Tenant Appeal Against Seizure Inventory Due to Prior Rent Deposit

Incarto n. 15.2018.64 · Lugano 13 novembre 2018 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice: · Jaques, presidente

vicecancelliere: · Cortese

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48*b* LOG) sul ricorso interposto il 23 luglio 2018 dalla

RI 1 (patrocinata dall’__________ PA 1, __________) contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Lugano, o meglio contro l’inventario degli oggetti vincolati a un diritto di ritenzione (n. __________) emesso l’11 luglio 2018 nei confronti della ricorrente a richiesta della

PI 1, __________ (patrocinata dall’__________ PA 2, __________)

ritenuto

in fatto: A. Con domanda del 6 luglio 2018 la PI 1 ha chiesto all’Ufficio di esecuzione (UE) di Lugano di allestire l’inventa­rio degli oggetti vincolati da un diritto di ritenzione situati nei locali commerciali locati alla RI 1 presso il Centro __________ di __________ (mappale n. __________), adibiti alla rivendita di motoveicoli d’occasione e ad ufficio, a garanzia del suo credito per pigioni scadute per i mesi da maggio a luglio 2018, di fr. 7'803.15.

B. Il 10 luglio 2018, in presenza dell’impiegato della debitrice __________, l’UE ha proceduto a erigere l’inventario di uno dei beni presenti nei locali appigionati, ossia un motoveicolo marca __________ del 2009, con km 9430. Il verbale definitivo, che indica un valore di stima di fr. 8'000.–, è stato spe­dito alle parti l’11 luglio 2018.

C. Con ricorso del 23 luglio 2018, la RI 1 chiede che l’inventario sia *“stralciato”* e le spese e ripetibili poste a carico dell’istante.

D. Nel termine impartito per esprimersi sul ricorso la PI 1 è rimasta silente, mentre l’UE si è rimesso al giudizio del­l’autorità di vigilanza, pur ritenendo di aver agito correttamente. Interpellata dalla Camera, la ricorrente ha prodotto il 12 novembre 2018 la prova del deposito di fr. 7'803.15 presso l’Ufficio di conciliazione di Agno a saldo delle pigioni poste in esecuzione e ha chiesto di essere autorizzata a vendere la moto inventariata e a depositare il ricavato, a concorrenza di fr. 7'803.15, sul conto corrente postale del Tribunale d’appello.

Considerato

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino

la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro 10 giorni dalla notifica dell’atto impugnato, il

ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF).

2. Giusta l’art. 283 cpv. 1 LEF, anche prima d’iniziare l’esecuzione, il locatore di locali commerciali può domandare l’assistenza del­l’ufficio per la provvisoria tutela del suo diritto di ritenzione (art. 268 segg. e 299*c* CO). A tal uopo, l’ufficio fa l’inventario degli oggetti vincolati al diritto di ritenzione e fissa al locatore un termine per promuovere l’esecuzione in via di realizzazione del pegno (art. 283 cpv. 3 LEF). L’allestimento dell’inventario è una procedura unilaterale. L’ufficio vi procede a semplice richiesta del creditore, il quale deve rendere verosimile il diritto di ritenzione (Stoffel/Oulevey in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 24 ad art. 283 LEF; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. IV, 2003, n. 27 ad art. 283 LEF).

2.1 Nel caso specifico, la ricorrente fa valere di essersi vista costretta a rivolgersi il 29 maggio 2018 all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Agno dopo che la PI 1, il 14 maggio, aveva disdetto il contratto di locazione con effetto dal 30 novembre 2018, per chiedere la protrazione della locazione, la riduzione della pigione per minor valore dell’ente locato, un risarcimento spese, oltre che l’esecuzione di un sopralluogo e l’im­­mediata facoltà di versare al predetto ufficio i canoni di locazione. Fallito il tentativo di conciliazione all’udienza del 17 luglio 2018, alla ricorrente è stata rilasciata un’autorizzazione ad agire. Allegando di avere versato all’ufficio di conciliazione le pigioni poste per cui procede l’istante, la ricorrente ritiene che non erano dati i presupposti per l’erezione dell’inventario contestato, di cui postula pertanto lo stralcio.

2.2 Prima di procedere all’erezione di un inventario giusta l’art. 283 LEF, l’ufficio d’esecuzione, in via pregiudiziale, deve procedere a un esame sommario dei suoi presupposti. In particolare, esso deve verificare se, *prima facie*, esiste tra le parti un valido contratto di locazione di locali commerciali e se il credito

vantato dal­l’escutente verte su pigioni o prestazioni analoghe, quali spese accessorie, indennità per rescissione anticipata

del contratto, ecc. L’ufficio può, per ragioni di diritto materiale, rifiutare di erigere l’in­­ventario degli oggetti sottoposti al diritto di ritenzione del locatore soltanto se l’inesistenza (o la minore estensione) di questo diritto è manifesta e inequivocabile. L’esame di merito sull’esistenza e l’estensione del diritto di ritenzione, così come sull’esistenza e l’ammontare del credito garantito vantato dal locatore, è infatti demandato al giudice nell’ambito di un’eventuale procedura di rigetto dell’opposizione (art. 79 segg. LEF) (sentenza della CEF 15.2012.71 del 30 luglio 2012, RtiD 2013 I 849 n. 62c consid. 2 e i rinvii).

2.3 Nel caso in esame con il ricorso la RI 1 ha allegato di avere versato all’Ufficio di conciliazione di Agno le pigioni per cui procede l’istante e, dietro richiesta della Camera – tenuta ad accertare d’ufficio i fatti (art. 20*a* cpv. 2 n. 2 LEF) a prescindere dal silenzio della controparte –, ha prodotto la documentazione bancaria che dimostra tale deposito (con il ricorso si era limitata – in modo invero minimalista – a richiamare l’incarto di quell’uffi­­cio). Ne discende che le pigioni per i mesi da maggio a luglio 2018, siccome depositate presso l’ufficio di conciliazione, possono essere reputate pagate (art. 259*g* al. 2 CO). È così manifesta l’inesistenza delle pretese vantate dalla procedente e – dato il suo carattere accessorio – del diritto di ritenzione (in questo senso in materia di rigetto dell’opposizione: Andrea Braconi, L’exécution forcée des créances pécuniaires et en prestation de sûretés en matière de bail / I – IV, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, pag. 132 n. 16).

2.4 In accoglimento del ricorso, l’inventario impugnato va quindi annullato. Diventa così senza oggetto la richiesta della ricorrente, contenuta nello scritto 12 novembre 2018, tesa alla vendita della moto inventariata, per tacere del fatto che la Camera non era comunque competente per concedere una simile autorizzazione (semmai entrava in considerazione lo svincolo da parte dell’UE dietro fornitura di una garanzia: Stoffel/Oulevey, op. cit., n. 36 ad art. 283).

3. Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20*a* cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e di conseguenza l’inventario impugnato è annullato.

2. La richiesta contenuta nello scritto 12 novembre 2018 della ricorrente è dichiarata senza oggetto.

3. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

4. Notificazione a:

– ; – __________ PA 2, __________, __________.

Comunicazione all’Ufficio di esecuzione, Lugano.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.

46 cpv. 2 LTF.