Tenant Deposit Release vs. Landlord Ancillary Charge Collection in Subsidized Housing

Incarto n. 16.99.00063 · Lugano 7 ottobre 1999/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: · Chiesa, presidente, Cocchi e Giani

segretaria: · Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 25 giugno 1999 presentato da

__________ patr. __________ contro

la sentenza 14 giugno 1999 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 23 marzo 1999 da

__________ rappr. __________, __________ con la quale l’istante ha chiesto la liberazione a suo favore del deposito di garanzia di fr. 959.- oltre interessi da lui depositato presso la __________ nonché l’annullamento del PE no. __________ e di tutti gli atti esecutivi promossi nei suoi confronti dell’UEF di Locarno, domande accolte dal primo giudice, letti ed esaminati gli atti

considerato

in fatto e in

diritto:

che il4 febbraio 1991 __________ come locatore e __________ come conduttore hanno sottoscritto un contratto di locazione -conclusosi il 31 dicembre 1997- avente per oggetto un appartamento sussidiato situato ad __________ (doc. A);

che con atto scritto 21 aprile 1995 __________ ha ceduto al figlio __________ tutti i diritti nei confronti dell’inquilino (doc. 4);

che il 9 aprile 1997, unitamente all’invio del dettaglio delle spese accessorie per il periodo 1° luglio 1995/30 giugno 1996, il locatore ha comunicato a tutti gli inquilini dello stabile l’aumento di queste spese a dipendenza dell’addebito dell’importo totale relativo ai premi dell’assicurazione, sino ad allora posti a carico degli inquilini nella misura limitata del 5,5% (doc. I): nel contempo venivano richiesti gli arretrati a questo titolo per il periodo dal 1°aprile 1992 al 30 giugno 1995, per un totale a carico di __________ di fr. 1’147.65;

che con istanza 9 dicembre 1998 il conduttore ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ chiedendo la liberazione del deposito di garanzia di fr. 959.- oltre interessi (doc. C) nonché il ritiro del PE no. __________ dell’UEF di Locarno notificatogli per l’incasso degli arretrati controversi, domande alle quali il locatore si è opposto;

che con decisione 2 marzo 1999 l’Ufficio di conciliazione, ammessa la legittimità della richiesta di pagamento delle spese accessorie arretrate, ha respinto la domanda del conduttore ordinando la liberazione a favore del locatore del deposito di garanzia, nella misura di fr. 910.75 (saldo dopo deduzione degli arretrati in discussione);

che contro questa decisione __________ è insorto dinanzi al pretore con istanza 23 marzo 1999 chiedendo, oltre all’accertamento dell’inammissibilità della richiesta di pagamento dei premi assicurativi arretrati -perché non contemplati nel contratto di locazione, perché il locatore vi avrebbe tacitamente rinunciato, perché parzialmente prescritti e perché l’aumento delle spese accessorie non sarebbe stato notificato mediante il modulo ufficialela liberazione a suo favore del deposito di garanzia nonché l’annullamento del PE no. __________ dell’UEF di Locarno;

che il convenuto si è opposto all’istanza ribadendo l’ammissibilità della sua richiesta sulla base dell’art. 38 della Legge federale che promuove la costruzione di alloggi e l’accesso alla proprietà, ragione per la quale egli ha rivendicato a suo favore la liberazione del deposito di garanzia a tacitazione del suo credito per le spese accessorie arretrate per il periodo dal 1°aprile 1992 al 30 giugno 1995;

che con il querelato giudizio il pretore, accertata l’ammissibilità della pretesa del locatore sulla base dell’art. 38 della citata legge federale e respinta la tesi dell’istante secondo la quale il locatore avrebbe tacitamente rinunciato a recuperare queste spese, ha nondimeno concluso all’accoglimento dell’istanza per il fatto che il locatore non ha notificato l’aumento delle spese accessorie mediante il modulo ufficiale (da qui la nullità del medesimo) e ha quindi ordinato la liberazione a favore del conduttore del deposito di garanzia e l’annullamento del PE no. __________dell’UEF di Locarno nonché dei relativi atti esecutivi;

che con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 30 giugno 1999, __________ è insorto contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base dei titoli di cassazione di cui alle lettere a) e g) dell’art. 327 CPC: il ricorrente rimprovera al primo giudice di aver erroneamente applicato il diritto sostanziale e quello procedurale, in particolare per essersi pronunciato su una questione (aumento delle spese accessorie nell’ambito di un contratto di locazione di appartamenti sussidiati) che esula dalle sue competenze, trattandosi di problema di competenza dell’autorità amministrativa;

che con osservazioni 9 luglio 1999 controparte postula la reiezione del gravame.

che giusta l’art. 327 lett. a CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata se emana da un giudice incompetente;

che, come emerge chiaramente da recente giurisprudenza del Tribunale federale (DTF

124 III 463 segg.), nell’ambito di locazioni fondate sulla legislazione federale di promovimento dell'abitazione, la competenza di verificare le pigioni e le spese accessorie nonché i relativi aumenti, non è attribuita agli uffici di conciliazione in materia di locazione, né ai giudici civili, bensì all’autorità amministrativa preposta al controllo delle pigioni, prevista all'art.

54 Legge federale che promuove la costruzione d’abitazioni e l’accesso alla loro proprietà (RS 843) (nello stesso senso anche MRA 4/95 p. 170 e 171 e CdB, 1/99, p.. 12);

che quindi, conformandosi a questa giurisprudenza (in parte diversa dalla prassi sin qui seguita sulla base delle direttive dell’Ufficio federale dell’abitazione), questa Camera deve dichiarare nullo il giudizio dedotto in cassazione per incompetenza giurisdizionale del giudice civile (art. 327 lett. a e art. 142 cpv. 1 lett. a CPC);

che se è ben vero che la competenza civile è esclusa unicamente per le questioni che impongono il controllo delle pigioni e delle spese accessorie e non per tutte le questioni relative al rapporto di locazione, in particolare la liberazione del deposito di garanzia regolata all’art. 257e CO (la cui applicazione non è esclusa dall’art. 253b cpv. 3 CO e neppure dall’art. 2 cpv.

2 dell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali: OLAL: RS 221.213.11), è altrettanto vero che nel caso di specie la liberazione della garanzia dipende dall’accertamento sulla legittimità o meno del credito opposto in compensazione dal locatore, ragione per la quale il giudice civile può esprimersi solo dopo l’avvenuta verifica della proponibilità dell’aumento delle spese accessorie;

che vista la particolarità del caso non si prelevano tasse né spese per il presente giudizio.

Per i quali motivi,

richiamati gli art.

327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG pronuncia: 1.

Il ricorso per cassazione 25 giugno 1999 __________ è accolto.

Di conseguenza la sentenza 14 giugno 1999 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna è dichiarata nulla.

2.

Non si pre__________ __________ è tenuto a versare al ricorrente fr. 200.- a titolo di ripetibili di questa sede.

3.

Intimazione a:

– __________

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria