Lessee's Attempted Early Lease Termination Upheld Subject to Subtenant Finding

Incarto n. 16.96.00077 · Lugano 16 luglio 1996 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Chiesa, presidente, Cocchi e Giani

segretaria: · Petralli, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 10 giugno 1996 presentato da

__________ contro

la sentenza 31 maggio 1996 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di Bellinzona nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 3 aprile 1996 nei confronti di

__________ patr. dall’__________

con la quale l’istante ha chiesto l’annullamento della decisione 14 marzo 1996 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona, domanda respinta dal primo giudice,

letti ed esaminati gli atti,

considerato

in fatto e in diritto:

che con decisione 14 marzo 1996 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona, adito dalla __________ con la quale il signor __________ aveva concluso un contratto di locazione in data 17 giugno 1982, ha dichiarato valida la disdetta anticipata del contratto notificata dal conduttore il 28 settembre 1995 per il

31 gennaio 1996, data a far tempo dalla quale è stato trovato un subentrante solvibile;

che in data 3 aprile 1996 il signor __________ è insorto contro questa decisione proponendone l’annullamento con la conseguente conferma dell’efficacia della sua disdetta, data per motivi gravi, per il 31 ottobre 1995, data dalla quale si ritiene libero da qualsiasi impegno di pagamento nei confronti della locataria;

che con il querelato giudizio il primo giudice, previa valutazione delle risultanze istruttorie dalle quali non è emersa l’esistenza di una causa grave tale da legittimare la rescissione anticipata del contratto da parte del conduttore per il 31 ottobre 1995, ha confermato la fine del contratto di locazione per il 31 gennaio 1996, data sino alla quale l’istante, fatto salvo l’avvenuto subingresso di altro inquilino per il 1.2.1996, è tenuto al pagamento del canone di locazione e delle spese accessorie, importi sui quali dovrà essere computato a favore della locataria il deposito di garanzia di fr. 500.--;

che con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 27 giugno 1996 del vicepresidente di questa Camera, __________ è insorto contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento con la conseguente conferma della validità della sua disdetta per il 31 ottobre 1995, rispettivamente la cessazione del suo obbligo di pagamento della pigione a far tempo da tale data, subordinatamente dal 1. gennaio 1996;

che lo scritto integrativo del ricorso - di data 17.6.1996 - non offre argomenti diversi, mentre non può essere tenuto in considerazione il documento annesso, ostandovi l’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC che vieta alle parti di produrre in questa sede prove e fatti nuovi;

che la censura ricorsuale secondo la quale il primo giudice avrebbe erroneamente applicato l’art. 266a CO è manifestamente infondata, trattandosi di un disposto per il quale è prevista l’applicabilità anche ai contratti conclusi prima dell’entrata in vigore del nuovo diritto di locazione (SVIT Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, n.3 ad art 266a CO);

che altrettanto dicasi per la censura ricorsuale relativa all’esistenza di un motivo grave ai sensi dell’art.

266 g CO, tale da legittimare la disdetta del contratto già per il 31 ottobre 1995 senza dover attendere la ricerca di un subentrante solvibile;

che infatti, come correttamente rilevato dal primo giudice, dal contenuto dello scritto 18 settembre 1995 della convenuta non è sostenibile desumere, come lo pretende l’insorgente, l’impossibilità per quest’ultimo di mantenere il rapporto di locazione sino al prossimo termine utile di disdetta o quantomeno sino alla presentazione di un subentrante solvibile: il testo del documento non necessita di interpretazioni, costituendo un richiamo a un comportamento contrattualmente conforme che, a dipendenza della situazione ripetuta, contiene una comminatoria di disdetta, per altro abbastanza vaga nei termini (“se dovessimo ricevere ulteriori reclamazioni”), ciò che è nei diritti del conduttore; né il ricorrente contesta i motivi che stanno alla base del richiamo;

che pertanto non può essere censurata la decisa inapplicabilità dell’art. 266g CO;

che non sono, per contro, oggetto del ricorso, le pretese scorrettezze della convenuta che avrebbero ritardato il subingresso del nuovo inquilino oltre il 1.1.1996;

che comunque per quanto attiene al richiamo alle regole della buona fede e dell’abuso di diritto (art.

2 CC) a sanzione del comportamento della convenuta, va rilevato che chi si avvale di tale normativa - pur ammettendo che la stessa va applicata d’ufficio

- deve addurre in modo convincente le circostanze che permetterebbero al giudice di applicarla (Tuor/Schnyder/ Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch,

11. Auflage, 1995, p. 55 e 56; Riemer, Die Einleitungsartikel des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, 1987, p. 92, n.44);

che le pretese risarcitorie (equo indennizzo) fatte valere per la prima volta in questa sede ricorsuale, quindi senza che sulle stesse il primo giudice abbia potuto pronunciarsi, non possono essere esaminate (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC);

che di conseguenza il ricorso, nel quale non è ravvisabile nessun titolo di cassazione non può essere accolto;

che giusta l’art. 313 bis CPC, applicabile anche alla procedura di ricorso per cassazione in virtù del rinvio di cui all’art. 331 cpv. 1 CPC, questa Camera può decidere con breve motivazione la reiezione dello stesso senza notifica alla controparte per le osservazioni qualora questo si rilevi inammissibile o manifestamente infondato;

che visto l’esito del gravame, nonchè il fatto che già di primo acchito esso era sprovvisto di ogni possibilità di successo, la domanda di assistenza giudiziaria non può trovare accoglimento (art. 157 CPC);

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC

pronuncia:

1. Il ricorso per cassazione

10 giugno 1996 __________ è respinto.

2. Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 50.-, sono poste a carico del ricorrente.

3. Intimazione:

- __________

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria