Tenant Eviction Upheld: Notice to Contractually Designated Trustee Valid

Incarto n. 16.2011.35 · Lugano 12 luglio 2011/rs · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Giani, presidente, Epiney-Colombo e Bozzini

vicecancelliera: · Petralli Zeni

sedente per statuire sul reclamo 30 maggio 2011 presentato da

RE 1 (patrocinata dall’ PA 1)

contro la sentenza emessa il 18 maggio 2011 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa SO.2011.270 (espulsione del conduttore in mora) promossa con istanza 20 aprile 2010 (recte: 2011) da

CO 1 e CO 2 (patrocinate dall’ PA 2);

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. Il

15 ottobre 2010 AO 1 e AO 2 hanno concesso in locazione a “AP 1”, c/o ____________________, __________, un appartamento di due locali e mezzo in uno stabile di

loro proprietà nel Comune di __________. La pigione pattuita dalle parti ammontava a fr. 578.– mensili oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 122.–. Il

13 gennaio 2011 le locatrici hanno inviato alla conduttrice, all'indirizzo indicato nel contratto, una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta, invitandola a pagare le pigioni scoperte da ottobre 2010 per complessivi fr. 2450.–, entro 30 giorni dal ricevimento della diffida. Non avendo la conduttrice provveduto in tal senso, il 18 febbraio 2011 le locatrici le hanno notificato su modulo ufficiale, sempre all'indirizzo indicato nel contratto, la disdetta del contratto di locazione per il 31 marzo 2011. Nonostante non abbia contestato la disdetta, la conduttrice non ha provveduto alla riconsegna dell'ente locato.

B. Con istanza 20 aprile 2010 (recte: 2011) CO 2 e CO 1 hanno chiesto al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud lo “sfratto” della conduttrice dai loro locali, mediante la procedura sommaria della tutela giurisdizionale dei casi manifesti (art. 257 CPC). All'udienza del 18 maggio 2011, indetta per la discussione, la convenuta ha proposto di respingere l'istanza eccependo la mancata ricezione della diffida di pagamento e della disdetta, inviate alla fiduciaria ____________________ che gliele aveva trasmesse tardivamente.

C. Con decisione 18 maggio 2011 il Pretore ha accolto la richiesta di “sfratto” e ha fatto ordine alla conduttrice di mettere a disposizione delle istanti l'ente locato entro il 5 giugno 2011. Le spese processuali di fr. 100.– sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere alle istanti fr. 200.– per ripetibili.

D. Con reclamo 30 maggio 2011 RE 1 è insorta contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento. Con decreto del 7 giugno 2011 il presidente di questa Camera ha concesso al reclamo effetto sospensivo. Il memoriale non è stato notificato per osservazioni.

Considerando

in diritto: 1. Le impugnazioni sono disciplinate dal diritto procedurale in vigore al momento in cui è stata impugnatala decisione di primo grado (art.

405 cpv. 1 CPC), in concreto il 18 maggio 2011, onde l'applicabilità del Codice di procedura civile svizzero entrato in vigore il 1° gennaio 2011.

2. Giusta l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). In concreto la reclamante rimprovera al primo giudice di aver erroneamente ritenute valide la diffida di pagamento e la successiva disdetta del contratto di locazione ancorché non notificate a lei personalmente ma alla fiduciaria incaricata dell'allestimento della sua contabilità ma non anche della ricezione della corrispondenza a lei indirizzata.

3. Il Pretore, basandosi sul contratto di locazione sul quale figura quale conduttore “__________di RE 1, c/o __________ SA, __________”, ha accertato che le raccomandate contenenti la diffida di pagamento (doc. C) e la disdetta straordinaria del contratto di locazione (doc. D) erano state inviate all'indirizzo indicato sul contratto. Ammessa quindi la validità delle notifiche, il primo giudice ha così ritenuto dati i presupposti per ordinare lo sgombero dai locali di proprietà delle istanti ai sensi dell'art. 257 CPC. La diversa opinione della reclamante, che pur non contestando di essere in mora nel pagamento delle pigioni ha eccepito la nullità della diffida di pagamento e della disdetta straordinaria non avendole mai ricevute, se non con ritardo dalla fiduciaria __________ SA, non evidenzia nessun errore nell'applicazione del diritto o nella valutazione delle risultanze istruttorie da parte del primo giudice.

4. La disdetta del contratto di locazione è una dichiarazione di volontà unilaterale soggetta a ricezione ed è considerata ricevuta dal destinatario quando entra nella sua sfera di influenza e ne può quindi, secondo l'ordinario andamento delle cose, prendere conoscenza (DTF 118 II 44 consid, 3b; sentenza Tribunale federale 4A_74/2011 del 2 maggio 2011 consid. 3; DTF 119 II 42; Bohnet/Montini, Commentaire

pratique du droit du bail à loyer, 2010, n. 21 e 33 ad art. 257d CO). In concreto non è contestato che nel contratto di locazione la

conduttrice ha indicato il suo recapito “c/o __________ SA, __________”. In tali circostanze essa sapeva, o avrebbe dovuto sapere, che le locatrici le avrebbero inviato la corrispondenza all'indirizzo della fiduciaria, così come è avvenuto per la diffida di pagamento del 13 gennaio 2011 (doc. C) e la disdetta straordinaria del 18 febbraio 2011 (doc. D). Eventuali disguidi tra la conduttrice e la propria fiduciaria, evocati dalla reclamante ma di cui non vi è traccia negli atti di causa, sono fatti interni nel loro rapporto contrattuale e non possono essere opposti alle locatrici (SVIT Kommentar, 3ª edizione, n. 37 ad art. 257d CO) che potevano legittimamente ritenere valido l'indirizzo della conduttrice menzionato nel contratto di locazione e dalla stessa mai rettificato o comunicato alle locatrici. E siccome la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria sono state validamente notificate, il Pretore senza incorrere in arbitrio poteva concludere nella presenza di una fattispecie liquida e di una situazione giuridica chiara. La decisione di espulsione dall'ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti non può quindi essere considerata manifestamente insostenibile. Ciò posto il reclamo, infondato, deve quindi essere respinto.

5. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di ripetibili, il reclamo non avendo formato oggetto di notifica alle istanti.

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese giudiziarie di fr. 150.– sono poste a carico della reclamante. Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione a:

–; –.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.