Lessee Appeal Against Debt Enforcement for Unpaid Rent Pending Lease Termination Validity

Incarto n. 16.99.00011 · Lugano 15 giugno 1999/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Chiesa, presidente Cocchi e Giani

segretaria: · Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 2 febbraio 1999 presentato da

__________ patr. __________ contro

la sentenza 22 gennaio 1999 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, nella causa a procedura sommaria in tema di esecuzioni e fallimenti promossa con istanza 25 novembre 1998 da

__________ rappr. __________

con la quale l’istante ha chiesto il rigetto in via provvisoria dell’opposizione interposta

dall’escussa al PE no__________dell’UE di Lugano, domanda accolta dal primo giudice,

letti ed esaminati gli atti

considerato

in fatto e in diritto:

1. Il

29 gennaio 1998 __________ -per il tramite della __________ - e __________ hanno concluso un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di

3 locali in uno stabile di proprietà __________ a __________.

Con istanza 25 novembre 1998 quest’ultima ha chiesto il rigetto in via provvisoria dell’opposizione interposta dalla conduttrice al PE sopra menzionato notificatole per l’incasso di fr. 2’290.- pari alle pigioni rimaste scoperte per i mesi di ottobre e novembre 1998. A valere quale riconoscimento di debito l’istante ha prodotto il contratto di locazione 29 gennaio 1998.

Al contraddittorio l’escussa si è opposta alla pretesa avversaria contestando la richiesta di pagamento delle pigioni dovendosi ritenere concluso il rapporto di locazione per il 31 luglio 1998, data per la quale ella ha notificato la disdetta del contratto per motivi gravi ai sensi dell’art. 266g CO, disdetta contestata dall’istante e tuttora oggetto di un’azione giudiziaria pendente presso la Pretura del distretto di Lugano, sezione 4 (inc. no. LA.98.160).

2. Con il querelato giudizio il segretario assessore, accertata la presenza agli atti di un valido riconoscimento di debito nel contratto di locazione, ha accolto l’istanza non avendo l’escussa reso sufficientemente verosimile la sua eccezione in merito alla validità della disdetta del contratto da lei notificata per il 31 luglio 1998. A mente del primo giudice l’escussa non ha in particolare sostanziato i gravi disturbi alla salute che le cagionerebbe la permanenza nell’appartamento dell’istante a dipendenza dei lavori in fase di esecuzione su via __________.

3. Con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 8 febbraio 1999, __________ è insorta contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base dei titoli di cassazione di cui alle lettere e) e g) dell’art.

327 CPC.

La ricorrente si duole innanzi tutto della mancata assunzione da parte del primo giudice di tutte le prove documentali prodotte nell’incarto pendente presso la Pretura di Lugano, sezione 4, che comproverebbero l’esistenza di gravi disturbi alla salute atti a giustificare la disdetta straordinaria del contratto ai sensi dell’art. 266g CO; rimprovera inoltre al giudice di aver arbitrariamente valutato le prove essendosi pronunciato sull’esigibilità delle pigioni per i mesi di agosto e settembre, anziché su quelle relative ai mesi di ottobre e novembre 1998 oggetto del PE.

Con osservazioni 25 febbraio 1999 la controparte ha postulato la reiezione del ricorso.

4. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove.

Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III

316 consid. 4a).

5. Secondo l’art. 82 LEF il creditore può chiedere il rigetto provvi-sorio dell’opposizione se il credito si fonda su di un riconosci-mento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, dal quale risulti la volontà del debitore di pagare una determinata somma di denaro.

Il titolo di credito sul quale si basa l’esecuzione in esame è il contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 29 gennaio 1998, che di principio costituisce riconoscimento di debito per le pigioni scadute (Panchaud/ Caprez, La mainlevée de l’opposition, 1980, § 74, p. 190; Staehelin in Basler Kommentar zum SchKG, 1998, vol. II, n. 114 ad art. 82 LEF). Per quanto attiene all’importo posto in esecuzione, trattasi indubbiamente delle pigioni relative ai mesi di ottobre e novembre 1998 dovendosi addebitare il riferimento del primo giudice alle pigioni di agosto e settembre 1998 a una svista, poichè egli si è pronunciato su queste pigioni con la sentenza di cui all’inc.no. EF __________congiunto per l’istruttoria. La questione, come si dirà in seguito, è comunque irrilevante.

Altrettanto irrilevante -come si vedrà nel seguitoè la censura ricorsuale attinente alla mancata assunzione da parte del giudice delle prove documentali richiamate dall’escussa e oggetto dell’azione di accertamento della validità della disdetta straordinaria pendente dinanzi alla Pretura di Lugano, sezione 4.

6. Per l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da invalidare il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni debbono esserci riscontri oggettivi (II Corte civile del Tribunale federale nella sentenza 13 ottobre 1998 in re H.B. c/ H.SA in Rep 1987 p. 150-151; Panchaud/ Caprez, op.cit., § 26 pag. 61; BlSchK 1982 pag. 95-97; CEF 1°aprile 1993 in re M.AG/B.; Staehelin, op.cit., n. 87 segg. ad art. 82 LEF).

In concreto, a prescindere dall’ammissibilità o meno del richiamo di documenti di cui all’incarto pendente dinanzi al giudice del merito, il fatto medesimo che il contratto di locazione sia stato disdetto e che questa disdetta non appaia di primo acchito pretestuosa e notificata al solo fine di sottrarsi all’impegno di pagamento delle pigioni, avrebbe dovuto indurre il segretario assessore a una diversa conclusione, ovvero a ritenere sufficientemente verosimile l’inesigibilità delle pigioni per i mesi di ottobre e novembre 1998 e quindi la non liquidità del titolo di rigetto come tale. Infatti, il contratto di locazione vale quale riconoscimento di debito unicamente per le pigioni maturate sino alla sua scadenza, rispettivamente sino alla sua disdetta (Staehelin, op.cit., n. 116 ad art. 82 LEF).

D'altra parte nella stessa sentenza impugnata si dà atto della disdetta straordinaria, del suo annullamento da parte dell'Ufficio di conciliazione e della vertenza giudiziaria sullo stesso oggetto pendente davanti alla Pretura, così che un giudizio definitivo manca sia sulla validità della disdetta, sia sull'esistenza del contratto di locazione nel periodo controverso.

7.

Alla luce di quanto sopra esposto, il giudizio impugnato, che ha erroneamente concluso all’esistenza di un valido riconoscimento di debito senza considerare l’eccezione sollevata dall’escussa, deve essere annullato essendo frutto di una valutazione manifestamente arbitraria degli atti di causa e conseguente erronea applicazione del diritto sostanziale.

Per il che il ricorso deve essere accolto e l'istanza decisa ai sensi dell'art. 332 cpv. 2 CPC.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la OTLEF

pronuncia:

I. Il ricorso per cassazione 2 febbraio 1999 __________ è accolto.

Di conseguenza la sentenza

22 gennaio 1999 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 5, è annullata e sostituita dal seguente giudicato:

1. L’istanza è respinta.*

2. La tassa di giustizia in fr. 100.-, da anticipare dall’istante, rimane a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 200.- a titolo di indennità.*

II. Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 150.-, già anticipate dalla ricorrente, sono poste a carico __________ la quale rifonderà alla ricorrente l’importo di fr. 300.- a titolo di ripetibili di questa sede.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 5

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria