Execution Office Valuation of Mortgaged Estate Share Rejected

Incarto n. 15.2016.45 · Lugano 8 giugno 2016 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice: · Jaques, presidente

vicecancelliere: · Cassina

statuendo nella composizione a

giudice unico (art. 48*b* LOG) nella procedura avviata con istanza del 2 giugno 2016 dall’IS 1, con cui chiede di determinare il modo

di realizzazione ai sensi dell’art. 132 LEF dell’interessenza spettante all’escusso

PI 2, __________

nella comunione ereditaria fu PI 1, composta oltre all’escusso di

PI 3, __________ PI 4, __________

nelle varie esecuzioni promosse contro l’escusso,

ritenuto

in fatto: A. Nell’ambito delle varie esecuzioni promossa nei confronti di PI 2, il 15 aprile, il 19 agosto, l’11 novembre 2015 e il 17 febbraio 2016 l’Ufficio di esecuzione (UE) di Locarno ha pignorato i diritti spettanti all’escusso nella comunione ereditaria fu PI 1 composta oltre che di lui di PI 3 e PI 4. In sede di pignoramento l’Ufficio ha indicato quale bene appartenente alla comunione ereditaria la particella n__________ __________ e ha quantificato il valore di stima della quota spettante all’escusso in fr. 36'130.–, non senza precisare che il fondo è gravato da cartelle ipotecarie per complessivi fr. 445'000.–.

B. Avendo diversi creditori presentato la domanda di vendita, l’UE ha convocato tutti gli interessati a un’udienza tenutasi il 17 maggio 2016 a norma dell’art. 9 del Regolamento del Tribunale federale concernente il pignoramento e la realizzazione di diritti in comunione (RDC, RS 281.41), alla quale nessun creditore si è presentato, sicché non si è potuto raggiungere alcuna conciliazione.

Il 17 maggio 2016, l’Ufficio ha quindi assegnato agli interessati un termine di dieci giorni per presentare

eventuali proposte concrete per la realizzazione della quota ereditaria dell’escusso. Nel termine impartito è pervenuta all’Ufficio

una sola proposta, intesa allo scioglimento della comunione.

C. Il 1° giugno 2016 l’UE ha chiesto a questa Camera di determinare il modo di realizzazione dei diritti in comunione spettanti a PI 2, precisando che il valore di stima ufficiale della particella n. __________ __________ è di fr. 108'390.– e che alla quota pignorata l’ufficio ha assegnato un valore di stima di fr. 27'097.50 in considerazione della quota di partecipazione di un quarto dell’escusso nella comunione ereditaria.

Considerato

in

diritto: 1. Ricevuta la domanda di vendita d’una parte in comunione, l’uffi­­cio d’esecuzione convoca tutti gli interessati a un’udienza di conciliazione (art. 9 cpv. 1 RDC), dando poi loro la facoltà di formulare proposte sul modo di realizzazione (art. 10 cpv. 1 RDC). L’autorità di vigilanza deve determinare il modo di realizzazione dei diritti ereditari dell’escusso (art. 132 cpv. 1 LEF) scegliendo tra la messa all’asta oppure lo scioglimento della comunione, con consecutiva liquidazione del patrimonio comune (cfr. art.

10 cpv. 2 RDC), ritenuto che giusta l’art. 10 cpv. 3 RDC la vendita all’a­­sta dei diritti in comunione sarà ordinata, di regola, solo se il valore della quota pignorata può essere determinato almeno approssimativamente in base alle informazioni assunte in occasione del pignoramento o delle trattative di conciliazione.

2. Nel caso di specie l’Ufficio ha stimato la quota ereditaria di PI 2 in fr. 27'097.50, moltiplicando il valore di stima ufficiale della particella di proprietà della comunione ereditaria (pari a fr. 108'390.–) per la quota di partecipazione dell’escusso di un quarto. Il problema è che tale calcolo poggia su dati non verificati. Infatti l’UE ha omesso di accertare l’effettivo carico ipotecario gravante sulla particella n. __________ __________, che potrebbe essere notevolmente inferiore a fr. 445'000.– in considerazione dei possibili ammortamenti intervenuti nel corso degli anni dopo l’emissione dell’ultima cartella ipotecaria iscritta sul fondo. Del resto, ipotizzando come l’UE che la particella sia davvero gravata da oneri ipotecari corrispondenti al valore nominale delle cartelle ipotecarie iscritte sulla stessa e attribuendo al fondo il valore di stima ufficiale, si avrebbe un risultato negativo di fr. 336'610.– (fr. 108'390.– meno fr. 445'000.–), che avrebbe dovuto incitare l’UE a rinunciare al pignoramento. Sennonché è inverosimile che un fondo edificato a __________ non valga almeno il carico ipotecario che lo grava, e anzi di più. Ne consegue che, non essendo il valore di stima stato correttamente accertato come invece richiede l’art. 5 cpv. 3 RDC, l’istanza va respinta e l’in­carto retrocesso all’UE per nuovi accertamenti.

3. Al riguardo l’ufficio procederà ad accertare l’effettivo ammontare attuale del debito ipotecario gravante la particella n. __________ di __________ e a stabilire nuovamente il valore di stima reale della particella di proprietà della comunione ereditaria, con l’ausilio di un perito (art. 97 cpv. 1 LEF) o più semplicemente facendo proprie le conclusioni della perizia che parrebbe essere stata ordinata dalla Pretura di Locarno-Campagna (cfr. verbale dell’udienza di conciliazione del 17 maggio 2016), se ne ritiene l’esito condivisibile. Fatto ciò, l’UE comunicherà il valore di stima agli interessati, impartendo loro un termine per presentare eventuali osservazioni o nuove proposte sul modo di realizzazione (art. 10 cpv. 1 RDC).

4. Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art.

61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF per analogia).

Per questi motivi,

pronuncia: 1. L’istanza è respinta.

2. Gli atti sono retrocessi all’IS 1 affinché abbia a determinarsi come al considerando 3 che precede.

3. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.

4. Intimazione all’Ufficio di esecuzione di Locarno, e per il suo tramite a tutti gli interessati.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.