Execution Office Request for Estate Valuation Method in Debt Collection

Incarto n. 15.2018.69 · Lugano 7 settembre 2018 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice: · Jaques, presidente

vicecancelliere: · Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48*b* LOG) nella procedura avviata con istanza 2 agosto 2018 dall’Ufficio di esecuzione di Locarno, con cui chiede di determinare il modo di realizzazione ai sensi dell’art. 132 LEF dell’interessenza spettante a

CO 1, Tegna

nella comunione ereditaria fu PI 1, composta oltre all’escusso delle eredi

PI 3, __________ PI 4, __________

nelle varie esecuzioni promosse contro l’escusso;

ritenuto

in fatto: A. Nelle diverse esecuzioni promosse contro l’escusso, il 1° giugno 2016 l’Ufficio di esecuzione (UE) di Locarno aveva chiesto a que­sta Camera di determinare il modo di realizzazione dei diritti spettanti all’escusso nella comunione ereditaria del padre fu PI 8, composta oltre che di lui delle eredi PI 1 e PI 2, diritti che aveva pignorato il 15 aprile, il 19 agosto, l’11 aprile 2015 e il

17 febbraio 2016.

B. Appurato che l’UE aveva omesso di verificare l’effettivo carico ipotecario gravante la particella n. __________ RFD di __________, bene che in sede di pignoramento aveva indicato appartenere alla comunione ereditaria, con decisione dell’8 giugno 2016 (inc. 15.2016.45) la Camera ha retrocesso gli atti all’or­­gano esecutivo per ulteriori approfondimenti e per stabilire nuovamente il valore di stima reale del fondo.

C. L’Ufficio ha di nuovo proceduto al pignoramento dei diritti in comunione spettanti a CO 1 il 3 ottobre e il 20 novembre 2017, nonché il 15 febbraio e il 23 maggio 2018. Avendo in seguito diversi creditori presentato le domande di vendita, l’UE ha convocato tutti gli interessati a un’udienza prevista per l’8 maggio 2018 a norma dell’art. 9 dell’Ordinanza concernente il pignoramento e la realizzazione di diritti in comunione (ODiC, RS 281.41), in occasione della quale nessuna conciliazione è potuta essere raggiunta, siccome le parti erano assenti.

L’11 maggio 2018 l’organo esecutivo ha pure assegnato agli interessati un termine di dieci giorni per presentare eventuali

proposte concrete per la realizzazione della quota ereditaria dell’escus­­so. Nel termine impartito non è pervenuta alcuna proposta.

D. Con istanza del 2 agosto 2018 l’UE ha quindi nuovamente chiesto a questa Camera di determinare il modo di realizzazione dei diritti in comunione spettanti a PI 2, precisando che il valore di stima ufficiale della particella n. __________ __________ è di fr. 128'032.–, che il carico ipotecario attuale gravante sulla stessa è pari a fr. 421'800.– e che alla quota pignorata è stato assegnato un valore di stima di fr. 32'008.–, in considerazione della quota di partecipazione di un quarto del­l’escusso nella comunione ereditaria.

Considerato

in diritto: 1. Qualora, come nel caso di specie, l’esistenza della comunione ereditaria e la quota parte dell’escusso non siano contestate dai coeredi, l’Ufficio deve conformarsi alla procedura prevista dal­l’ODiC, convocando tutti gli interessati a un’udienza di conciliazione (art. 9 cpv. 1 ODiC) e dando poi loro la facoltà di formulare proposte sul modo di realizzazione (art. 10 cpv. 1 ODiC). L’auto­­rità di vigilanza deve poi determinare il modo di realizzazione dei diritti ereditari dell’escusso (art. 132 cpv. 1 LEF), scegliendo tra la messa all’asta oppure lo scioglimento della comunione, con

consecutiva liquidazione del patrimonio comune (cfr. art. 10 cpv. 2 ODiC), ritenuto che giusta l’art. 10 cpv. 3 ODiC, la vendita al­l’asta

dei diritti in comunione sarà ordinata, di regola, solo se il valore della quota pignorata può essere determinato almeno approssimativamente in base alle informazioni assunte in occasione del pignoramento o delle trattative di conciliazione.

2. Nel caso di specie, nonostante le istruzioni fornite dalla Camera nella precedente decisione, l’UE ha ancora una volta stimato la quota ereditaria di CO 1, moltiplicando il valore di stima ufficiale della particella di proprietà della comunione ereditaria (aggiornato a fr. 128'032.– secondo la stima ufficiale del 4 giugno 2016) per la quota di partecipazione dell’escusso di ¼, ciò che ha condotto al risultato di fr. 32'008.–. Ora, a fronte dell’ef­­fettivo carico ipotecario gravante sul fondo di fr. 421'800.– (v. scritto del 25 giugno 2018 della creditrice pignoratizia PI 9) si avrebbe un risultato (di nuovo) negativo di fr. 293'768.– (fr. 128'032.– meno fr. 421'800), circostanza che avrebbe dovuto incitare l’UE anche in questa caso a interrogarsi sulla pertinenza del valore di stima ufficiale (che per legge è improntato a criteri di schematicità e di “prudenzialità”, tanto che non può, in particolare, servire per la determinazione dei valori espropriativi: art. 20 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, RL 215.600).

2.1 Nell’istanza, invero, l’Ufficio ha precisato che *“sulla base dell’al­­lestimento dell’inventario successorio, eseguito dall’avv. PI 11 il 14 aprile 2005, la stima reale del fondo ammontava a CHF 625'000.–”*. Ha ricavato tale dato dal brevetto d’inventario (pag. 1) dando seguito all’invito contenuto nella precedente decisione di questa Camera di reperire la perizia cui si accennava nel verbale dell’udienza di conciliazione dalla Pretura di Locarno-Cam­pagna del 17 maggio 2016 (v. scritto 23 giugno 2016 del Pretore all’avv. __________). Il problema è che l’UE da tale considerazione non sembra aver tratto alcuna conclusione, dal momento che non ha modificato la stima, facendo propria la valutazione menzionata nell’inventario successorio, né l’ha comunicata alle parti.

2.2 Inoltre, a parte il fatto che la perizia stessa non pare più reperibile (v. scritto del

24 giugno 2016 dell’avv. PI 11) ed è comunque inattuale, essendo stata

allestita oltre 13 anni fa, nel­l’istanza l’UE ha segnalato che *“da informazioni assunte presso il Municipio __________,

la particella si trova in una zona a rischio alluvioni ed è fuori zona edificabile, per la sicurezza degli abitanti dell’immobile vi è un dispositivo di allarme”*. Se di tale circostanza si è tenuto conto nella perizia del 2005 e, ove non fosse il caso, quale impatto possa avere sulla stima non è tuttavia dato di sapere. L’unica cosa certa è che i dati appurati dal­l’UE sono contrastanti tra di essi e non consentono alla Camera di verificare se sussiste un rischio di realizzazione a vil prezzo delle quote, ciò che potrebbe verificarsi se il valore effettivo del fondo fosse di fr. 625'000.–, giacché tolto il carico ipotecario, la differenza (di fr. 203'200.–) eccederebbe notevolmente la somma delle pretese dei creditori pignoranti (di fr. 30'511.10 al 10 agosto 2018).

2.3 Alla luce di tali circostanze, non essendo stato correttamente accertato il valore di stima, come invece prescrive l’art. 5 cpv. 3 ODiC, l’istanza va respinta e l’incarto retrocesso ancora una volta all’UE per gli accertamenti del caso.

3. A tal uopo l’Ufficio determinerà il valore di stima della particella n. __________ RFD di __________, facendo ricorso a un perito giusto l’art. 97 cpv. 1 LEF, e comunicherà l’esito agli interessati, impartendo loro un termine per presentare eventuali osservazioni o nuove proposte sul modo di realizzazione.

4. Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20*a* cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per questi motivi,

pronuncia: 1. L’istanza è respinta. Di conseguenza gli atti sono retrocessi all’Ufficio di esecuzione di Locarno, affinché proceda a ulteriori accertamenti nel senso del considerando 3.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Intimazione all’Ufficio di esecuzione di Locarno e per il suo tramite a tutti gli interessati.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.