Appeal Regarding Second Round Bidding in Bankruptcy Estate Auction

PI 2RI 1 Incarto n. 15.2021.61 · Lugano 29 luglio 2021 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice: · Jaques, presidente

vicecancelliera: · Bertoni

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48*b* LOG) sul ricorso 21 aprile 2021 di

RI 1 contro

l’operato dell’Ufficio dei fallimenti di Bellinzona, o meglio contro l’aggiudicazione della quota di proprietà per piani n. __________ del fondo n. __________ RFD di __________ avvenuta il 20 aprile 2021 nel fallimento aperto nei confronti dell’

PI 1 (†2019), già in __________

ritenuto in fatto e considerando in diritto:

che nella procedura fallimentare aperta contro l’eredità giacente fu PI 1 dall’8 maggio 2019, il 22 marzo 2021 l’Ufficio dei fallimenti (UF) di Bellinzona ha depositato le condizioni d’incanto relativa alla quota

di proprietà per piani (PPP) n. __________ di 60⁄1000 della particella n. __________ RFD di __________, che al punto 23

(“indicazioni speciali”) prevede che a richiesta della creditrice ipotecaria di primo grado (la PI 3) la PPP viene venduta con il doppio turno d’asta, volto a permettere all’aggiudicatario, ove essa venisse aggiudicata al secondo turno senza gli eventuali contratti di locazione, di disdirli per la prossima scadenza legale a prescindere da un urgente bisogno personale (v. punto n. 22);

che l’elenco oneri, pure depositato il 22 marzo 2021, stabilisce in fr. 133'817.15 complessivi la somma delle ipoteche legali e convenzionali;

che in occasione della vendita all’asta del fondo il 20 aprile 2021, RI 1 ha formulato, nel primo turno, la miglior offerta di fr. 181'000.–;

che RI 1 si è allora opposto alla tenuta del secondo turno d’asta, sulla scorta dell’art. 56 del Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42), secondo cui se la miglior offerta nel primo turno è sufficiente per soddisfare il creditore, il fondo viene aggiudicato con l’aggravio e non si procede a un secondo turno (cpv. 2 lett. a);

che ciò nonostante il supplente Ufficiale ha deciso seduta stante di continuare con il secondo turno, ritenendo l’art. 56 RFF inapplicabile nelle procedure di fallimento;

che la PPP è poi stata aggiudicata alla migliore offerente del secondo turno, la PI

2 di __________, per fr. 192'000.–;

che con il ricorso in esame, del 21 aprile 2021, chiede di annullare l’asta e di rettificarla, unitamente al verbale, nel senso di aggiudicare il fondo a suo favore;

che né i creditori né la PI 2 hanno presentato osservazioni sul ricorso entro il termine impartito, mentre l’UF ha dichiara­to il 2 giugno 2021 di non avere osservazioni da formulare;

che interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera

esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’ap­­pello (art. 3 LPR) – il giorno successivo all’aggiudicazione contestata,

avvenuta il 20 aprile 2021, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art.

17 LEF);

che il ricorrente rileva come la sua offerta, di fr. 181'000.– copre ampiamente le ipoteche legali e convenzionali (di fr. 133'817.15 complessivi), sicché l’asta avrebbe dovuto concludersi in virtù dell’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF;

che contrariamente a quanto stabilito dall’Ufficiale supplente in occasione dell’asta, in realtà l’art. 56 RFF si applica per analogia anche in materia di fallimento per il rinvio dell’art. 130 cpv. 1 RFF (v. pure il rimando dell’art. 258 cpv. 2 all’art. 142 cpv. 3 LEF);

che, infatti, il privilegio di poter ottenere l’aggiudicazione del fondo senza l’onere fondiario per il quale è stato chiesto il doppio turno d’asta, o con la facoltà

di potere disdire eventuali contratti di locazione non annotati per la prossima scadenza legale a prescindere da un urgente bisogno

personale (DTF 125 III 123 segg. e 126 III 290 segg.; sentenza della CEF 15.2002.78 del 20 agosto 2002 consid. 7.3), è riservato ai titolari di diritti di pegno prevalenti rispet­to all’onere fondiario o ai contratti di locazione in questione, vale a dire i pegni iscritti prima dell’onere o del contratto di locazione e ai diritti di pegno legali che prevalgono su tutti gli altri diritti di pegno (nella fattispecie le ipoteche legali del Comune __________ e del Consorzio correzione fiume Ticino, così come le cartelle ipotecarie della PI 3);

che l’onere fondiario o i contratti di locazione non annotati sono invece opponibili ai titolari di pegno di rango successivo come ai creditori chirografari (persino a beneficio di un pignoramento del fondo) in virtù delle regole del diritto fondiario, rispettivamente del Codice delle obbligazioni (art. 261, 261*b* e 290 lett. a CO a contrario e art. 50 RFF);

che secondo l’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF (come visto applicabile in materia di fallimento per il rinvio dell’art. 130 cpv. 1), se la miglior offerta nel primo turno è sufficiente per soddisfare il creditore, il fondo viene aggiudicato con l’aggravio e non si procede a un secondo turno;

che nel caso in esame l’offerta del ricorrente nel primo turno d’a­­sta, di fr. 181'000.–, era sufficiente a coprire le ipoteche legali e quelle convenzionali della PI 3, di complessivi fr. 133'817.15 oltre alle spese, sicché il fondo sarebbe dovuto essergli aggiudicato senza procedere al secondo turno d’asta (DTF 81 III

63 consid. 1; sentenza della CEF 15.2020. 111 del 13 gennaio 2021; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 23 ad art. 142 LEF; Piotet in: Commentaire romand,

Poursuite et faillite, 2005, n. 13 ad art. 142 LEF);

che il ricorso va pertanto accolto, l’aggiudicazione del fondo al ricorrente anziché alla PI 2 essendo tuttavia subordinata al versamento dell’acconto di fr. 23'000.– stabilito al punto 14 delle condizioni d’asta;

che non è necessaria la modifica del verbale d’incanto, che peraltro rispecchia correttamente quanto avvenuto il 20 aprile 2021, siccome esso viene sostituito dalla decisione odierna;

che per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si asse-gnano indennità (art. 20*a* cpv. 2 n.

5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto.

1.1 Di conseguenza, la quota di proprietà per piani n. __________ di 60⁄1000 della particella n. __________ RFD di __________ è aggiudicata al miglior offerente del primo turno dell’asta del 20 aprile 2021, RI 1 (Via __________), al prezzo di fr. 181'000.–, a condizione ch’egli fornisca all’Ufficio dei fallimenti entro

due giorni dalla ricezione della presente decisione l’acconto di fr. 23'000.– stabilito dal punto 14 delle condizioni d’asta

nella forma ivi prescritta.

1.2 Qualora RI 1 adempia tempestivamente la condizione stabilita nel dispositivo n. 1.1, l’aggiudicazione del fondo a favore della PI 2 è annullata e la somma da lei versata all’Uffi­­cio dei fallimenti le è restituita.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

– ; – PI 2.

Comunicazione all’Ufficio dei fallimenti, Viganello.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.