg. CO). Posto ciò, per far valere le pretese derivanti dalla locazione spettava quindi agli attuali titolari delle proprietà per piani agire congiuntamente alla stregua di colocatori (litisconsorti necessari: art. 70 cpv. 1 CPC).
b) Premesso ciò, nella procedura civile le parti, sia attrice che convenuta, devono essere designate con esattezza, già a partire dall'istanza di conciliazione. In caso di errata designazione di una parte, una rettifica è possibile se si tratta di un'inesattezza puramente formale, ovvero quando non sussista dubbio alcuno sulla reale identità della parte, in specie ove questa risulti dall'oggetto del litigio. Per contro, una rettifica non entra in linea di conto ove l'errore riguardi la legittimazione attiva o passiva (DTF 142 III 783 consid. 3). In concreto, come si è detto, il Condominio CO 1 o la comunione dei comproprietari dell'omonimo condominio non sono titolari della pretesa fatta valere in giudizio e difettano pertanto della legittimazione attiva. Una tale mancanza non è suscettibile di rettifica ciò che comporta la reiezione dell'azione (DTF 142 III 788 consid. 3.2.2). Trattandosi di un vizio materiale e non puramente formale, la mancata rettifica della parte non costituisce un formalismo eccessivo. Ne discende che il reclamo va accolto già per questo motivo e la decisione impugnata va riformata di conseguenza.
3. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'istante rifonderà al reclamante un'equa indennità.
Per questi motivi,
decide: 1. Il reclamo è accolto e la decisione impugnata è così riformata:
1. L'istanza 073/16 introdotta il 25 luglio 2016 dal Condominio CO 1 è respinta.
2. annullato
Per il resto la decisione impugnata rimane invariata.
2. Non si prelevano spese processuali. L'opponente rifonderà al reclamante un'indennità di fr. 100.–.
3. Notificazione a:
– ;
– .
Comunicazione all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Agno.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.