Tenant Appeal Regarding Rent Reduction for Defects and Parking Misuse

Incarto n. 16.94.00006 · Lugano 25 aprile 1995 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici: · Chiesa, presidente Cocchi e Giani

segretaria: · Petralli, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 22 novembre 1994 presentato da

__________ rappr. dall’__________ contro

la sentenza 9 novembre 1994 del Pretore del distretto di Bellinzona nella causa a procedura speciale in materia di locazione dipendente da istanza 20 luglio 1994 promossa nei confronti di

__________

con la quale si chiedeva l’annullamento della decisione 30 giugno 1994 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco, domanda accolta dal primo giudice,

letti ed esaminati gli atti,

considerato

in fatto e in diritto:

1. In data 15 settembre 1993 le parti hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 locali sito in uno stabile di proprietà di __________ a __________, per l’occupazione del quale __________ si era impegnato a pagare una pigione mensile di fr. 1’100.- oltre a fr. 60.- per un posto auto.

In considerazione di difetti riscontrati nell’ente locato il conduttore ha depositato presso l’Ufficio di conciliazione di Giubiasco fr. 2’780.-, importo corrispondente alle pigioni dei mesi di giugno e luglio 1994 e a trattenute effettuate in precedenza per fr. 260.-.

2. Con istanza 31 maggio 1994 __________ ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco chiedendo, oltre l’eliminazione dei difetti, una riduzione della pigione dell’ appartamento nella misura del 30% e ciò a partire dal mese di febbraio 1994, data in cui egli ha notificato al proprietario i difetti riscontrati nell’ente locato (infiltrazione d’acqua nelle camere con conseguente formazione di muffa, sollevamento pavimento in legno a causa della rottura del calorifero), e la riduzione della pigione relativa al parcheggio da novembre a marzo 1994, periodo durante il quale questo spazio è stato occupato abusivamente da terze persone.

3. Con sentenza 30 giugno 1994 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco, in accoglimento dell’istanza presentata da __________, ha riconosciuto a quest’ultimo il diritto alla riduzione della pigione relativa all’ appartamento in misura del 20% a dipendenza dei difetti accertati all’ente locato, e ciò a far tempo dal 1° febbraio 1994 sino alla loro eliminazione. Per il posteggio la riduzione complessiva riconosciuta all’inquilino è di fr. 160.- in corrispondenza della durata dei disagi. L’Ufficio di conciliazione ha conseguentemente liberato a favore di __________ l’importo relativo ai difetti menzionati.

4.

Il 20 luglio 1994 __________ ha proposto la vertenza al pretore. Egli ritiene eccessiva la riduzione del 20% della pigione relativa all’appartamento asserendo che la presenza di umidità nell’ente locato sarebbe da addebitare all’inquilino, mentre contesta quella relativa al parcheggio avendo provveduto, per quanto gli era possibile, a garantire all’inquilino l’uso dello stesso mediante la posa di un cartello segnaletico.

5. Con il querelato giudizio il primo giudice ha accolto l’istanza riconoscendo all’inquilino una riduzione della pigione relativa all’appartamento nella misura soltanto del 5% e per la durata di 5 mesi (da febbraio a giugno 1994), per un totale di fr. 275.-, importo che il pretore ha ritenuto proporzionale ai difetti accertati, limitati nella loro entità e non tali da pregiudicare l’uso della cosa nella misura riconosciuta dall’Ufficio di conciliazione.

Per quanto attiene al posteggio egli ha negato all’inquilino il diritto alla riduzione della pigione in considerazione del fatto che il proprietario ha assunto in tempi ragionevoli misure atte a risolvere il problema. Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.- sono stati posti a carico di __________, pure tenuto a rifondere a __________ l’importo di fr. 50.-- a titolo di ripetibili.

6.

Con il presente tempestivo ricorso __________ chiede l’annullamento della sentenza pretorile rispettivamente la sua riforma. Il ricorrente, basandosi sul titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie e le prove, in particolare per non aver considerato nella loro gravità i difetti all’ente locato da lui notificati e comprovati, e per non aver considerato i disagi relativi all’utilizzazione del posteggio. Circa l’accertamento dei fatti il ricorrente lamenta una violazione dell’art. 407 CPC. Egli contesta inoltre il riconoscimento alla controparte di un’indennità a titolo di ripetibili in quanto non patrocinata da un legale.

Al ricorso la controparte non ha presentato osservazioni.

7. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente erronea di atti di causa o di prove.

Secondo dottrina e giurisprudenza è arbitrario ciò che è manifestamente insostenibile, contrario alla logica ed in palese contrasto con gli atti, non è pertanto arbitraria la valutazione del giudice che sia giustificabile e si possa sostenere alla luce di un comune criterio di ragione seppure sia dubbia o opinabile (Rep 1983 9, 1989 158; DTF 109 II 171, 113 Ia 20, 114 Ia 27, 116 Ia 88 consid. 2b, 119 Ia 32 consid. 3).

8. La censura ricorsuale secondo la quale il pretore non avrebbe svolto correttamente l’istruttoria di causa disattendendo l’art. 407 CPC è infondata.

L’art. 274d cpv. 3 CO impone all’autorità di conciliazione e al giudice di accertare d’ufficio i fatti e di apprezzare liberamente le prove; in quest’ambito la stessa norma impone alle parti di coaudiuvare l’autorità presentandole tutti i documenti per la valutazione del caso.

Questo precetto del diritto federale trova parziale riscontro nel nuovo art. 407 CPC secondo il quale il giudice stabilisce d’ufficio i fatti. E’ stato ripetutamente affermato che l’accertamento d’ufficio dei fatti comporta per il giudice la possibilità di tenere conto, oltre alle allegazioni delle parti, di altri fatti determinanti; di procedere a indagini proprie, diverse da quelle proposte dalle parti, nonché di assumere agli atti elementi probatori anche all’infuori delle strette regole procedurali (Cocchi, Aspetti procedurali del nuovo

diritto di locazione in quaderno 6, Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi , pag, 76).

Si tratta tuttavia unicamente di facoltà riservate al giudice affinché questo sia in grado di agire nel processo con ampi poteri, senza correre il rischio di censure di tipo formale; non si tratta invece di obblighi: in generale si può così affermare che non vi è possibilità per l’istanza superiore di stigmatizzare l’operato del giudice di prime cure quando questi non abbia fatto ricorso pieno ai propri poteri. L’accertamento d’ufficio dei fatti non deve comunque rendere le parti semplici spettatori nel procedimento, in altre parole l’art. 8 CC mantiene tutta la sua portata nel senso che la parte cui incombe l’onere della prova non può appellarsi all’art. 407 CPC e attendersi che sia il giudice a dover accertare d’ufficio fatti che secondo il diritto materiale spettava alla stessa provare. Di conseguenza se, come nel caso concreto, l’istruttoria appare carente, la parte cui incombeva l’onere della prova ne sopporta le conseguenze negative (Cocchi, op. cit., pag, 77; Schweizerisches Mietrecht, Comm. SVIT, art. 274d CO, n.19; CCC 16 novembre 1994 in re S.SA/B.).

9.

Secondo l’art. 259d CO se un difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo. L’onere della prova circa l’esistenza del difetto incombe al conduttore e comprende: la prova dell’esistenza di un difetto inteso come la mancanza di una qualità prevista dalla legge o dal contratto, nonchè la prova che a dipendenza di questo difetto l’uso per il quale la cosa è stata locata ne risulta impedito o limitato (Comm SVIT cit., ad art. 259d, n. 19).

Ai fini della riduzione della pigione non è sufficiente provare l’esistenza di disagi, occorre ancora che questi abbiano impedito o limitato l’uso della cosa.

Nella concreta fattispecie il conduttore ha provato che in due camere vi erano delle infiltrazioni di acqua che hanno determinato la formazione di macchie di muffa, e che una perdita al calorifero ha danneggiato il pavimento. Egli non ha però provato che questi inconvenienti fossero di un’entità tale da pregiudicare l’idoneità all’uso dell’ente locato, rispettivamente da giustificare una riduzione della pigione nella misura richiesta del 30% e neppure in quella riconosciuta dall’Ufficio di conciliazione del 20%.

Pertanto le conclusioni del primo giudice che appaiono conformi alle risultanze istruttorie che rivelano difetti di entità ben relativa ai fini dell’abitabilità dell’appartamento (doc. F, H e allegati, doc. fotografica), non appaiono per niente arbitrarie

Ne lo sono relativamente all’uso del parcheggio, già perchè il ricorrente non indica quale sia la sua censura nell’ottica di un giudizio di cassazione, come il presente (art. 329 lett. e CPC).

10. Per quanto attiene al riconoscimento a __________ di un’indennità per ripetibili, indennità che questi aveva espressamente richiesto, va rilevato che anche la parte non patrocinata da un legale ha diritto - ancorchè al di fuori della TOA

- a un’equa indennità per compensare il dispendio di tempo causatole dalla procedura giudiziaria (Cocchi/Trezzini, CPC, art. 150, n. 6). Anche su questo punto il ricorso, che contestava il diritto all’indennità di controparte, deve quindi essere respinto.

11. Alla controparte che non ha presentato osservazioni al gravame non vengono assegnate ripetibili di questa sede.

12. Alla luce di quanto sopra esposto la sentenza impugnata deve essere confermata eccezion fatta per il dispositivo no. 1 con il quale il primo giudice ha annullato la decisione dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione. Infatti, nonostante l’uso improprio del termine “ricorrere” di cui all’art. 274f cpv. 1 CO, la decisione dell’autorità di conciliazione passa in giudicato se la parte soccombente non si rivolge (“saisit”, “anruft”) all’autorità giudiziaria promuovendo, entro 30 giorni, un’azione intesa a far valere le proprie ragioni. Non si tratta di un rimedio di diritto ma bensì dell’avvio di una nuova procedura indipendente da quella svoltasi dinanzi all’autorità di conciliazione (Comm. SVIT, art. 274f CO, n. 3 ; Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 404, n. 3). Per questi motivi il pretore non è legittimato ad annullare una decisione di per sè già decaduta per il solo fatto di aver adito tempestivamente l’autorità giudiziaria.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 147 CPC e la LTG

dichiara:

1.

Il ricorso per cassazione 22 novembre 1994 di __________ è respinto.

§ Il dispositivo n. 1 della sentenza 9 novembre 1994 del Pretore del distretto di Bellinzona è tuttavia annullato, come ai considerandi.

2.

Le spese del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 150.-

b) spese fr. 50.-

Totale fr. 200.-

già anticipati dal ricorrente, rimangono a suo carico.

3.

Intimazione a:

- __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria