Tenants v. Landlord: Dispute Over Ancillary Costs Based on Altered Lease Clause

Incarto n. 16.2013.3 · Lugano 28 febbraio 2014/jh · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta del giudice: · Giani, presidente

vicecancelliera: · Jurissevich

sedente per statuire sul reclamo del 17 gennaio 2013 presentato da

RE 1 (rappresentata da RA 1 )

contro la decisione emessa il 17 dicembre 2012 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella causa SE.2011.260 (accertamento dell'inesistenza del debito) promossa con petizione 11 agosto 2011 da

e CO 1 (patrocinati dall'avv. PA 1 );

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. Il

4 giugno 2007 i coniugi CO 2 e CO 1 hanno sottoscritto con la RE 1 un contratto di locazione di durata indeterminata avente per oggetto un appartamento a __________ di proprietà di quest'ultima. La pigione pattuita ammontava a fr. 24 600.– annui, pagabili in rate di fr. 2050.– mensili oltre a fr. 220.– per le spese accessorie. La locazione è iniziata il 1° ottobre 2007 ed è terminata il 30 giugno 2010. Nel frattempo, il 10 maggio 2010, la locatrice ha trasmesso ai conduttori il conteggio delle spese accessorie per il periodo dal 1° ottobre 2007 al 31 dicembre 2008, chiedendo loro il pagamento di un conguaglio di fr. 3118.–. Il 19 luglio 2010 i conduttori si sono opposti a tale richiesta, rilevando come il contratto di locazione prevedesse il versamento di un importo forfettario senza

alcun conguaglio. Il 19 ottobre 2010 la RE 1 ha fatto notificare a CO 1 il precetto esecutivo n. __________ dell'Ufficio esecuzioni di Lugano per l'incasso di

fr. 3118.– oltre interessi, al quale l'escusso ha interposto opposizione.

B. Fallita la conciliazione promossa davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, con petizione dell'11 agosto 2011 CO 2 e CO 1 hanno convenuto la RE 1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo di accertare

l'inesistenza del debito di fr. 3118.– e di annullare il citato PE. Nelle sue osservazioni del 12 settembre 2011 la convenuta ha

proposto di respingere la petizione. Esperita l'istruttoria, nei loro rispettivi memoriali conclusivi del 30 e del 31 maggio 2012 le parti hanno ribadito le loro posizioni.

C. Statuendo il 17 dicembre 2012 il Pretore, in accoglimento della petizione, ha accertato l'inesistenza del debito di fr. 3318.– e ha annullato la procedura esecutiva a carico degli attori. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 500.­­­­­–, sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere agli attori fr. 600.– per ripetibili.

D. Contro la decisione appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del

17 gennaio 2013 postulando l'annullamento del giudizio impugnato. L'atto non è stato oggetto di notificazione.

Considerando

in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è pervenuta al rappresentate della convenuta il 18 dicembre 2012. Tenuto conto delle ferie intercorse dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC), il termine di reclamo, iniziato a decorrere il 3 gennaio 2013, sarebbe scaduto il 1° febbraio 2013. Introdotto il

17 gennaio 2013 (cfr. timbro sulla busta di intimazione) il reclamo è pertanto tempestivo.

2. Secondo l'art.

320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero

– da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF

134 II 246, consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei

fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 138 I 51, consid. 7.1). Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo quando l'autorità di prime cure abbia manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa; oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 137 III 234, consid. 4.2 e rinvii).

3. Il Pretore, rammentati i criteri preposti all'interpretazione di contratti, ha accertato che sull'interpretazione della clausola contrattuale relativa alle spese accessorie la volontà delle parti divergeva. Egli ha così determinato la loro presunta volontà interpretando le loro dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento, giungendo alla conclusione che il pagamento di fr. 220.– mensili per le spese accessorie doveva essere considerato un importo forfettario senza nessun conguaglio alla fine dell'esercizio. Ciò posto, la petizione è stata accolta e il debito degli attori disconosciuto.

4. La reclamante censura tale conclusione, contestando l'interpretazione della citata clausola effettuata dal Pretore. Essa ribadisce, in estrema sintesi, che il pagamento di fr. 220.– previsto contrattualmente doveva intendersi come un acconto sulle spese accessorie con conguaglio alla fine dell'anno.

a) Il contenuto di una clausola contrattuale è determinato in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva, ossia ricercando la vera e concorde volontà dei contraenti, piuttosto che la denominazione o le parole inesatte adoperate per errore o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto (art. 18 cpv. 1 CO). Ciò che le parti hanno voluto e dichiarato durante le trattative e al momento della conclusione del contratto attiene ai

fatti e sottostà unicamente alla censura per arbitrio, mentre l'interpretazione normativa, quale questione di diritto, è esaminata con libera cognizione.

Qualora non esistano accertamenti di fatto sulla reale concordanza di queste volontà, o se il giudice costata che una parte non ha compreso la volontà dell'altra, la loro volontà (presunta) è determinata interpretando le loro dichiarazioni oggettivamente secondo il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni dell'altro nella situazione concreta. L'interpretazione secondo questo metodo è una questione

concernente l'applicazione del diritto, che può essere esaminata liberamente (DTF 136 III 188, consid. 3.2.1 con rinvii). Per giudicare

tale questione è tuttavia necessario basarsi sul contenuto delle dichiarazioni di volontà delle parti e sulle circostanze che hanno preceduto o accompagnato la stipulazione del contratto, le quali attengono ai fatti (DTF

133 III 67, consid. 2.2.1).

b) In concreto, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti è quello usuale, edito dalla CATEF, nel quale le spese accessorie non sono comprese nella pigione, il cui importo è pagabile in rate mensili anticipate unitamente alla pigione e a titolo di acconto con conguaglio al termine del relativo esercizio. Ora, in realtà la dicitura secondo cui l'importo di fr. 220.– avrebbe dovuto essere corrisposto a titolo di acconto con relativo conguaglio al termine dell'esercizio è barrata così come la precedente dicitura manoscritta che indicava che le spese accessorie sarebbero state versate alla fine del relativo esercizio (“*secondo conteggio annuale*”). Per il primo giudice, secondo un'interpretazione puramente letterale la volontà delle parti era quella di ritenere solute le spese accessorie mediante il versamento di un importo di fr. 220.– mensili a forfait, senza nessun conguaglio alla fine dell'esercizio, non comprendendosi “il motivo per cui la dicitura che prevedeva un conguaglio sia stata barrata”. Né l'istruttoria aveva potuto stabilire con certezza le circostanze che avevano preceduto o accompagnato la stipulazione del contratto, in particolare la modifica dello stesso, sicché non vi erano elementi sufficienti per scostarsi da quanto stabilito dalla chiara lettera del contratto di locazione. Egli ha poi accertato che per tre anni consecutivi i conduttori non avevano ricevuto alcun conteggio delle spese accessorie con una richiesta di conguaglio, e ha ritenuto infine che al locatore andava opposto il principio *in dubio contra stipulatorem*,il contratto, così come le successive modifiche, essendo da lui stato redatto.

c) La reclamante afferma che il Pretore non ha considerato che prima di procedere alla modifica del contratto, l'amministratore dello stabile avrebbe spiegato ai conduttori che “si proponeva loro un acconto mensile più un conguaglio annuale e non un importo forfettario”. Soggiunge che lei non ha mai adottato alcun comportamento dal quale “si potesse intendere che la propria volontà fosse quella di fissare un importo forfettario per le spese accessorie unicamente ai signori CO 1”. Sostiene che “se avesse voluto intendere il pagamento di una cifra forfettaria mensile lo avrebbe reso esplicito in ogni modo essendo una pratica di certo non consueta” e si domanda per quale motivo deve prevalere la tesi dei convenuti “non essendo specificato né che tale importo è forfettario

né che è in acconto”.Sennonché, così argomentando,essa si limita a contrapporre la propria versione senza spiegare perché

quella del primo giudice sarebbe manifestamente errata, ovvero insostenibile. Ciò, come si è detto, non basta per dimostrare un’accertamento manifestamente errato dei fatti e una valutazione arbitraria delle prove (sopra consid. 2).

d) Nelle circostanze descritte, sulla base dei fatti accertarti e della valutazione delle prove operata dal Pretore, la conclusione di quest'ultimo secondo cui con la cancellazione della dicitura “l'importo è pagabile in rate mensili anticipate unitamente alla pigione e a titolo di acconto con conguaglio al termine del relativo esercizio” ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente ritenere che le spese accessorie fossero solute mediante il versamento forfettario di fr. 220.– mensili senza nessun conguaglio alla fine dell'esercizio, rispetta le regole giurisprudenziali sull'interpretazione dei contratti, di modo che egli ha correttamente applicato il diritto.

e) Ciò posto il reclamo, che non ha evidenziato nessun errore manifesto nell'accertamento

dei fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice, deve essere respinto nella composizione a giudice

unico prevista dall'art. 48*b* lett. b n. 3 LOG, la causa non ponendo una questione di principio né essendo di rilevante importanza.

5. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di ripetibili alla controparte, alla quale il reclamo non è stato notificato per osservazioni.

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo è respinto.

2. Le spese giudiziarie, di complessivi fr. 150.–, sono poste a carico della reclamante.

3. Notificazione a:

– ; – avv. .

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.