Property Owner v. Co-Owners' Association: Scope of Relief in Resolution Annulment

Incarto n. 16.2016.26 · Lugano 26 giugno 2018/jh · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Giani, presidente, Fiscalini e Stefani

vicecancelliera: · F. Bernasconi

sedente per statuire sul reclamo 20 aprile 2016 presentato dalla

Comunione dei comproprietari del ‟CONDOMINIO RE 1 (patrocinata dall'avv. PA 1 )

contro la sentenza emessa il 9 marzo 2016 dal Vice Giudice di pace del circolo di Bellinzona, nella causa n. 0006-2015-o (proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari) promossa con petizione del 4 novembre 2015 da

CO 1 (già patrocinato dall'avv. ),

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n.

316 RFD di __________ sorge una proprietà per piani (‟RE 1”) costituito di 21 unità. CO 1 e __________ G__________ sono titolari, in ragione di un mezzo ciascuno, della proprietà per piani n. 3435 (69/1000), con diritto esclusivo sull'unità n. 7 situata al piano attico e comprendente – tra l'altro – una lavanderia. All'assemblea ordinaria del 22 maggio 2015 con diciotto voti contrari e tre favorevoli – tra cui quello di CO 1 – i comproprietari hanno respinto l'oggetto n. 5 “fornitura e posa di contatori per acqua caldaˮ e n. 6 “modifica regolamento condominiale ai punti 11b e 16: spese per gestione locali lavanderiaˮ proposti dallo stesso CO 1.

B. Decaduto infruttuoso il tentativo di conciliazione, il 19 agosto 2015 (inc. n. 0041-2015-1), il 4 novembre 2015 CO 1 ha convenuto la Comunione dei comproprietari del “RE 1” davanti al Giudice di pace del Circolo di Bellinzona per ottenere l'annullamento delle citate deliberazioni n. 5 e n. 6 con conseguente ordine alla parte convenuta di posare i contatori per l'acqua calda conformemente al regolamento e la ripartizione delle spese per i locali lavanderia in base all'uso effettivo da parte dei singoli comproprietari. All'udienza del 13 gennaio 2016 l'amministratrice del condominio, la __________ SA, rappresentata da __________ P__________ e __________ M__________, ha proposto di respingere la petizione. L'attore ha mantenuto il suo punto di vista, chiedendo di constatare la preclusione della convenuta, l'amministrazione non disponendo di un'autorizzazione a stare in lite.

C. Statuendo il 9 marzo 2016 il Vice Giudice di pace ha accolto la petizione e ha obbligato la convenuta a versare all'attore fr. 985.–. Le spese processuali, di complessivi fr. 150.–, sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere alla controparte fr. 100.– per ripetibili.

D. Contro la decisione appena citata la Comunione dei comproprietari del “RE 1” è insorta a questa Camera con un reclamo del 20 aprile 2016 nel quale chiede di accertare l'incompetenza materiale del Giudice di pace e di annullare di conseguenza la sentenza impugnata e ogni altro atto processuale. Nelle sue osservazioni del 20 giugno 2016 CO 1 si è rimesso al giudizio della Camera, precisando di non essere tenuto alle tasse, spese e ripetibili dovute a errori procedurali del Giudice di pace.

Considerando

in diritto: 1. Nella sentenza impugnata il Vice Giudice di pace ha anzitutto accertato che l'amministratrice del condominio non era stata autorizzata dall'assemblea dei comproprietari a rappresentarla in giudizio donde la preclusione della parte convenuta. Ciò posto egli “in considerazione di quanto esposto dalla parte attriceˮ, ha annullato la delibera n. 5, ordinando “la posa di contatori dell'acqua calda conformemente al regolamentoˮ, così come la n. 6 di modo che “le spese per i locali lavanderia sono ripartite in base all'uso effettivo da parte dei singoli proprietari a tenore dell'art. 712 lett. h cpv. 3 CC”. Nel dispositivo della decisione il Vice Giudice di pace si è nondimeno limitato ad accogliere la petizione (dispositivo 1) condannando la convenuta a versare all'attore fr. 985.– (dispositivo 1.1).

2. La reclamante censura una violazione dell'art. 58 CPC, dolendosi del fatto che il Giudice di pace l'ha condannata a versare

all'attore fr. 985.– allorquando questi non ha mai formulato una tale richiesta ma ha solo chiesto di annullare due delibere assembleari.

a) Nella fattispecie CO 1 ha presentato un'azione di annullamento di deliberazioni assembleari fondata sull'art. 712*m* cpv. 2 CC (petizione pag. 3 in alto). Egli chiedeva segnatamente l'annullamento delle delibere n. 5 e n. 6 (domanda n. 1) con conseguente ordine alla convenuta di posare i contatori per l'acqua calda conformemente al regolamento e di suddividere le spese per i locali lavanderia in base all'uso effettivo da parte dei singoli comproprietari a tenore dell'art. 712 lett. h cpv. 3 CC (domanda n. 2).

b) Ogni comproprietario ha la facoltà di contestare davanti al giudice, entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito (art. 712*m* cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). La comunione dei comproprietari è libera nella formazione della sua volontà e non spetta al giudice limitarne l'autonomia, se non per far rispettare norme legali o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento, di conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali, disattenda principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione della personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per pia­ni (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione e l'uso, il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta ancora, invece, per giustificarne l'annullamento. Non tocca al giudice sostituirsi, in simili casi, alla volontà della comunione dei comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii; da ultimo I CCA sentenza inc. 11.2016.38 del 27 dicembre 2017 consid. 3).

c) Quanto agli effetti di un eventuale annullamento, l'azione prevista dall'art. 75 CC comporta – per principio – la mera cassazione della risoluzione impugnata. Il giudice non può quindi correggere la decisione dell'assemblea, né sostituirla giudizialmente, solo la comunione dei comproprietari, vincolata dai considerandi della sentenza di rinvio, essendo abilitata a prendere una nuova risoluzione (I CCA, sentenza inc. 11.2014.88 del 3 aprile 2015 consid. 6 con rinvii; v. anche Amoos Piguet in: Commentaire Romand, Code civil II, Basilea 2016, n. 16 ad art. *712m*). In concreto, quindi, il Vice Giudice di pace avrebbe tutt'al più potuto annullare le delibere assembleari contestate ma non obbligare la convenuta a versare all'attore fr. 985.–, come se si trattasse di un'azione condannatoria, nemmeno promossa dall'attore. Ne segue che, giudicando su tal punto di propria iniziativa, il primo giudice ha trasceso le richieste di giudizio, violando il principio dispositivo (art. 58 cpv. 1 CPC). In proposito il reclamo merita dunque accoglimento.

d) Non si disconosce che nei considerandi della decisione impugnata il Vice Giudice di pace ha indicato di avere annullato le due risoluzioni assembleari contestate. Se non che solo i dispositivi di una decisione sono suscettibili di passare in giudicato ma non i motivi della stessa (DTF 140 I 120 consid. 2.4.2; 136 III 347 consid. 2.1; 125 III 13 consid. 3b). L'unica eccezione riguarda l'ipotesi in cui il giudice accolga o respinga un ricorso “nel senso dei considerandi”, nel qual caso i considerandi entrano a far parte del dispositivo (I CCA, sentenza inc. 11.2011.111 del 12 agosto 2011, consid. 4). Ciò non è il caso in concreto, sicché non si può ritenere che il primo giudice abbia statuito sull'azione di annullamento delle delibere assembleari contestate. La decisione impugnata deve pertanto essere annullata già per tale motivo e gli atti vanno pertanto rinviati al Giudice di pace per un nuovo giudizio.

3. La sentenza impugnata presenta varie criticità sotto altri punti di vista che, a futura memoria, vanno esaminate separatamente.

a) Relativamente alla preclusione della convenuta, è vero che per l'art. 712*t* cpv. 2 CC l'amministratore non può [quale rappresentante della comunione dei comproprietari] stare in giudizio come attore o convenuto senza essere autorizzato dall'assemblea dei comproprietari, salvo che si tratti di procedura sommaria; nei casi urgenti, l'autorizzazione può essere chiesta ulteriormente. E in concreto, è indubbio che in un'azione volta all'annullamento di risoluzioni assembleari l'amministratore necessita di un'autorizzazione rilasciatagli dall'assemblea medesima (I CCA sentenza inc. 11.2012.143 del 27 ottobre 2014 consid. 6a). Resta il fatto che, quantunque l'amministratore si costituisca senza debita autorizzazione, il giudice deve assegnargli un termine per rimediare al difetto (RtiD I-2010 pag. 708 n. 26c; I CCA sentenza inc. 11.2012.143 del

27 ottobre 2014 consid. 6a con rinvii). In concreto, quindi, il Vice Giudice di pace non poteva ritenere d'acchito la convenuta preclusa, ma avrebbe dovuto assegnargli un termine per rimediare al difetto.

b) Per quel che riguarda la competenza per materia, messa in discussione dalla reclamante, è indubbio che la contestazione di una risoluzione assembleare ha, per principio, indole pecu­niaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c; v. da ultimo: I CCA sentenza inc.11.2016.38 del

27 dicembre 2017 consid. 1). Ci si può chiedere così se il valore litigioso fissato dal primo Giudice di fr. 985.–, indicato dall'attore e che corrisponde al risparmio annuo di cui egli beneficerebbe nel caso di una posa dei contatori individuali (fr. 480.– annui), al risparmio di cui egli godrebbe qualora le spese per i locali lavanderia venissero suddivise secondo l'uso effettivo (fr. 280.– annui), alle spese di fognatura di fr. 225.– annui, così come alle spese di riscaldamento e di energia elettrica che non era in grado di quantificare (petizione pag. 4 n. 4 in fine) sia corretto. E ciò a maggior ragione ove si pensi che l'acquisto e la posa di contatori per l'acqua in ogni singola unità comporterebbe una spesa non indifferente. Il quesito può qui rimanere indeciso, visto l'annullamento della decisione impugnata, spetterà al Vice Giudice di pace definire prioritariamente il valore litigioso e quindi fissare la sua competenza per materia.

c) Quanto

al fatto che la proprietà per piani n. 3435 appartiene a CO 1 e __________ G__________ in ragione di un mezzo ciascuno, giovi

ricordare che la facoltà di contestare davanti al giudice le risoluzioni assembleari compete oltre che a ogni comproprietario, anche a un eventuale rappresentante di una sottocomunione di comproprietari (Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 1988, n. 137 ad art. *712m* CC; Rey/Maetzke, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3ª edizione, pag. 91 n. 353). Dandosi una comproprietà alla contestazione si

applicano le norme sui rapporti interni tra comproprietari (art. 647 segg. CC; Wermelinger, La proprieté par étages, 3ª

edizione, n. 223 ad art. 712*m* CC), fermo restando che se un solo comproprietario contesta la delibera assembleare si deve presumere che egli rappresenti legittimamente tutti i titolari dell'unità (in analogia con l'esercizio del voto all'assemblea dell'art. *712o*:Wermelinger, op. cit., n. 19 ad art. 712*o* CC). Non ci sono pertanto ragioni per disconoscere la legittimazione attiva del solo CO 1.

4. Le spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le circostanze del caso specifico inducono a rinunciare – eccezionalmente – a ogni prelievo. Quanto alle ripetibili, CO 1 si è rimesso al giudizio della Camera e non può pertanto essere ritenuto soccombente. Non può dunque essere condannato alla rifusione di ripetibili.

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è accolto e la decisione impugnata è annullata. La causa è ritornata al Vice Giudice di pace del circolo di Bellinzona per una nuova decisione nel senso dei considerandi.

2. Non si riscuotono spese processuali né si assegnano ripetibili.

3. Notificazione a:

– avv. ; – .

Comunicazione alla Giudicatura di pace del circolo di Bellinzona.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.