Landlord Damage Claim Rejected Due to Untimely Notice and Insufficient Proof of Causation

Incarto n. 16.98.00083 · Lugano 3 dicembre 1998/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Chiesa, presidente, Cocchi e Giani

segretaria: · Petralli Zeni, vicecancelliera sedente per giudicare il ricorso per cassazione 25 giugno 1998 presentato nella forma dell’appello da

_____________ patr. dall’avv. _____________ contro

la sentenza 15 giugno 1998 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Città nella causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con istanza 17 aprile 1997 nei confronti di

_____________, _____________, entrambi rappr. dall’Associazione Svizzera Inquilini Sezione di _____________ con la quale l’istante ha chiesto la condanna dei convenuti in solito al pagamento di fr.

11’191.55 oltre interessi a titolo di risarcimento danni, domanda ridotta in sede di conclusioni a fr. 7’000.- e così respinta dal primo giudice;

preso atto della decisione

6 luglio 1998 con cui la seconda Camera civile d’appello, accertato il valore inappellabile della causa, ha trasmesso l’incarto a questa Camera per competenza;

letti ed esaminati gli atti,

considerato

in fatto e in diritto: 1. Il

5 aprile 1994 _____________ e _____________ hanno concluso con _____________ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 locali in uno stabile di proprietà di quest’ultima a _________ (doc. A). La pigione pattuita tra le parti ammontava a fr. 1’400.- mensili oltre a fr. 150.- quale acconto per spese accessorie. Il contratto è stato disdetto dai conduttori il 24 giugno 1996 per il 30 settembre 1996 (doc. C), mentre la riconsegna dei locali, alla presenza di tutte le parti, è avvenuta il 1° ottobre 1996.

Sulla base del rapporto di constatazione dello stato dell’ente locato allestito dal perito comunale al termine della locazione (doc. J) e dopo aver adito senza successo il competente ufficio di conciliazione in materia di locazione, con istanza 17 aprile 1997 _____________ ha convenuto in giudizio _____________ e _____________n al fine di ottenere il pagamento di fr. 11’191.55 a titolo di risarcimento danni. Trattasi in particolare dei costi necessari all’eliminazione dei danni asseritamente cagionati da un uso non conforme dell’ente locato da parte dei conduttori, ossia fr. 1’294.- per la riparazione della soglia in granito del camino (doc. L), fr. 6’128.05 per il ritinteggio dei locali (doc. M), fr. 1’949.50 per la lamatura e laccatura dei pavimenti (doc. N) e fr. 100.- per spese peritali (doc. K), oltre alla pigione per il mese di ottobre 1996 durante il quale si è dovuto procedere al ripristino dell’ente locato e non è quindi stata possibile la locazione a terzi. I convenuti si sono opposti alla pretesa avversaria contestando di aver cagionato danni all’ente locato, non potendo assurgere a prova degli stessi il rapporto dell’arch. _____________, trattandosi di perizia di parte allestita alla sola presenza della locatrice. I presunti difetti elencati dalla locatrice nel verbale 1° ottobre 1996 allestito al momento della riconsegna dell’appartamento -verbale che essi non hanno firmato in quanto comprensivo di spese che non intendevano riconosceresono infatti da ricondurre a normale usura. Per quanto attiene alla richiesta di pagamento della pigione per il mese di ottobre 1996, i convenuti la contestano poiché l’istante non ha provato la presenza di un inquilino disposto a occupare l’appartamento a far tempo dal 1° ottobre 1996.

In sede di conclusioni l’istante ha ridotto la propria pretesa a fr. 7’000.-, importo arrotondato al quale è giunta previa rinuncia alla pigione per il mese di ottobre 1996 e alle spese di riparazione del camino, mentre la spesa per il ritinteggio dei locali è stata ridotta a fr. 5’000.-.

2. Con il querelato giudizio il primo giudice, ha anzitutto ritenuto che solo il verbale 1° ottobre 1996 può essere considerato ai fini della verifica di una corretta e tempestiva notifica dei difetti ai sensi dell’art. 267a CO; non invece quello allestito dall’arch. _____________ il 2 ottobre 1996 alla sola presenza della locatrice e notificato tardivamente ai conduttori. Basandosi sulle indicazioni del primo verbale, che ha evidenziato la presenza di macchie e screpolature sulle pareti della cucina e del soggiorno, di una fessura nel telaio della porta del locale camino e di fessure nel pavimento di questo locale, il pretore ha nondimeno respinto le pretese dell'istante non avendo quest’ultima provato che gli inconvenienti descritti sarebbero da ricondurre a un uso non conforme dell’ente locato da parte dei conduttori piuttosto che a usura. Per quanto attiene alle opere da pittore, il pretore non le ha riconosciute siccome riferite all’intero appartamento e per di più a un appartamento situato al pian terreno mentre quello oggetto della locazione controversa si trova al 1° piano.

3. Con il presente tempestivo ricorso _____________ è insorta contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento. La ricorrente rimprovera al primo giudice di non aver ritenuto dimostrato il danneggiamento dei pavimenti ad opera dei convenuti, prova che è invece data dal fatto che questi hanno preso in consegna l’apparta-mento all’inizio della locazione senza nulla eccepire in merito allo stato del medesimo, per cui si deve concludere che si fosse presentato in perfetto stato. Per quanto attiene alle spese di ritinteggio dei locali, la ricorrente rimprovera al primo giudice di non aver ritenuto provata la responsabilità dei conduttori, nonostante il chiaro contenuto del rapporto dell’arch. _____________ e nonostante i convenuti -a suo tempoabbiano preso in consegna un appartamento completamente rinnovato.

Con osservazioni 17 luglio 1998 la controparte postula la reiezione del gravame.

4. Con domanda processuale 30 ottobre 1998 la ricorrente ha proposto la sospensione della causa, avendo sporto denuncia penale nei confronti delle controparti. Dal momento che non si ritiene di poter accogliere questa domanda, la relativa ordinanza può essere motivata in questa sede (art. 286 CPC). L’art. 107 CPC permette la sospensione di una causa anche nel caso in cui la decisione di un altro procedimento possa influire sulla decisione della lite. Nel caso concreto la denuncia penale 25 settembre 1998 ipotizza a carico di _____________ il reato di falsa dichiarazione di una parte in giudizio (art. 306 CP), in particolare poiché la stessa -in sede di interrogatorio formaleha dichiarato in modo difforme dalla verità che un elettrodomestico situato nella cucina era difettoso fin dall’inizio della locazione e che l’appartamento era stato in precedenza utilizzato dai signori _____________. Ne discenderebbe la nullità dell’intero interrogatorio formale. Sennonché la sentenza pretorile qui impugnata non si fonda sulle risultanze dell'interrogatorio formale dei convenuti: è vero che la sentenza vi accenna in merito allo stato del pavimento in legno, ma a tal proposito comunque l’istante non ha fatto fronte al suo onere probatorio. L'irrilevanza della prova emerge, del resto, soprattutto dal fatto che la ricorrente non vi fa riferimento nella sua impugnazione nemmeno allo scopo di contestarne le eventuali risultanze.

5. Giusta l’art. 327 lett. g CPC, disposto sotto il quale possono essere sussunte le censure ricorsuali, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove.

Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III

130 consid. 2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).

6. Secondo l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore alla fine della locazione deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto: egli non risponde perciò dell’eventuale deterioramento e del consumo derivante dall’uso della cosa secondo contratto ed è invece responsabile per i danni arrecati intenzionalmente o per negligenza, oppure derivati dall’uso improprio dell’ente locato (Higi, Commentario zurighese, N. 79 e 85 e segg. ad art. 267 CO). L’art. 267a CO pone a carico del locatore l’obbligo di notificare tempestivamente eventuali difetti riscontrati nell’ente locato pena la perenzione delle sue pretese, eccezion fatta per i difetti nascosti, nonché l’onere di provare l’esistenza e la consistenza del danno di cui chiede il risarcimento (SVIT- Kommentar Mietrecht II, 1998, N. 30 ad art. 267-267a CO; Lachat, Le bail à loyer, 1997, n. 5.7, pag. 528).

La natura della cosa e l’utilizzo cui era destinata secondo contratto, determina l’uso conforme o meno (SVIT, op.cit., N. 18 ad art 267-267a CO), ovvero se eventuali manchevolezze sono da ricondurre a usura o a un uso eccessivo da parte del conduttore (Lachat, op.cit., n. 5.3 e 5.4 pag. 526). Se viene allestito un protocollo di riconse-gna, si presume che la responsabilità del conduttore, sempre riservati i difetti nascosti, sia limitata a quelli ivi contenuti. In tal caso il conduttore è tenuto al risarcimento del danno, ritenuto che nello stesso deve essere computato il normale deprezzamento subito dalle parti danneggiate in conseguenza del tempo trascorso (cfr. IICCA

18 dicembre 1995 in re S./V. con rif.; SVIT, op. cit., N. 18 ad art. 267-267a CO; Honsell/Vogt/Wiegand, Commentario basilese, 1996, N. 4 ad art.

267 CO).

7. A comprova dello stato dei locali al termine della locazione l’istante ripropone anche in questa sede la rilevanza del verbale di constatazione allestito dall’arch. _____________ il 2 ottobre 1996 (doc. J). A proposito di questo rapporto, allestito alla sola presenza della locatrice, va innanzi tutto rilevato che la legge non prescrive espressamente che l’esame dello stato dell’ente locato debba avvenire in contraddittorio o ancora convocando il conduttore (Lachat, op.cit.,pag. 354; Higi, op. cit., N. 24 ad art. 267a CO). Se questo avviene alla sola presenza del locatore, determinante è comunque che questi ne dia immediata-mente avviso alla controparte.

In concreto, la locatrice non si è attenuata a quest’obbligo: infatti, il controverso verbale di constatazione è stato notificato ai conduttori solo il

10 novembre 1996, ossia oltre un mese dopo il sopralluogo (circostanza ammessa dalla ricorrente medesima a pag. 4 del proprio ricorso), quindi tardivamente, ciò che comporta la perenzione dei diritti della locatrice nel pretendere il risarcimento dei danni ivi menzionati (SVIT, op.cit. N. 38 ad art. 267-267a CO). Orbene sulla tardività della notifica del rapporto _____________ (e non sul suo intervento, come sembra avere inteso la ricorrente) nessuna censura è stata sollevata in questa sede: la considerazione del primo giudice su questo aspetto fondamentale nel comportamento dell’istante -anche se scontatoè rimasta così inimpugnata.

8. Per quanto attiene al rapporto di constatazione 1° ottobre 1996 (doc. E), il solo che il pretore ha considerato quale valida notifica dei difetti ai sensi dell’art. 267a CO, è utile rilevare che lo stesso stabilisce unicamente lo stato della cosa al termine della locazione ma non anche la causa del medesimo, ovvero se lo stesso sia da ricondurre a normale usura o a un uso scorretto da parte dei conduttori, prova che come detto spettava all’istante fornire. A tal fine non può certo supplire, come erroneamente preteso da quest’ultima a proposito del preventivo __________ per il ripristino del pavimento in legno, il fatto che all’inizio della locazione i conduttori abbiano preso possesso dell’appartamento senza formulare riserve sul suo stato. Infatti, diversamente da quanto previsto nel vecchio diritto, non vale più la presunzione legale secondo la quale l’appartamento viene consegnato in buono stato, ragione per la quale l’onere della prova del difetto spetta sempre al locatore (SVIT, op.cit.,

N. 32 ad art. 267-267a CO). Anche per quanto riguarda la fattura relativa alle opere di ritinteggio e di altri lavori compiuti dalla ditta __________, a prescindere dall’indicazione poco chiara dell’apparta-mento in cui si è intervenuti, il ricorso si rifà al rapporto _____________, di cui già si è detto, e allo stato dei vani all’inizio della locazione. Per il resto nessuna censura è stata formulata, né è stato tentato di evidenziare la possibilità di stabilire una relazione fra la fattura in esame e le indicazioni del verbale 1° ottobre 1996.

Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso, con il quale la ricorrente si è limitata a riproporre la propria personale versione dei fatti senza che ciò basti a dimostrare che quella fornita dal primo giudice sarebbe arbitraria o errata, deve essere respinto.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG

pronuncia:

1. Il ricorso 25 giugno 1998 di _____________ è respinto.

2. Le spese del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 250.–

b) spese fr. 50.–

fr. 300.–

sono poste a carico della ricorrente la quale rifonderà alla controparte un’indennità di fr. 200.– per questa sede.

3. L’istanza di sospensione della causa 30 ottobre 1998 è respinta.

4. Intimazione a:

__________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria