Enforcement Sale of Co-owned Estate Interest Ordered Dissolution of Joint Ownership

PI 3 Incarto n. 15.2020.66 · Lugano 20 novembre 2020 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice: · Jaques, presidente

vicecancelliere: · Cassina

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48*b* LOG) nella procedura avviata con istanza 23 giugno 2020 dall’Ufficio d’esecuzione di Lugano, con cui chiede di determinare il modo di realizzazione dell’interessenza spettante all’escusso

PI 4, __________

nell’eredità giacente fu PI 1 († 2015), composta oltre al nipote PI 4 delle sorelle del defunto

PI 2, __________ (patrocinata dall’__________ PA 1, __________) PI 3, __________ (patrocinata dall’__________ PA 2, __________)

nelle varie esecuzioni promosse contro l’escusso da:

PI 5, __________ PI 6, __________ (rappresentata dalla RA 1, __________) PI 7, __________ PI 8, __________ PI 9, __________ PI 10, __________ PI 11, __________ PI 12, __________ (rappresentata dalla RA 2, __________) PI 13, __________ PI 14, __________ (rappresentati dall’RA 3, __________)

ritenuto

in fatto: A. Nelle 25 esecuzioni promosse nei confronti di PI 4 per oltre fr. 100'000.– complessivi, il 26 settembre 2017, il 12 settembre 2018 e il 29 aprile 2019 l’Ufficio d’esecuzione (UE) di Lugano ha pignorato i diritti

spettanti all’escusso nella comunione ereditaria dello zio fu PI 1, composta anche delle zie PI 2 e PI 3. L’Ufficio ha indicato quale bene appartenente alla comunione il

fondo n. __________ sito sul territorio del Comune di __________. Nei verbali di pignoramento l’Ufficio ha attribuito all’interessenza pignorata il valore di stima di fr. 1.–, indicando che il valore effettivo ne sarebbe stato stabilito dopo la domanda di realizzazione.

B. Avendo i creditori presentato le domande di vendita, l’UE ha convocato tutti gli interessati a un’udienza tenutasi il 16 ottobre 2019 a norma dell’art.

9 dell’Ordinanza del Tribunale federale concernente il pignoramento e la realizzazione di diritti in comunione (ODiC, RS 281.41), in occasione della quale nessuna conciliazione è potuta essere raggiunta in assenza di tutti i creditori eccetto uno. In questo frangente l’Ufficio ha attribuito al fondo di proprietà della comunione ereditaria un valore di stima di fr. 2'000'000.– sulla ba­se della valutazione immobiliare del 13 aprile 2017 allestita dal­l’arch. __________ su incarico dell’avv. PA 2, patrocinatore di PI 3. Da tale importo l’Ufficio ha dedotto fr. 1'100'000.–,

corrispondente al valore nominale della cartella ipotecaria gravante il fondo, e ha pertanto attribuito alla quota ereditaria di ⅓ del

debitore il valore di fr. 300'000.–.

C. Il

18 novembre 2019, l’Ufficio ha quindi assegnato agli interessati un termine di dieci giorni per presentare eventuali proposte concrete per la realizzazione della quota ereditaria pignorata. Nel termine impartito gli è pervenuta la proposta di PI 3, che ha comunicato il proprio interesse all’acquisto, se del caso unitamen­te alla sorella, della quota del fratello per fr. 100'000.–. PI 2, da parte sua, ha comunicato all’UE di aver formulato con la sorella un’offerta al nipote per rilevare la sua quota, sufficiente a soddisfare tutti creditori procedenti, ch’egli ha però rifiutato.

D. Il

23 giugno 2020 l’UE ha chiesto a questa Camera di determinare il modo di realizzazione dei diritti in comunione pignorati, preavvi-sando la loro vendita ai pubblici incanti. Come in sede di conciliazione l’UE ha attribuito all’intera sostanza ereditaria un valore com­plessivo di fr. 900'000.– e all’interessenza del debitore un valore di fr. 300'000.–.

E. Con messaggio di posta elettronico del 26 ottobre 2020 PI 3 ha comunicato all’Ufficio che il debito ipotecario effettivo esistente ammonta a fr. 800'000.–, a cui vanno aggiunti interessi di fr. 56'250.– al 31 ottobre 2020.

Considerato

in

diritto: 1. Ricevuta la domanda di vendita d’una parte in comunione, l’ufficio d’esecuzione convoca tutti gli interessati a un’udienza di conciliazione (art. 9 cpv. 1 ODiC), dando poi loro la facoltà di formulare proposte sul modo di realizzazione (art. 10 cpv. 1 ODiC). L’autorità di vigilanza deve determinare il modo di realizzazione dei diritti ereditari dell’escusso (art. 132 cpv. 1 LEF) scegliendo tra la messa all’asta oppure lo scioglimento della comunione, con consecutiva liquidazione del patrimonio comune (cfr. art.

10 cpv. 2 ODiC), ritenuto che giusta l’art. 10 cpv. 3 ODiC la vendita all’asta dei diritti in comunione sarà ordinata, di regola, solo se il valore della quota pignorata può essere determinato almeno approssimativamente in base alle informazioni assunte in occasione del pignoramento o delle trattative di conciliazione.

2. Nel

caso di specie, come visto, l’Ufficio ha stimato la quota ereditaria del debitore in fr. 300'000.–. Ora, le pretese per cui i creditori

sono giunti allo stadio del pignoramento ascendevano al 24 giugno 2020 a complessivi fr. 101'364.20. Questo importo rappresenta all’incirca un terzo del valore di stima della quota di PI 4, e ancor meno se si considera che in base a quanto comunicato all’Ufficio da PI 3 il 26 ottobre 2020 l’onere

ipotecario effettivo parrebbe essere di soli fr. 856'250.– in luogo dei fr. 1'100'000.– considerati dall’Ufficio. Ciò posto,

sussiste il rischio concreto che la quota venga aggiudicata a un prezzo ampiamente inferiore al suo valore reale, non avendo i creditori alcun interesse, in sede di asta, a rilanciare non appena l’offerta migliore abbia superato l’importo totale dei loro crediti.

2.1 In queste circostanze risultano manifestamente insufficienti le offerte di acquisto della quota del fratello formulate da PI 3 (per fr. 100'000.–) e da PI 2 (per un prezzo pari al totale dei crediti a favore dei quali è stato eseguito il pignoramento), mentre la proposta dell’UE di realizzare la quota all’asta appare inopportuna.

2.2 Il modo di realizzazione dello scioglimento della comunione ereditaria, che a differenza della vendita all’asta può essere ordinato anche quando il valore

della quota pignorata non è determinato almeno approssimativamente, garantisce invece che l’ufficio, dopo aver estinto i crediti, possa

riversare un’eccedenza all’escusso. La soluzione alternativa dell’assegnazione della quota ai creditori giu­sta l’art. 131 cpv. 2 LEF (cfr. art. 13 cpv.

1 ODiC) è esclusa quando si tratti di quota ereditaria (art. 13 cpv. 2 ODiC).

Nel caso concreto poi, a fronte del valore dell’interessenza le spese connesse alla divisione della successione – da

saldare con quanto otterrà l’escus­­so nella divisione (art.

13 cpv. 2 ODiC) – appaiono coperte. Giova di conseguenza ordinare all’UE di procedere a richiedere lo scioglimento della comunione e la liquidazione del patrimonio comune (cfr. art. 10 cpv. 2 ODiC; RtiD 2009 II 762 seg. n. 58c). È comunque fatta salva la possibilità per la comunione ereditaria di evitare lo scioglimento pagando i crediti per i quali la quota dell’escusso è stata pignorata oppure formulando un’offerta di vendita della quota a trattative private che possa essere accettata da tutti i creditori pignoranti e dall’escusso (art. 130 LEF; v. Bettschart in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 15 ad art. 132 LEF).

3. Nel Canton Ticino l’autorità competente ai sensi dell’art. 609 CC per intervenire nella divisione in luogo dell’erede le cui ragioni successorie sono state pignorate è l’ufficiale delle esecuzioni (art. 96 cpv. 2 LAC). Incomberà quindi a lui chiedere la divisione della successione alla competente autorità qualora i coeredi dovessero opporvisi (art. 12 e 13 cpv. 2 ODiC), e gli spetta anche di rappresentare l’escusso nella procedura (sentenza della CEF 15.2001.287 dell’11 gennaio 2002). Le spese connesse alla procedura di divisione devono essere anticipate dai creditori (art. 13 cpv. 2 ODiC), pena la rinuncia alla realizzazione e la decadenza del

pignoramento (art. 68 cpv. 1 LEF); contrariamente a quanto sostenuto da Gilliéron (Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 35 ad art. 132 LEF), gli art. 10 cpv. 4 e 13 cpv. 1 ODiC sono

inapplicabili, altrimenti i creditori potrebbero agevolmente raggirare la tutela prevista dall’art. 10 cpv. 3 ODiC a favore del debitore.

L’Ufficio procederà poi, nella misura necessaria al soddisfacimen­to dei creditori, a realizzare i beni attribuiti all’escusso nella divisione alfine di potere disporre della necessaria liquidità per estinguere i crediti a beneficio dei quali la quota è stata pignorata.

4. Non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

Per questi motivi,

pronuncia: 1. L’istanza è accolta, nel senso che è ordinato all’Ufficio d’esecu­­zione di Lugano di sostituirsi a PI 4 nella comunione ereditaria fu PI 1 ch’egli compone con PI 3, di chiederne lo scioglimento e di procedere alla realizzazione di quanto attribuito all’escusso nella divisione, secondo le indicazioni del considerando 3, fatte salve le soluzioni alternative menzionate in fondo al considerando 2.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione all’Ufficio di esecuzione di Lugano e, per il suo tramite, a tutti gli interessati.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.