Dominant Tenement Owner v. Servient Tenement Co-Owner Regarding Common Area Use Restriction

Incarto n. 16.2012.25 · Lugano 26 febbraio 2013/mc · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Giani, presidente, Fiscalini e Stefani

cancelliera: · Petralli Zeni

sedente per statuire sul reclamo del 25 aprile 2012 presentato dall'

RE 1 (patrocinato dall'avv. PA 1 )

contro la sentenza emessa il 23 marzo 2012 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, nella causa SE.2011.354 (azione confessoria) promossa con istanza 25 ottobre 2011 nei confronti del

CO 1 (patrocinato dall'avv. dott. PA 2 );

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto A. RE

1 è proprietario della particella n. 639 RFD __________, che confina con la particella n. 644, sottoposta al regime della proprietà per piani di cui CO 1 è titolare dell'unità n. 15446. La particella n. 639 beneficia di una servitù prediale “restrizione di destinazione” a carico della n. 644, e più precisamente di una striscia di terreno del medesimo, parte comune del condominio, che “dovrà essere destinata esclusivamente ad area verde o prato; in particolare non potranno essere costruiti o posati né piscine né altri infissi”. Su

tale parte comune, concessa in uso riservato a CO 1, è stato posato un caminetto-grill. Il 17 novembre 2010 RE 1 ha chiesto a CO 1 la rimozione di questo caminetto, senza esito.

B. Ottenuta

il 29 luglio 2011 l'autorizzazione ad agire, con petizione 25 ottobre 2011 RE 1 ha convenuto CO 1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere la rimozione

del caminetto in contrasto con la servitù. Nelle sue osservazioni del 9 gennaio 2012 il convenuto ha eccepito la legittimazione attiva

dell'attore, lo stesso avendo nel frattempo donato il suo fondo alla figlia, così come la sua legittimazione passiva, la servitù litigiosa gravando il fondo base donde la necessità di convenire in giudizio tutti i comproprietari. Nel merito egli ha proposto di respingere l'azione contestando una qualsiasi violazione della servitù, la presenza del suo camino-grill non arrecando alcuno disturbo all'attore e non potendo in particolare essere considerato un infisso. All'udienza del 1° marzo 2012, indetta per la discussione sulle eccezioni sollevate dal convenuto, le parti hanno riconfermato le loro posizioni.

C. Con decisione del 23 marzo 2012 il Pretore ha accertato la legittimazione attiva dell'attore ma ha negato quella passiva del convenuto, l'azione dovendo essere proposta nei confronti della comunione dei comproprietari. Egli ha così dichiarata la petizione inammissibile ponendo le spese giudiziarie di complessivi fr. 350.– a carico dell'attore, tenuto a rifondere al convenuto fr. 600.– per ripetibili.

D. Con reclamo del 24 aprile 2012 RE 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento. Il reclamante si duole di un'errata applicazione del diritto sostanziale da parte del primo giudice che ha erroneamente escluso la legittimazione passiva del convenuto. Nelle sue osservazioni del 25 maggio 2012 CO 1 propone il rigetto del reclamo.

Considerando

in diritto: 1. Per l'art. 319 lett. a CPC sono impugnabili, mediante reclamo, le decisioni inappellabili di prima istanza finali, incidentali e in materia di provvedimenti cautelari. Presentato contro una decisione che ha posto fine alla lite in una causa con un valore di

fr. 6000.–, il reclamo a questa Camera, tempestivo, è ricevibile.

2. Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che, relativamente all'applicazione del diritto, nel reclamo occorre spiegare in modo conciso, riferendosi all'oggetto del litigio, in cosa consiste la violazione e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (cfr. DTF

134 II 246 consid. 2.1). Quanto all'accertamento dei fatti, la definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio ragione per cui il reclamante non può limitarsi a criticare la decisione impugnata come in una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella del primo giudice (DTF 136 II 494 consid.

2.8 con riferimenti). Egli deve così dimostrare, attraverso un'argomentazione chiara e dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una decisione manifestamente insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con il senso di giustizia ed equità (DTF 135 V 4 consid. 1.3, con rinvii). Non basta segnatamente che il reclamante affermi l'arbitrarietà della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (DTF 136 II 494 consid. 2.8).

3. Per quanto attiene ai fatti, il Pretore ha accertato che la servitù in esame grava il fondo base n. 644 RFD __________, é sottoposta al regime della proprietà per piani di cui il convenuto è titolare di un'unità, e che essa ha per oggetto una limitazione di destinazione che interessa una striscia di terreno che costituisce una parte comune del condominio. Sulla base di questi accertamenti il primo giudice ne ha dedotto che la lite rientrava nella competenza della comunione dei comproprietari contro la quale l'azione doveva essere promossa. Secondo il reclamante, il primo giudice non ha considerato che la parte del fondo base gravata dalla nota servitù è sì una parte comune ma è attribuita in uso esclusivo al convenuto, ciò che giustifica la sola legittimazione passiva di quest'ultimo.

4. a) Nella fattispecie non è in discussione che la parte di giardino della particella n. 644, ove è stato posato il caminetto-grill, appartenga alle parti comuni del condominio e che tale parte sia stata concessa al convenuto in “uso riservato” (diritto d'uso preclusivo: v. art. 712*g* cpv. 4 nCC). Ciò premesso, il solo quesito litigioso è quello di sapere se il Pretore, nel ritenere che l'azione dovesse essere promossa nei confronti della comunione dei comproprietari, abbia applicato erroneamente il diritto.

b) Per quanto attiene alla natura dell'azione proposta dall'attore, essa non può essere un'azione negatoria sulla base dell'art. 641 cpv. 2 CC o di responsabilità sulla base dell'art. 679 CC, l'interessato non pretendendo la presenza di immissioni dirette o indirette (ovvero gli eccessi del vicino) a danno della sua proprietà. La causa intentata dall'attore si presenta come un’azione confessoria che permette al titolare di una servitù di fare tutto ciò che è necessario per la sua conservazione e per il suo esercizio nei confronti di chiunque gli impedisca o gli renda più difficile l'esercizio del suo diritto (art. 737 cpv. 1 CC; Petitpierre in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª edizione, n. 11 ad art. 737 CC; Liver in: Zürcher Kommentar, Zurigo 1980, n. 180 ad art. 737 CC). L'art. 737 cpv. 3 CC evoca come possibile perturbatore il proprietario del fondo serviente, ma l'azione può essere diretta contro qualsiasi autore diretto o indiretto di una molestia. Se il fondo serviente è una comproprietà e chi intralcia – o minaccia di intralciare – l'esercizio della servitù è un comproprietario, l'azione va

rivolta contro tutti i comproprietari riuniti in litisconsorzio necessario. Trattandosi di un fondo in proprietà per piani, la questione è di

sapere se la causa vada promossa contro tutti i comproprietari, alla stregua di litisconsorti necessari, o contro la comunione dei comproprietari (RtiD II-2008 pag. 661 consid. 3).

c) Ora, ove l'azio­ne confessoria riguardi parti comuni della proprietà per piani, non tenda all'iscrizione o a una qualsivoglia modifica del registro fondiario né comporti

un aggravio di oneri per i comproprietari, la lite rientra nella gestione delle parti comuni che compete alla comunione dei

comproprietari (I CCA sentenza inc. 11.2006.46 del 23 aprile 2008, consid. 3e).

Tale conclusione è stata giudicata “comprensibile e pertinente” (Wermelingen in: CFPG, Questions actuelles sur la proprieté par étages, collana

gialla, Lugano 2011, pag. 12).

d)

Relativamente alle parti comuni concesse in uso riservato, un diritto d'utilizzazione su una parte comune ha una funzione esclusiva nei confronti degli altri comproprietari non autorizzati (Wermelinger in: Zürcher Kommentar, Zurigo 2010, n. 179 alle note introduttive agli art. *712a*- *712t* CC). Un tale diritto, tuttavia, non conferisce di regola al suo titolare un diritto di amministrazione più esteso sulla parte comune interessata (Wermelinger, La propriété par étages, Friburgo 2002, n. 179 ad art. 712*a* CC). Anzi, un diritto d'uso riservato non può avere un'estensione tale da conferire al condomino un diritto di godere e di sistemare la parte comune equiparabile

a un diritto esclusivo su una parte dell'immobile (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 5ª edizione, pag. 450 n. 1272a).

e) Ciò premesso, nella misura in cui, come in concreto, il processo tende in definitiva all'interpretazione del contenuto e della portata di una servitù gravante il fondo base senza che ciò comporti un'iscrizione o una modifica del registro fondiario, l'azione deve considerarsi rientrare ancora nella gestione delle parti comuni che compete alla comunione dei comproprietari. Essa va dunque promossa contro la comunione dei comproprietari, chiamata appunto a tutelare la gestione delle parti comuni anche se concesse in uso riservato a un condomino. Ne discende che respingendo l'azione poiché al convenuto difettava la legittimazione passiva, il Pretore non è incorso in un'errata applicazione del diritto. Ciò posto il reclamo, infondato, deve essere respinto.

5. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Il reclamante rifonderà alla controparte, che ha formulato osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili.

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese giudiziarie, di complessivi fr. 350.–, sono poste a carico del reclamante, che rifonderà alla controparte fr. 400.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

– ; – .

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.