Landlord Liability for Tree Damage Under Lease Maintenance Obligations

Incarto n. 16.98.00096 · Lugano 11 febbraio 1999/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Chiesa, presidente Cocchi e Giani

segretaria: · Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 21 luglio 1998 presentato da

_____________ patr. dall’avv. _____________ contro

la sentenza 10 luglio 1998 del Pretore della giurisdizione di Mendrisio-nord nella causa civile inappellabile promossa con istanza 15 dicembre 1997 da

_____________ patr. dall’avv. _____________ con la quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 2’662.50 oltre interessi, domanda

accolta dal primo giudice,

letti ed esaminati gli atti

considerato

in fatto e in diritto:

1. Con istanza 15 dicembre 1998 _____________ ha convenuto in giudizio la società _____________, proprietaria di uno stabile a _____________ in cui ella occupa un appartamento in locazione, al fine di ottenere il pagamento di fr. 2’662.50 quale risarcimento del danno subito in seguito alla caduta del ramo di una pianta situata nel giardino di proprietà della locatrice sul suo veicolo, posteggiato in un’area abitualmente adibita e utilizzata a questo scopo. Addebitando la causa della caduta del ramo alla convenuta, che non ha mai provveduto alla regolare manutenzione e cura degli alberi del giardino, l’istante ha fondato la propria pretesa risarcitoria sugli art. 41 e 58 CO, rispettivamente sulle norme del diritto della locazione. Ha inoltre chiesto di essere posta al beneficio dell’assistenza giudiziaria.

La convenuta si è opposta alla pretesa avversaria contestando ogni sua responsabilità per il danno fatto valere in giudizio; in particolare ha sostenuto che la caduta del ramo non è dovuta a incuria delle piante del suo giardino -che venivano regolarmente curate e potatebensì al forte vento che soffiava quel giorno, evento straordinario atto a interrompere il nesso di causalità tra il preteso danno e il contestato suo agire illecito. Ha inoltre rilevato che l’istante medesima, posteggiando in un’area non adibita a posteggio e per di più sotto un albero che ella stessa riteneva in grave stato di trascuratezza, ha contribuito all’avverarsi del danno, di cui contesta in ogni caso l’ammontare.

2. Con il querelato giudizio il pretore, previa valutazione delle risultanze istruttorie dalle quali ha dedotto che il danno fatto valere dall’istante e comprovato nella sua entità, è da ricondurre alla violazione da parte della convenuta dei suoi doveri quale locatrice, in particolare quello di mantenere la cosa locata in uno stato tale da garantire la sicurezza degli inquilini con riferimento alla cura delle piante del giardino, ha accolto l’istanza e la domanda di assistenza giudiziaria formulate dall’istante. Il primo giudice ha per contro respinto la tesi di parte convenuta secondo la quale il danno sarebbe dovuto a un caso di forza maggiore nonché a concolpa dell’istante.

3. Con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 24 luglio 1998, _____________ è insorta contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera innanzitutto al primo giudice -poiché ha risolto la lite in virtù delle norme sulla locazionedi aver erroneamente applicato il

diritto formale istruendo la vertenza secondo la procedura prevista agli art.

291 segg. CPC -ciò che avrebbe posto a carico dell’istante l’onere della provaanziché secondo i disposti di cui agli art. 404 segg. CPC applicabili alle controversie in materia di locazione. Questa impostazione della causa le ha impedito di apportare la prova della sua non colpevolezza in relazione all’art. 259e CO. Nel merito l’insorgente si duole del fatto che il primo giudice abbia ritenuto provato il danno fatto valere dall’istante, non riconoscendo a carico di quest’ultima nessuna colpa concomitante. Ma, pur in forma apparentemente subordinata all’aspetto procedurale, censura le conclusioni del primo giudice anche relativamente al diritto sostanziale applicato, sostenendo calzanti alla fattispecie non le norme sulla locazione ma l’art. 41 segg. CO.

Con osservazioni 27 agosto 1998, delle quali si dirà, se necessario, nel seguito, l’istante postula la reiezione del gravame.

4. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove.

Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III

316 consid. 4a).

5. In merito al diritto sostanziale applicabile va preliminarmente rilevato che in virtù dell’art. 87 cpv. 1 CPC il giudice applica d’ufficio il diritto, non essendo vincolato dalle motivazioni giuridiche prospettate inizialmente dalle parti (Cocchi/Trezzini, CPC, art. 87 n. 2, 3 e 4). E' inoltre utile ricordare che, ove concorra una responsabilità di tipo contrattuale e una di tipo delittuale, il danneggiato può agire sulla base di entrambe (DTF 113 II 247, 60 II 342; Schnyder in Commentario basilese, 1996, N. 2 ad art. 41 CO): spetterà al giudice verificare se siano dati i presupposti dell’una o dell’altra azione.

Nel caso di specie, la ricorrente -convenuta in prima sedeha anzitutto escluso decisamente l'applicabilità sia dell'art. 58, sia dell'art. 41 CO; per il resto ha sostenuto di aver sempre proceduto alla perfetta manutenzione del giardino ma non ha nemmeno negato che questa parte dell'immobile facesse parte del contratto di locazione pattuito con controparte. Dal momento che il giardino, come accessorio, può rientrare nell'oggetto della locazione (Commentario SVIT, ed. 2, art. 253a CO, n. 11), la conclusione del primo giudice che considera il giardino in questione come cosa locata in base al fatto che agli inquilini veniva chiesta la rifusione di una parte proporzionale delle spese di manutenzione, non può essere considerata arbitraria; né pertanto può essere censurata la scelta del

diritto applicabile.

6. Per determinare un’eventuale responsabilità contrattuale a carico della convenuta, occorre quindi stabilire se vi sia stata da parte sua violazione del contratto, violazione che l’istante ha individuato nel fatto di non aver adottato le misure necessarie per garantire un utilizzo sicuro della cosa locata. A questo proposito (e contrariamente alla tesi ricorsuale), i testi _____________ e ___________ hanno effettivamente confermato la carente manutenzione del giardino ad opera della convenuta, con particolare riferimento alla mancanza di una regolare potatura delle piante. Di fronte a questa negligenza, che configura una violazione degli obblighi che incombevano alla convenuta in virtù del contratto di locazione (Tercier, Les contrats spéciaux, 2ème édition, 1995, n. 1571), quest’ultima non ha saputo fornire nessuna prova liberatoria. Accertata la violazione del contratto

-la colpa essendo presunta (SVIT, op.cit., n. 16 ad art. 259e CO)- la convenuta può essere tenuta a risarcire all’istante il danno subito a dipendenza del difetto della cosa locata sulla base dell’art. 259e CO, dove per difetto si intende anche la violazione dell’obbligo generale di garantire la sicurezza del conduttore nell’uso della cosa locata (SVIT, op. cit., n. 7 ad art. 259e e n. 67 ad art. 258-259i CO).

In merito alla presunzione di colpa a carico della convenuta e all’assenza di una prova liberatoria (SVIT, op.cit., n. 17 ad art 259e CO), quest’ultima non può addebitare al tipo di procedura scelto dal pretore la mancanza di questa prova. L’onere della prova è infatti determinato dal diritto materiale e non dalla procedura adottata: pertanto, proprio perché la convenuta non ha contestato il riferimento alle norme sulla locazione, opponendosi alla sua responsabilità, così avrebbe dovuto farsi parte diligente e proporre tutte le prove atte a dimostrare l’assenza di ogni sua colpa.

7. Per quanto riguarda il merito della controversia, le censure sono diverse. Sulla possibilità di posteggiare nei pressi dell'albero, poi rovinato sulla vettura dell'istante, l'accertamento pretorile si fonda sull'univoca versione dei fatti fornita dai testi _____________ ed ___________, non contraddetta da alcun'altra prova.

Per quanto attiene all’obbligo di notifica del difetto che compete al conduttore in virtù dell’art. 257g CO, la legge non prevede nessun tipo di formalità di modo che l’avviso verbale al portinaio che l’istante sostiene aver fatto (senza che la convenuta abbia contestato tale allegazione), basta allo scopo (SVIT, op.cit., n. 12 ad art. 257 g CO). Comunque la regola non è assoluta: la natura della cosa difettosa limita infatti l'obbligo di notifica del conduttore, tendendo -in conformità con lo scopo della norma stessaa concernere i difetti ignoti al locatore (SVIT, op. cit., n. 10 e 11 ad art. 257g CO).

.

In merito poi alla prova del danno, contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente, l’istante ha sufficientemente comprovato, mediante mezzi di prova diversi dalla prova a futura memoria (alla quale si riferisce), ma ugualmente validi e riconosciuti dalla procedura, la consistenza e l’entità del medesimo: si tratta in particolare dei doc. A, E ed F e del teste __________. In merito alla deposizione di quest'ultimo -il carrozziere che si è occupato della riparazione del veicolo dell’istanteper costante giurisprudenza qualora l’attendibilità di un testimone possa apparire dubbia sotto un profilo soggettivo per l’esistenza di un rapporto diretto di dipendenza, rispettivamente per l’esistenza di un altro motivo che determini un interesse a deporre a favore di una parte, la credibilità delle sue dichiarazioni può essere intaccata unicamente se è accertata una grave discordanza dei fatti tessuti sul contenuto testimoniale al cospetto degli elementi di fatto desumibili da altre prove: il giudice può infatti fare astrazione dal contenuto di una testimonianza solo quando la stessa risulti inveritiera o poco credibile (Cocchi/Trezzini, CPC, art. 90, n. 19; II CCA 23 agosto 1994 in re Q./C.SA), ciò che non è certo il caso in concreto non avendo la ricorrente evidenziato nessun tipo di incongruenza nella deposizione del teste.

8. Al pretore viene rimproverato di aver applicato a una vertenza di locazione non la procedura speciale di cui agli art. 404 segg. CPC, ma gli art. 291 segg. CPC. Anche a prescindere dal preteso pregiudizio nell'ambito probatorio (di cui già s'è detto), la censura non ha rilievo. Infatti, la procedura adottata dal primo giudice non limita in nessun modo i diritti delle parti; essa è anzi retta da principi meno rigorosi di quella degli art. art. 404 segg. CPC, intesa ad essere semplice e rapida, in conformità con l'art. 274d cpv. 1 CO.

9. Sempre nell'ambito procedurale la ricorrente rileva il mancato intervento dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione. Al proposito dev'essere osservato:

che il 7 novembre 1997, ossia prima di adire il pretore, l'istante aveva chiesto la convocazione delle parti davanti all'Ufficio di conciliazione di ________ che, con comunicazione

11 novembre, aveva pregiudizialmente dichiarato la propria carente competenza per materia (doc. L);

che, a dipendenza di quanto esposto sul diritto sostanziale applicabile alla fattispecie, si constata l'emanazione da parte del primo giudice di una sentenza in materia di locazione non preceduta dalla procedura di conciliazione, ossia apparentemente in urto con la giurisprudenza federale (DTF 118 II 307);

che si pone pertanto il quesito -ricordato il carattere obbligatorio della procedura di conciliazione (cfr. II CCA 29.9.1993 in re P.I. AG / M.)- della validità della procedura svoltasi davanti al pretore, rispettivamente della decisione impugnata;

che la questione può essere risolta positivamente considerando anzitutto come la causa in esame non abbia rappresentato, almeno al momento della sua introduzione ma anche nel seguito e fino alla sentenza, una chiara vertenza di locazione: ne è la riprova -oltre le alternative di diritto offerte dall'istantela procedura scelta dal pretore e la circostanza che egli ha optato per il diritto della locazione, a ben vedere, al momento di motivare il suo giudizio;

che in tali condizioni, deve poter bastare -a tutela del processo svoltosi in prima sedel'iniziativa dell'istante di chiedere la conciliazione prima di introdurre l'istanza al giudice;

che, infatti, a prescindere da ogni considerazione tecnico-giuridica sui rimedi di diritto per impugnare una decisione pregiudiziale di un Ufficio di conciliazione in materia di locazione (cfr. al proposito Cocchi B., Uffici di conciliazione e qualche questione inconciliabile nella procedura per le controversie in materia di locazione, in *Il Ticino e il diritto*, p. 295), la dottrina è almeno divisa sulla competenza del medesimo ufficio a dichiarare di non entrare in materia quanto all'applicazione del diritto sostanziale (cfr. Higi P., in Comm. di Zurigo, 1996, art. 274a CO, n. 90 - 92);

che tale carente competenza dell'ufficio di conciliazione appare tanto più giustificata, trattandosi nel caso concreto di una generica competenza conciliativa e non di una questione in cui l'autorità è chiamata a un giudizio sul merito della controversia;

che non si può pertanto pretendere che il pretore, avvertita l'applicabilità dei disposti sulla locazione, dovesse sospendere la procedura e trasmettere gli atti all'Ufficio di conciliazione, né che l'istante tentasse ogni possibile via per ottenere il contraddittorio davanti alla stessa autorità.

10. Ne consegue che anche su questo punto il ricorso dev'essere respinto, con il carico di tassa di giustizia e ripetibili alla resistente.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC e per le spese l’art. 148 CPC, la LTG e la TOA dichiara:

1. Il ricorso per cassazione 21 luglio 1998 di _____________ è respinto.

2. Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 250.-, anticipati dalla ricorrente, sono poste a carico di _____________. Essa verserà a _____________ la somma di fr. 300.- a titolo di ripetibili.

3. Intimazione:

___________

Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord.

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria