Tenant Security Deposit Dispute Over Unpaid Rent

Incarto n. 16.2014.19 · Lugano 7 luglio 2014/lw · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Giani, presidente, Fiscalini e Stefani

vicecancelliera: · Jurissevich

sedente per statuire sul reclamo del 17 aprile 2014 presentato da

RE 1 e RE 2

contro la decisione emessa l'8 aprile 2014 dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno nella causa inc. 32/14 promossa con istanza del 17 febbraio 2014 da

CO 1 (patrocinata dall'avv. dott. PA 1);

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: che nel 1999 i coniugi RE 1 e RE

2 hanno sottoscritto con __________ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento in uno stabile in via __________ a __________, per una pigione mensile di fr. 1133.– oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 95.– mensili, con conguaglio al termine del relativo esercizio;

che il contratto prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1000.–, versata dai conduttori su un conto alla __________, __________;

che nel mese di settembre 2010 la società CO 1 ha acquistato il citato immobile riprendendo tutti i contratti di locazione;

che dal 1° settembre 2011 la pigione dell'appartamento è stata aumentata a fr. 1275.– mensili e l'acconto per le spese di riscaldamento e acqua è stato fissato a fr. 100.–;

che la locazione è terminata alla fine del mese di marzo 2013;

che il 17 febbraio 2013 CO 1 si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno chiedendo la convocazione delle parti per un tentativo di conciliazione volto ad ottenere lo svincolo del deposito garanzia affitti di fr. 1000.– oltre interessi a parziale copertura dei canoni di locazione e acconti spese scoperti concernenti i mesi da dicembre 2012 a marzo 2013 ammontanti a fr. 5500.– e di danni riscontrati alla riconsegna dell'ente locato;

che in uno scritto del 2 aprile 2014 i convenuti hanno proposto di respingere l'istanza, asserendo di avere lasciato l'appartamento il 1° marzo 2013, di non avere pagato le ultime tre mensilità (fr. 4125.–), perché l'istante “deve [loro] dei soldi per danni, dei quali voi [l'Ufficio di conciliazione] siete già a conoscenza” e contestando di aver cagionato danni all'ente locato;

che all'udienza di conciliazione dell'8 aprile 2014 le parti hanno ribadito le rispettive posizioni;

che con decisione dello stesso giorno il predetto Ufficio di conciliazione ha ordinato la liberazione dell'intero deposito di garanzia di fr. 1000.– oltre ad interessi a favore dell'istante;

che contro la decisione appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo del 17 aprile 2014 volto a ottenere l'annullamento del giudizio impugnato instando altresì per il beneficio del gratuito patrocinio;

che nelle sue osservazioni del 28 maggio 2014 CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo;

e considerando

in diritto: che ove sia impugnata una decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, davanti al quale si applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione del codice di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), il reclamo alla Camera civile dei reclami deve essere presentato nel termine di 30 giorni dalla notificazione della decisione (CCR, sentenze inc. 16.2012.19 del 19 novembre 2012, consid. 1 e 16.2012.11 del 24 febbraio 2012, consid. 1);

che, in concreto, l'errata indicazione dei rimedi giuridici menzionati nella decisione impugnata (10 giorni) non ha tuttavia comportato alcun pregiudizio ai reclamanti, il cui memoriale, introdotto il 17 aprile 2014, è tempestivo;

che secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b);

che per l'art. 212 cpv. 1 CPC se l'attore ne fa richiesta, l'autorità di conciliazione può giudicare essa stessa le controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a fr. 2000.–;

che in concreto, l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno ha ordinato la liberazione del deposito di garanzia a favore della locatrice;

che i reclamanti, in estrema sintesi, si oppongono alla liberazione della garanzia finché “l'avv. PA 1 non regolerà i debiti nei nostri confronti”;

che per l'art. 257*e* cpv. 3 CO la Banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato;

che in concreto, ancorché l'autorità di conciliazione non si sia pronunciata espressamente sul credito che il locatore intende opporre in compensazione alla garanzia di spettanza del conduttore, i reclamanti non contestano, anzi ammettono, di non avere versato quanto meno tre mensilità per complessivi fr. 4125.– (osservazioni scritte del

2 aprile 2014, pag. 2 in alto);

che il mancato pagamento della pigione permette al locatore di chiedere alla fine della locazione la liberazione della garanzia in suo favore (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 361 n. 2.3.2);

che relativamente ai danni fatti valere dai conduttori, foss'anche ammissibile una compensazione con il deposito di garanzia, per altro nemmeno sollevata dagli interessati, l'assenza di una qualsivoglia quantificazione precisa della pretesa esclude una compensazione (sentenza del Tribunale federale 9C_1044/2012 del 25 luglio 2013, consid. 8 con riferimenti; CCR, sentenza inc. 16.2012.38 del 7 ottobre 2013, consid. 6c);

che in tali circostanze la liberazione della garanzia in favore dell'istante non costituisce un'errata applicazione del diritto da parte dell'autorità di conciliazione;

che ai convenuti resta la possibilità di agire direttamente nei confronti del proprietario per il risarcimento dei danni cagionati da un difetto della cosa;

che visto quanto precede il reclamo deve essere respinto;

che vista la relativa semplicità della procedura la designazione di un avvocato d'ufficio non appariva in concreto necessaria;

che le spese giudiziarie seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le circostanze del caso specifico inducono a rinunciare

– eccezionalmente – a qualsiasi prelievo, i reclamanti essendo sprovvisti di cognizioni giuridiche e avendo agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art.

107 cpv. 1 lett. f CPC);

che non si giustifica di assegnare ripetibili alla controparte,

avendo essa agito per il tramite del proprio organo (RtiD II-2005 pag. 680, consid. 9 con rinvii), la redazione delle osservazioni non avendo comportato particolare incomodo.

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Non si prelevano spese processuali né si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

–e; – avv. dott..

Comunicazione all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.