Condominium Fee Dispute and Mortgage Enforcement Against Co-Owner

Incarto n. 16.2003.108 · Lugano 16 gennaio 2004/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Epiney-Colombo, presidente, Cocchi e Giani

segretaria: · Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 9 dicembre 2003 presentato da

__________ contro

la sentenza 18 novembre 2003 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di __________, nella causa civile inappellabile (inc. n. IU.2001.467) promossa con petizione 18 dicembre 2001 da

Comunione dei comproprietari __________ __________

con la quale l'istante ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 7'825.10 oltre accessori a titolo di contributi condominiali scoperti e l'iscrizione, a carico della PPP 719 del fondo base part. 641 RFD __________ di proprietà di quest’ultimo, di un'ipoteca legale a garanzia dei medesimi, domande accolte dal segretario assessore,

letti ed esaminati gli atti

considerato

in fatto e in diritto:

1. Con petizione 18 dicembre 2001 la Comunione dei comproprietari della part. 641 RFD __________ (Condominio __________), ha convenuto __________, proprietario della PPP n. 719 costituita sul medesimo fondo base, per ottenere il pagamento di fr. 7'825.10 oltre interessi a saldo delle spese condominiali degli anni 1997 (fr. 4.-), 1998 (fr. 476.60), 1999 (fr. 971.05) e 2000 (fr. 1'896.65), come pure dei contributi dovuti al fondo di rinnovamento per gli anni 1999 (fr. 390.-), 2000 (fr. 780.-) e 2001 (fr. 780.-), e a quattro acconti sui contributi condominiali per l'anno 2001 (fr. 2'526.80). A garanzia di questi importi l'istante ha chiesto l'iscrizione di un'ipoteca legale, che il segretario assessore, con sentenza 13 settembre 2002, ha ordinato in via provvisoria limitatamente all'importo di fr. 4'514.30 oltre interessi.

2. __________ si è opposto all'istanza eccependo innanzi tutto la carenza di legittimazione del rappresentante dei comproprietari in quanto sprovvisto della necessaria autorizzazione a stare in lite ai sensi dell’art. 712*t* cpv. 2 CC, non potendo la stessa essere dedotta dal verbale dell'assemblea condominiale del 12 (recte: 11) dicembre 2001. Lamenta il fatto di non essere neppure stato convocato alla citata assemblea, ciò che già di per sé la renderebbe nulla. Nel merito egli ha contestato sia la richiesta di iscrizione di un'ipoteca legale per i contributi rivendicati per gli anni 1997 e 1998, la stessa potendo tutt’al più essere richiesta per i contributi relativi agli ultimi tre anni, che la richiesta di pagamento dell'istante, il cui credito deve essere considerato estinto per compensazione con un suo credito di importo superiore, ed equivalente ai contributi condominiali pagati in eccedenza negli anni 1988, 1992, 1994 e 1995 (fr. 8'795.50), e comprensivi della quota relativa alla via cavo dallo stesso pagata nonostante non abbia usufruito di questo servizio.

3. Nelle rispettive conclusioni le parti si sono riconfermate nelle loro domande, l'istante chiedendo inoltre di accertare il carattere temerario della resistenza del convenuto il quale, nonostante non abbia mai contestato le decisioni assembleari con le quali sono stati approvati i contributi

condominiali, si è opposto alla richiesta di pagamento dell’istante. Dal canto suo il convenuto, nella denegata ipotesi di accoglimento della pretesa dell'istante, ha chiesto la riduzione della stessa a fr. 1'498.20.

4. Con il querelato giudizio il segretario assessore ha innanzi tutto accertato la legittimazione attiva dell’istante sulla base delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini dell’11 dicembre 2001, durante la quale l’amministratore è stato autorizzato a procedere nei confronti del convenuto ai sensi dell'art. 712*t* cpv. 2 CC, per l'incasso dello scoperto di fr. 10'947.95 (stato all'11 dicembre 2001, cfr. doc. I trattanda n. 6), decisione assembleare che quest’ultimo non ha impugnato. In merito al credito rivendicato dall'istante, che il convenuto non ha contestato essendosi limitato a ritenerlo estinto per compensazione con un suo credito di importo superiore, il primo giudice non ha ritenuto provato il credito opposto in compensazione, e ha quindi accolto integralmente l'istanza per l'importo di fr. 7'825.10 oltre interessi del 5%. Limitatamente all'importo di fr. 4'514.30 oltre interessi, corrispondente ai contributi condominiali scaduti negli ultimi tre anni (1998/1999/200) e per i quali l'art. 712*i* CC permette la costituzione di una garanzia di tipo reale, il segretario assessore ha inoltre ordinato l'iscrizione di un'ipoteca legale definitiva a carico della PPP 719 di proprietà del convenuto, costituita sul fondo base part. n. 641 RFD __________.

5. Con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 11 dicembre 2003, __________ è insorto contro il predetto giudizio, postulandone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. Il ricorrente rimprovera innanzitutto al primo giudice di aver ammesso la legittimazione attiva dell'istante per l'azione creditoria (l'amministratore essendo semmai stato autorizzato unicamente ad iscrivere l'ipoteca legale), la stessa non potendo essere dedotta dal verbale dell’assemblea condominiale del 12 (recte: 11) dicembre 2001, alla quale egli non è stato convocato, ciò che comporta la nullità dell'assemblea medesima. Egli si duole poi del fatto che il segretario assessore ha ritenuto provato il credito di parte istante unicamente in base all'eccezione di compensazione da lui sollevata. In merito al credito opposto in compensazione, il ricorrente contesta al segretario assessore di aver arbitrariamente valutato le prove documentali, non ritenendo provata l'esistenza di un suo credito di importo superiore e corrispondente ai contributi condominiali pagati in eccedenza all'istante negli anni precedenti, con particolare riferimento ai contributi condominiali pagati per gli anni 1988 e 1989.

Con osservazioni 22 dicembre 2003 l’istante ha postulato la reiezione del ricorso chiedendo che ne venga accertato il carattere temerario, e che venga revocata la concessione dell'effetto sospensivo al ricorso, vista l'intenzione del ricorrente di vendere la sua proprietà.

6. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di

diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 128 I 27 consid. 3b; 127 I 60 consid. 5a).

7. Il ricorrente ripropone in questa sede la sua contestazione circa la legittimazione attiva dell'istante, e sostiene che all'amministratore del condominio manca la necessaria autorizzazione a stare in lite per l'avvio dell'azione creditoria.

Secondo l’art. 712*t* cpv. 2 CC l'amministratore non può stare in giudizio senza esserne precedentemente autorizzato dall'assemblea dei comproprietari (DTF 114 II 312; SJZ 1984 287). Tale autorizzazione, che può risultare da un verbale dell'assemblea dei condomini (Wermelinger, La propriété par étages, Commentaire des articles 712*a* à 712*t* du Code civil suisse, 2002, n. 76 ad art. 712*t* CC), deve essere chiara e riferita a una vertenza ben precisa, non essendo ipotizzabile un'autorizzazione generica valida per ogni eventuale futura vertenza giudiziaria (Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, 1988, n. 45 e 52 ad art. 712*t* CC). In concreto, la conclusione del segretario assessore secondo la quale l'intervento dell'amministratore per l'incasso delle spese condominiali maturate nel periodo 1997-2001 è stato autorizzato dall'assemblea dei comproprietari dell’11 dicembre 2001 (doc. I) non è arbitraria. Infatti, dalla lettura di questo verbale si evince chiaramente il conferimento all'amministratore dell'incarico di procedere nei confronti del convenuto per il recupero dello scoperto di fr. 10'947.95 (stato all'11 dicembre 2001), *con

l'iscrizione di un'ipoteca legale o con altri mezzi che si rendessero necessari*(doc. I, trattanda n. 6), ciò che comprende anche un'eventuale azione

creditoria nei confronti del condomino moroso. Per quanto attiene alla validità di quest'assemblea condominiale, alla quale il ricorrente si duole di non essere stato convocato, va rilevato che anche un'eventuale mancata convocazione del convenuto non renderebbe di per sé nulle le deliberazioni dell'assemblea. In effetti, come correttamente rilevato dal segretario assessore, una convocazione irregolare non comporta di principio la nullità delle decisioni prese dall'assemblea dei comproprietari, ma unicamente la loro annullabilità (Wermelinger, op. cit., n. 65 e 68 ad art. 712*n* CC e n. 206 ad art. 712*m* CC). Di conseguenza, anche volendo ammettere l'effettiva mancata notifica al ricorrente della convocazione all'assemblea dell'11 dicembre 2001, nonostante il teste __________ abbia confermato l'invio della convocazione a quest'ultimo, le decisioni prese in quell'occasione non sono nulle. La nullità, infatti, è prevista solo per le decisioni prese in dispregio di norme legali imperative destinate a proteggere gli interessi di terzi, in particolare dei creditori, o decisioni affette da un grave vizio di forma o che contravvengono alla struttura fondamentale della proprietà per piani (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 367 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 146 ad art. 712*m* CC). Spettava al ricorrente impugnare le relative deliberazioni entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (Wermelinger, op. cit., n. 209 ad art. 712*m* CC; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 126 e 140 ad art. 712*m* CC), ciò che egli non ha fatto. Su questo punto il ricorso, che non evidenzia nessun titolo di cassazione, deve quindi essere respinto.

8. Il ricorrente rimprovera inoltre al segretario assessore di non aver verificato la fondatezza del credito dell'istante, partendo dall'errato presupposto che lo stesso non sarebbe stato contestato. Anche questa censura è priva di fondamento. Il convenuto, contrariamente a quanto egli pretende, non ha infatti mai contestato il credito rivendicato dall'istante a titolo di contributi condominiali scoperti, o comunque non l'ha fatto nei debiti modi, là dove la contestazione delle tesi di fatto avversarie, per essere ritenuta tale, deve essere sufficientemente esplicita e circostanziata (art. 170 cpv. 2 CPC), non bastando una contestazione generica o implicita (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 170, m. 6 e ad art. 78, m. 9). La contestazione delle allegazioni dell’istante deve inoltre avvenire in sede di risposta, ritenuto che dopo tale stadio di procedura non è per principio più possibile alle parti addurre fatti o eccezioni non sostenuti in precedenza, o sollevare contestazioni in precedenza non formulate (Cocchi/Trezzini, op. cit., ad art. 78, m. 8 CPC). Nel caso di specie, nella sua risposta il convenuto si è limitato a contestare di dover pagare l'importo fatto valere in giudizio dall’istante avendo versato, in passato, *contributi in misura ben maggiore di quanto effettivamente dovuto*, di modo che questi maggiori pagamenti *devono in sostanza essere considerati come anticipi per i pagamenti futuri, o comunque devono essere compensati* (cfr. risposta ad 6, allegata al verbale 8 aprile 2002). Di fronte a queste contestazioni, che non si riferiscono all’ammontare del credito fatto valere in giudizio bensì alla sua sussistenza, l’istante, contrariamente a quanto preteso dal ricorrente, non era tenuto a provare la consistenza del suo credito, ossia l'esattezza degli importi rivendicati (art. 184 cpv. 2 CPC), siccome implicitamente riconosciuti dal convenuto. Anche su questo punto il ricorso, che propone per la prima volta una contestazione mai sollevata in precedenza e quindi tardiva (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), deve essere respinto.

9.

Da ultimo il ricorrente si duole del mancato accoglimento da parte del segretario assessore dell'eccezione di compensazione da lui sollevata con riferimento a un suo credito di importo superiore e corrispondente a contributi condominiali pagati in eccedenza negli anni precedenti (fr. 8'795.50, di cui fr. 6'035.10 pagati il 19 settembre 1988 e fr. 2'125.10 pagati il 25 febbraio 1992, cfr. risposta di causa ad 6 allegata al verbale 8 aprile 2002).

Secondo il principio generale di cui all’art. 8 CC compete alla parte che intende dedurre il proprio diritto da una circostanza di fatto l’obbligo di provare detta circostanza, in difetto della quale il giudice deve decidere in sfavore di chi pretende l’esistenza del diritto (Kummer, Berner Kommentar, n. 20 ad art. 8 CC). Spetta dunque al convenuto, che eccepisce l'estinzione del suo debito per compensazione, provare di vantare una pretesa nei confronti dell'istante a titolo di contributi condominiali pagati in eccedenza (Cocchi/Trezzini, op. cit., ad art. 183, m. 25; Peter, Basler Kommentar, 3. ed., n. 23 ad art. 120 CO). A fronte di un credito dell'istante comprovato (e riconosciuto dal convenuto) nella misura di fr. 7'825.10 per contributi condominiali e partecipazioni al fondo di rinnovamento scoperti per gli anni 1997/2001 (cfr. le decisioni assembleari doc. F-I durante le quali sono stati approvati i relativi consuntivi e preventivi, e il doc. M che attesta la posizione debitoria del convenuto, confermata dal teste Bobbià e dalla documentazione richiamata alla precedente amministratrice del condominio __________), il convenuto non è stato in grado di contrapporre nulla. Gli unici documenti che potrebbero avvalorare la sua tesi attestano solo l'avvenuto pagamento di fr. 6'035.10 il 19 settembre 1988 (doc. 3), di fr. 2'125.10 il 21 febbraio 1992 (doc. 4), di complessivi fr. 4'000.- nel 1994 (doc. 5) e di fr. 1'035.50 il 9 gennaio 1995 (doc. 5), importi che l'istante ha contabilizzato e dei quali ha tenuto conto per calcolare lo scoperto a carico del convenuto, a comprova quindi della sua situazione debitoria e non creditoria. Anche su questo punto il ricorso, che non evidenza nessun arbitrio nella valutazione delle prove documentali operata dal segretario assessore, deve essere disatteso.

10. Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, deve essere respinto, senza che lo stesso possa essere dichiarato temerario come chiede la controparte, non essendo ravvisabile nell'impugnazione del ricorrente un agire manifestamente ingiusto ai sensi dell’art. 152 CPC.

11. L’emanazione del giudizio odierno rende priva d'oggetto la richiesta di revoca dell'effetto sospensivo presentata dall'istante.

12. Tasse, spese e ripetibili, seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa

giudiziaria

pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione 9 dicembre 2003 di __________ è respinto.

2. Le spese del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 450.-

b) spese fr. 50.-

fr. 500.-

già anticipate dal ricorrente rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 400.-, a titolo di ripetibili di questa sede.

3. Intimazione:

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria