Property Auction Postponement and Viewing Rights Dispute

Incarto n. 15.2020.5 · Lugano 16 marzo 2020 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice: · Jaques, presidente

vicecancelliere: · Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48*b* LOG) sul ricorso presentato il 13 gennaio 2020 da

RI 1 contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Mendrisio, o meglio contro l’asta immobiliare prevista per il 21 gennaio 2020 sulla scorta delle domande di realizzazione presentate nelle esecuzioni n. __________ e __________ (gruppo n. 2) promosse nei confronti del ricorrente rispettivamente da

PI 2, __________ (patrocinata dall’avv. PA 2, __________)

PI 1 (patrocinato dall’__________. PA 1, __________)

ritenuto

in fatto: A. Sulla scorta dei precetti esecutivi n. __________ e __________ (gruppo n. 2) fatti emettere rispettivamente da PI 2 e l’ex marito PI 1 contro il marito separato di lei RI 1 per l’incasso di fr. 3'036.– e di fr. 66'650.– oltre agli interessi, il 23 novembre 2018 l’Ufficio di esecuzione (UE) di Lugano ha pignorato le unità di proprietà per piani (PPP) n. __________ di 70⁄1000 e n. __________ di 130⁄1000 della particella n. __________ RFD di __________, attribuendo alle stesse un valore di stima di fr. 410'000.– complessivi.

B. Avendo gli escutenti chiesto la realizzazione dei fondi il 27 maggio e l’11 giugno, il

4 ottobre 2019 l’UE di Mendrisio ne ha pubblicato l’avviso di asta per il 21 gennaio 2020, indicando un valore di stima peritale rispettivamente di fr. 80'000.– e fr. 200'000.–.

C. Il

3 dicembre 2019 l’UE di Mendrisio ha depositato le condizioni d’asta e l’elenco oneri, che stabilisce ipoteche

legali di fr. 31'643.45 e ipoteche convenzionali di fr. 318'910.– a favore della PI 3, gravanti tutte collettivamente ambedue i fondi. Essi sono inoltre oggetto di restrizioni del diritto di disporre annotate a favore dei pignoramenti eseguiti per PI 2 e PI 1, così come per i crediti dei gruppi n. 3 (esecuzioni n. __________ di PI 2 e n. __________ dell’__________) e n. 4 (esecuzioni n. __________ e __________ di PI 2).

D. Con ricorso del 13 gennaio 2020, RI 1 ha chiesto di rimandare l’asta pubblica e di procedere con urgenza a *“una o più perizie professionali per determinare un valore o piede d’asta più consono alla reale situazione degli appartamenti”*. Ha inoltre postulato la fissazione, prima della nuova asta, di vari giorni per consentire agli interessati di visionare gli appartamenti senza interferenze della comproprietaria.

E. Il

17 gennaio 2020, il presidente della Camera ha concesso effetto sopensivo al ricorso e di conseguenza annullato l’asta prevista per il 21 gennaio.

F. Con osservazioni del 27 gennaio 2020 la creditrice ipotecaria PI 3 ha postulato l’indizione al più presto di una nuova asta. Nelle sue del 30 gennaio 2020 PI 2 ha chiesto, nella denegata ipotesi che il ricorso fosse tempestivo, di respingerlo per quanto riguarda l’assegnazione di nuova perizia e di contestazione della stessa, e di fissare all’UE un termine per organizzare la visita delle PPP da

realizzare. Lo stesso giorno, PI 1 ha concluso alla reiezione del ricorso *“per intempestività e abuso di diritto”* e ha domandato che fosse considerato temerario con contestuale

assegnazione a suo favore di *“ampie indennità per ripetibili”*. Il PI 4 ha comunicato di non avere osservazioni da formulare. Da parte sua, nelle osservazioni del 13 febbraio 2020 l’UE di Mendrisio ha concluso per la reiezione del ricorso.

Considerato

in diritto: 1. Secondo l’art. 17 cpv. 2 LEF, il ricorso dev’essere interposto al­l’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton

Ticino la Camera ese­cuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni.

1.1 La

richiesta di RI 1 intesa a procedere con urgenza a *“una o più perizie professionali”* si avvera quindi manifestamente tardiva

– e pertanto irricevibile – dal momento che l’avviso d’incan­­to gli è stato notificato già il 3 ottobre 2019 (raccomandata n. __________), unitamente agli estratti delle pubblicazioni sui fogli ufficiali, le quali menzionavano i valori di stima peritali. Da siffatta data, o al più tardi dalla data di deposito delle condizioni d’incanto e dell’elenco degli oneri (3 dicembre 2019), gli sarebbe spettato, se l’avesse ritenuto necessario, informarsi sulla perizia e contestarla con un ricorso a questa Camera entro il termine di leg­ge o chiedere una nuova perizia anticipando le relative spese (art. 9 cpv.

2 del Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi [RFF, RS 281.42]). Ora è troppo tardi per quanto attiene alla procedura in esame. In effetti, contrariamente a quanto crede il ricorrente, il fatto che la stessa perizia sia servita a stabilire i valori di stima dei medesimi fondi nel verbale di pignoramento emesso dall’UE di Lugano il 10 gennaio 2020 a favore del gruppo n. 4 non rende il ricorso tempestivo per quanto attiene al gruppo n. 2, ogni gruppo avendo il proprio destino procedurale. D’altronde non si evince dal ricorso che le contestazioni si estendano alle esecuzioni del gruppo n. 4, il ricorrente non avendo adottato alcuna conclusione al riguardo. Non si può quindi entrare nel merito delle censure rivolte alla perizia.

1.2 La richiesta di fissazione, prima della (nuova) asta, di vari giorni per consentire agli interessati di visionare gli appartamenti è invece tempestiva. Si tratta infatti di una censura di denegata (o perlomento ritardata) giustizia, che può essere fatta valere in ogni tempo (art. 17 cpv. 3 LEF).

2. Nel merito il ricorrente fa valere che alcune persone interessate all’acquisto delle PPP, dopo aver chiesto all’UE di poter visionare gli appartamenti, si sarebbero viste rifiutare le visite dalla comproprietaria, che attualmente è in possesso delle chiavi. L’UE avreb­be consigliato loro di presentare istanza alla Pretura onde poter visionare i fondi. L’UE non si è determinato al riguardo né nelle sue osservazioni sull’effetto sospensivo né in quelle sul ricorso del 13 febbraio 2020. Come già rilevato dal presidente della Camera nell’ordinanza di concessione dell’effetto sospensivo, si deve rite-nere che le

circostanze allegate dal ricorrente – ancorché in modo esageratamente polemico – non siano sostanzialmente contestate.

2.1 Ora, le condizioni dell’incanto, ma più in generale tutta la procedura di realizzazione immobiliare, devono essere stabilite dall’uf­ficio d’esecuzione in modo da ottenere la maggior somma possibile (art. 134 cpv. 1 LEF). In linea di massima l’avviso d’incanto (il “bando”) deve quindi indicare quando e in quale modo gli interessati possono esaminare l’oggetto da realizzare (Eduard Brand, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, 2008, pag. 90 e 91, che consiglia addirittura di prevedere due visite, una durante il termine d’insinua­zione degli oneri, l’altra durante il termine di deposito dell’elenco oneri e delle condizioni d’asta; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 23 ad art. 125 LEF); se necessario l’ufficio di esecuzione può ricorrere all’assistenza della polizia (art. 91 cpv. 3 LEF) per far aprire i locali così da permetterne l’esame (Gilliéron, op. cit., n. 23 ad art. 125, con il rilievo che l’art. 134 è il pendente del­l’art. 125 LEF per la realizazzione dei beni immobili: DTF 110 III 31 consid. 2 e Gilliéron, op. cit., n. 8 ad art. 134).

2.2 Ne

discende che, nella fattispecie, l’UE non si è conformato alle esigenze di legge. Deve infatti perlomeno dare l’occasione

a even­tuali interessati di esaminare l’oggetto messo all’asta, facendo se del caso capo alla forza pubblica ove il debitore o terzi dovessero ostacolarne la visita. Prima della nuova asta, l’UE si dovrà quindi organizzare in modo da garantire a eventuali interessati la possibilità di visitare i fondi da realizzare. Al riguardo, esso dovrà appurare o far appurare la questione degli accessi agli appartamenti, in quanto secondo la perizia (pag. 3) risultano poco chiari. Il ricorso va accolto in questa limitata misura.

3. Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20*a* cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ammissibile il ricorso è parzialmente accolto e di conseguenza è ordinato all’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio di fissare nuovamente l’asta conformandosi alle indicazioni contenute nel soprastante considerando 2.2.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

– ; – __________ PA 2, __________, __________; – ; – PI 3, __________; – PI 4, __________.

Comunicazione all’Ufficio di esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46 cpv. 2 LTF.