Tenant Vacation Rent Refund Due to Defects Upheld on Appeal

Incarto n. 16.2009.121 · Lugano 28 dicembre 2010/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Giani, presidente, Epiney-Colombo ed Ermotti

segretaria: · Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per statuire sul ricorso per cassazione 14 dicembre 2009 presentato da

RI 1 Locarno (patrocinato dall')

contro la sentenza emessa il 2 dicembre 2009 dal Pretore del Distretto di Vallemaggia, nella causa IU.2008.7 (risarcimento danni) promossa con istanza 3 novembre 2008 da

CO 1 (patrocinati dall');

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. RI

1 è proprietario della particella n. 243 RFD __________ sulla quale è edificata una casa di abitazione composta tra l'altro di appartamenti solitamente locati per vacanze durante il periodo estivo. Rispondendo a un annuncio apparso sul giornale *Lausanne-Cités* del 23/24 luglio 2008, che pubblicizzava “appartaments, chambres. Rustiques”, i coniugi CO 1 e CO 2 hanno prenotato un appartamento per il periodo dal 12 al 26 luglio 2008, pagando anticipatamente la pigione richiesta di fr. 1500.–. In seguito allo stato generale di incuria e sporcizia in cui lo stesso si presentava al momento della consegna avvenuta il 12 luglio 2008 ad opera del fratello del locatore, CO 1 e CO 2 non hanno di fatto mai occupato l'ente locato e sono stati costretti a trovare una sistemazione alternativa sempre a __________.

B. Con istanza del 3 novembre 2008 CO 1 e CO 2 hanno convenuto RI 1 davanti al Pretore del Distretto di Vallemaggia per ottenere il pagamento di fr. 2126.30 oltre interessi del 5% dal 19 settembre 2008, di cui fr. 1500.– quale restituzione della pigione anticipata, fr. 320.– per i costi di un albergo e fr. 306.30 per i pasti consumati durante i due giorni di permanenza a __________. All'udienza del 24 novembre 2008, indetta per la discussione, il convenuto ha proposto di respingere l'istanza contestando di aver consegnato un appartamento non conforme all'uso come indicato dagli istanti, i quali hanno peraltro sottoscritto una dichiarazione secondo la quale “je reçois la clef de l'appartement qui est comme convenu”.

C. Statuendo il 2 dicembre 2009 il Pretore, accertato che al contratto di locazione concluso dalle parti non si applicano le norme sui locali di abitazione e commerciali (art. 253*a* cpv. 2 CO) ma solo quelle generali sulla locazione, in particolare quelle che impongono la consegna di una cosa priva di difetti, ha ritenuto provata la presenza di un difetto nell'appartamento del convenuto in considerazione della presenza di muffa e di un sistema elettrico precario. E per il primo giudice tale difetto giustificava l'applicazione delle norme sull'errore essenziale, donde l'obbligo per il convenuto di restituire fr. 1500.– oltre interessi del 5% dal 19 settembre 2008.

D. Con ricorso per cassazione del 14 dicembre 2009 RI 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC. Il ricorrente rimprovera al primo giudice di aver erroneamente concluso per la presenza di un contratto viziato da errore essenziale, nonostante non ne fossero date le premesse. Con decreto del 18 dicembre 2009 il presidente di questa Camera ha respinto una domanda volta al conferimento dell'effetto sospensivo al ricorso. Nelle loro osservazioni 26 gennaio 2010 gli istanti concludono per il rigetto del ricorso.

Considerando

in diritto: 1. Giusta l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 135 V 4 consid. 1.3).

2. Il Pretore, accertato che l'appartamento oggetto della locazione “non corrispondesse di certo agli standard minimi che un villeggiante medio si aspetta da un operatore svizzero”, in particolare per la presenza di muffa e di un sistema elettrico precario, ha individuato in tali manchevolezze un'inadempienza contrattuale a carico del convenuto che di per sé avrebbe giustificato la rescissione del contratto in applicazione dell'art. 107 cpv. 2 CO. Sennonché, non avendo gli istanti tempestivamente segnalato la presenza dei difetti al locatore e avendo trattenuto le chiavi dell'ente locato fin dopo la scadenza del contratto, il primo giudice ha escluso che essi potessero prevalersi delle norme sul recesso e il risarcimento di cui agli art. 107–109 CO. Nondimeno, richiamandosi alle norme sull'errore essenziale (art. 23 CO), il Pretore ha ritenuto che gli istanti si sono confrontati con una realtà diversa da quanto immaginato, condizione che, se anticipatamente conosciuta, non avrebbe portato alla conclusione del contratto. Riconoscendo il contratto viziato in tal senso, il Pretore ha ammesso il diritto degli istanti di rescindere il contratto e chiedere la restituzione di quanto versato a titolo di pigione.

3. Il ricorrente contesta tale conclusione e rimprovera al primo giudice di aver concluso per la presenza di difetti nell'ente locato nonostante nulla sia emerso in tal senso dalle risultanze istruttorie, e di aver ritenuto provati gli estremi dell'errore essenziale. Sennonché, così argomentando, il ricorrente dimentica che per motivare un ricorso per cassazione non basta contrapporre alla sentenza impugnata una propria versione dei fatti o una personale valutazione delle prove, per quanto preferibile essa appaia, ma occorre spiegare perché un determinato accertamento dei fatti o una determinata valutazione del materiale probatorio sarebbero arbitrari, ovvero viziati di errore qualificato. E non basta nemmeno dolersi di arbitrio nella motivazione, ma occorre dimostrare arbitrio anche nel risultato. In concreto il Pretore ha diffusamente spiegato sulla base di quali prove egli ha valutato la presenza di difetti nell'ente locato e perché ciò costituisse un elemento che sia dal profilo soggettivo e da quello oggettivo giustificasse l'ammissione di un errore essenziale. Il ricorrente, dal canto suo, elenca tutta una serie di elementi che contraddirebbero la valutazione del primo giudice e si limita a rilevare che non vi può essere errore ma egli non pretende che il Pretore abbia tralasciato senza ragione una prova atta a modificare l'esito del giudizio o che fondandosi sugli elementi di fatto sia giunto ad accertamenti insostenibili

(DTF 134 V 62, consid. 4.3). Certo, CO 1 ha sottoscritto una dichiarazione secondo la quale “je reçois la clef de l'appartement qui est comme convenu” (doc.

1), ma senza essere smentito egli ha affermato di averla sottoscritta prima di prendere visione dello stato dell'appartamento. Quanto al fatto che gli istanti abbiano conservato le chiavi dell'appartamento, tale circostanza non influisce sull'esistenza dei difetti. Ne discende che il ricorso si avvera finanche irricevibile.

4. Quanto alla ripetibili, il ricorrente chiede di ridurle da fr. 800.– a fr. 400.–. Sennonché, per tacere del fatto che in materia di spese e ripetibili la decisione del Pretore è censurabile solo per abuso o eccesso del potere di apprezzamento (Rep. 1996 pag. 171), questione a cui il ricorrente nemmeno allude, in concreto, la causa ha comportato per gli istanti, oltre alla stesura di due memoriali, la partecipazione a 4 udienze (discussione, audizioni testimoniali e sopralluogo). Tenuto conto delle spese e dell'IVA l'importo di fr. 800.–, per altro ridotto, non può essere considerato eccessivo. Ne segue che il ricorso su questo punto deve essere respinto.

5. Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Il ricorrente rifonderà alle controparti, che hanno presentato osservazioni per il tramite di un avvocato, un'adeguata indennità per ripetibili.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il ricorso per cassazione èrespinto.

2. Gli oneri del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 170.–

b) spese fr. 50.–

fr. 220.–

sono posti a carico del ricorrente che rifonderà alle controparti fr. 400.– per ripetibili.

3. Intimazione a:

; .

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Vallemaggia.

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

Il presidente La segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.