Bankruptcy Estate Property Sale Bidding Procedure
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAChallenging the auction conditions set by the Bankruptcy Office for the joint sale of three properties belonging to the bankrupt estate, the appellants argued that selling two adjacent parcels, one residential/garden and one parking lot, separately from the third undeveloped parcel, would yield a higher return and attract more bidders. The court partially upheld the appeals because the existing appraisal was insufficient to determine the financial implications of separate versus block sales for the properties at issue, ruling that the bankruptcy office must revise the conditions to include a double bidding round, first for the properties separately and then jointly (in block), to best serve the interests of all creditors and the bankrupt entity, thereby voiding the previously scheduled auction.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 57 RFF, Art. 259 LEF, Art. 46 cpv. 2 LTF, art. 134 cpv. 1 e 259 LEF, art. 134 cpv. 2, per il rinvio dell’art. 259 LEF, art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF; Bankruptcy Estate Property Sale Bidding Procedure: The court partially upheld the appeals because the existing appraisal was insufficient to determine the financial implications of separate versus block sales for the properties at issue, ruling that the bankruptcy office must revise the conditions to include a double bidding round, first for the properties separately and then jointly (in block), to best serve the interests of all creditors and the bankrupt entity, thereby voiding the previously scheduled auction.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThe ruling orders the modification of auction conditions based on the interest of all creditors and the debtor, citing these provisions in conjunction.
This provision, referred to in the reasoning for setting a new auction date, is part of the procedural mechanism for setting the new auction date.
Cited in the reasoning for not levying court fees and not awarding indemnities.
Cited in the reasoning for not awarding indemnities.
Cited in the reasoning for not awarding indemnities.
Testo completo
Incarti n. 15.2024.82 15.2024.83 · Lugano 2 settembre 2024 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice: · Jaques, presidente
cancelliere: · Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48*b* LOG) sui ricorsi inoltrati rispettivamente il 29 luglio e il 5 agosto 2024 da
RI 1 GB- (patrocinata dall’avv. PA 1, __________) RI 2, BS-__________ RI 3, __________ (patrocinati dall’avv. RA 1, __________)
contro
l’operato dell’Ufficio dei fallimenti, sede di Lugano, o meglio contro le condizioni d’asta depositate il 25 luglio 2024 nella procedura di fallimento n. __________ aperta nei confronti dell’
PI 1, __________
ritenuto in fatto e considerando in diritto:
che nel fallimento aperto il 9 settembre 2021 nei confronti dell’PI 1, il 25 luglio 2024 la sede di Lugano dell’Ufficio dei fallimenti (UF) ha pubblicato l’asta e depositato le relative condizioni in merito ai fondi n. __________3
(di mq 249, di cui 154 ad *“abitazione”* e 95 a *“giardino”*), __________0 (di mq 36 a *“piazzale-posteggio”*) e __________9 (di mq 377
a *“ronco”* [ma edificabile]) RFD __________ di proprietà della fallita;
che l’UE ha assegnato ai fondi n. __________3 e __________0 un valore di stima peritale complessivo di fr. 310'000.– e ne ha disposto la realizzazione in blocco, mentre la stima peritale del fondo n. __________9 è stata stabilita in fr. 290'000.–;
che con ricorsi rispettivamente del 29 luglio e 5 agosto 2024, l’RI 1 da una parte, e RI 2 e RI 3 dall’altra chiedono la modifica delle condizioni d’incanto in modo da prescrivere la vendita dei tre fondi in tre *“lotti distinti e separati”*;
che la prima ricorrente sostiene che la vendita separata dei fondi n. __________3 e __________0 garantirebbe un ricavo maggiore rispetto a quello ottenibile con una vendita in blocco, specie perché il mappale n. __________0 consentirebbe di posteggiare comodamente tre vetture, che l’affitto di posti auto nella zona costa non meno di fr. 150.– mensili, che vi sarebbero state manifestazioni d’interesse, anche recentemente, per fr. 80'000.– e che la superficie non edificata del fondo n. __________3, di mq 95, è idonea a permettere la sosta di più veicoli ed è già recintato, a differenza del fondo n. __________0, sicché la vendita separata di quest’ultimo non determinerebbe alcuna diminuzione di valore o d’interesse al mappale n. __________3;
che RI 2 e RI 3 si oppongono pure alla vendita in blocco dei fondi n. __________3 e __________0 facendo valere che comporterebbe rischi maggiori di asta deserta in ragione del costo complessivo dell’operazione immobiliare, attrarrebbe un minor numero d’interessati rispetto a incanti separati e consentirebbe di conseguire fr. 80'000.– a fr. 90'000.– in più, come risulterebbe dalla perizia (senza però riferimenti precisi);
che nelle sue osservazioni del 19 agosto 2024, la PI 2 si oppone ai ricorsi
rilevando in particolare che il perito ha scritto che *"per logica conseguenza di parcheggio"* il fondo (n. __________3) e il posteggio (n. __________0) dovrebbero
essere venduti insieme, diversamente il fondo senza posteggio avrebbe un valore minore, da lui non calcolato;
che né la perizia di stima, incompleta in quanto non fornisce indicazioni sulla minusvalenza del fondo n. __________3 in caso di vendita senza il mappale n. 0 e neppure sul valore di quest’ultimo in caso di asta separata, né le generiche considerazioni dei ricorrenti, non corroborate da indizi oggettivi e concreti, permettono di valutare se si giustifica la vendita in blocco o separata di quei fondi;
che in simili circostanze, l’interesse di tutti i creditori e della fallita (nel senso dei combinati art. 134 cpv. 1 e 259 LEF) è di prevedere un doppio turno d’asta dei fondi, prima separatamente poi congiuntamente (in blocco) (cfr. per analogia art. 57 RFF, con riferimento agli art. 45 cpv. 1 lett. b e 130 cpv. 1 RFF);
che i ricorsi vanno pertanto parzialmente accolti nel senso appena indicato;
che l’UF dovrà depositare di nuovo le condizioni d’asta rettificate, sicché, stante l’esigenza di un lasso di tempo minimo di dieci giorni tra la pubblicazione e l’asta (art. 134 cpv. 2, per il rinvio dell’art. 259 LEF), l’incanto previsto per il 4 settembre 2024 dovrà essere annullato e nuovamente fissato;
che per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20*a* cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).
Per questi motivi,
pronuncia: 1. I ricorsi sono parzialmente accolti. Di conseguenza, è ordinato all’Ufficio dei fallimenti di modificare le condizioni d’asta relative ai fondi n. __________3
e __________0 RFD __________ predisponendone un doppio turno d’asta, prima separatamente poi congiuntamente (in blocco),
di nuovamente depositarle e fissare la data dell’asta.
2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3. Notificazione a:
– ; – avv. __________, __________, __________, __________; – PI 2, __________, __________.
Comunicazione all’Ufficio dei fallimenti, Viganello.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il cancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.