Judicial Sale Annulment Appeal Regarding Unpaid Real Estate Lien Enforcement

Incarto n. 15.2013.86 · Lugano 1° dicembre 2013 EC/fp/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici: · Pellegrini, presidente, Walser e Jaques

segretario: · Cassina, vicecancelliere

statuendo sul ricorso 5 settembre 2013 di

RI 1 patrocinato dall’ PA 1 contro

l’operato e meglio avverso l’aggiudica­zione del 3 settembre 2013 nell’esecuzione in via di realizzazione di un pegno immobiliare n. __________ promossa contro il ricorrente da

PI 1

viste:

– le osservazioni 20 settembre 2013 e la duplica

14 ottobre 2013 di PI 1;

– le osservazioni 6 settembre e 2 ottobre 2013 dell’CO 1;

– la replica 9 ottobre 2013 di RI 1;

richiamata l’ordinanza presidenziale 10 settembre 2013 di concessione dell’effetto sospensivo;

ritenuto in fatto:

A. Con precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione di un pegno immobiliare emesso il 7 giugno 2010 dall’CO 1, PI 1 procede contro RI 1 per l’incasso di fr. 603'419.75 oltre accessori. Quale oggetto del pegno la banca ha indicato la part. n. __________ RFD di __________. L’opposizione interposta dall’escusso al precetto esecutivo è stata rigettata in via provvisoria con pronunciato 22 febbraio 2011 del Pretore del Distretto di __________ (passato in giudicato).

B. Il 2 novembre 2012 PI 1 ha presentato la domanda di vendita, che il successivo 5 novembre è stata trasmessa all’escusso a mezzo invio postale raccomandato. Il 7 giugno 2013 l’Ufficio ha pubblicato l’avviso d’incanto, dandone personale comunicazione all’escus­so e al di lui patrocinatore.

C. Il 3 settembre 2013 si è tenuta l’asta della part. n. __________ RFD di __________, aggiudicata ad __________ per fr. 806'000.–. Lo stesso giorno l’Ufficio ha comunicato al patrocinatore del ricorrente l’avvenuta aggiudicazione.

D. Con ricorso 5 settembre 2013 RI 1 ha chiesto di annullare l’aggiudicazione in questione. Il ricorrente evidenzia di essere stato coinvolto in una procedura di divorzio

iniziata il 29 settembre 2010 e terminata con sentenza del 16 ottobre 2012. In corso di procedura, PI 1 ha promosso contro di lui un’esecu­zione in via di realizzazione

del pegno, che essa comunque si sarebbe poi dichiarata disposta a sospendere in attesa della conclusione della pratica di divorzio. Successivamente l’escusso avrebbe ripreso contatto con il suo consulente presso PI 1 per rifinanziare il debito ipotecario. Durante queste trattative altri creditori avrebbero avviato delle procedure esecutive in via di pignoramento, chiedendo poi la realizzazione dell’immobile.

Vista la situazione RI 1 chiese all’Ufficio la distinta delle esecuzioni pendenti per le quali era stata formulata la domanda di vendita. In tale elenco allestito dall’Ufficio il

13 marzo 2013, e da cui risultava esecuzioni per complessivi fr. 45'609.–, non figurava l’ese­cuzione n. __________ promossa da PI 1. Il ricorrente – così sostiene – ritenne pertanto che tale procedura fosse ancora sospesa e non avesse fatto oggetto di formale domanda di realizzazione. Il 23 agosto 2013 l’escusso ha pagato presso l’Ufficio fr. 45'609.– e afferma di avere così ottenuto dall’Ufficio la conferma che con questo pagamento le domande di realizzazione pendenti sarebbero decadute e l’asta sarebbe stata annullata. In tale occasione l’Ufficio non gli avrebbe comunicato che nel frattempo erano pervenute altre domande di realizzazione. Dopo il 13 marzo 2013 non gli sarebbero state intimate nuove domande di vendita all’infuori di quelle indicate nella distinta del 13 marzo 2013. Il ricorrente pretende di essersi dunque convinto di aver risolto le pendenze esecutive che hanno determinato la decisione di messa all’asta della casa. Solo con la comunicazione 3 settembre 2013 dell’Ufficio al suo patrocinatore, egli sarebbe venuto a sapere che la sua abitazione era stata messa all’asta e aggiudicata. A mente sua l’aggiudicazione dev’essere annullata, in quanto l’Ufficio non gli avrebbe comunicato l’esistenza della domanda di vendita di PI 1 quando egli si è presentato per estinguere le esecuzioni menzionate nella distinta del 13 marzo 2013.

E. Con osservazioni 2 ottobre 2013 l’CO 1 si è opposto al ricorso argomentando che nell’ambito della procedura esecutiva in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________, il 5 novembre 2012 esso ha trasmesso all’escusso tramite scritto raccomandato la domanda di vendita presentata da PI 1. Rileva che il 13 marzo 2013 il legale del ricorrente avrebbe chiesto telefonicamente il saldo delle procedure esecutive in via di pignoramento per le quali era in corso la domanda di vendita, chiedendo altresì di tralasciare il saldo della procedura promossa dalla creditrice ipotecaria, in quanto con la stessa erano in corso delle trattative. L’Ufficio evidenzia poi che il 7 giugno 2013 è stato pubblicato sul Foglio ufficiale cantonale l’avviso d’incanto unico e che tale avviso è pure stato comunicato al ricorrente e al suo patrocinatore per lettera raccomandata il 6 giugno 2013. Dal mese di marzo del 2013 all’Ufficio sono pervenute ulteriori dieci domande di vendita da parte di creditori pignoranti. Esso ha inviato all’escusso le relative comunicazioni a mezzo raccomandata il 14 marzo, l’8 aprile, il 16 aprile, il 24 giugno, il 9 luglio e il 26 agosto 2013. Tutte queste comunicazioni non sono state ritirate dal debitore e gli sono state quindi rispedite per posta A.

Ricordato ciò, l’Ufficio contesta decisamente che l’escusso, con il pagamento di fr. 45'609.– in data 23 agosto 2013, abbia ottenuto conferma che le domande di realizzazione pendenti sarebbero decadute. Infatti trascorsi oltre 5 mesi dalla comunicazione del 13 marzo 2013, la somma allora indicata ad ogni modo non era più sufficiente per saldare le esecuzioni menzionate in considerazione degli interessi e delle spese nel frattempo maturati. La ricevuta rilasciata il 23 agosto 2013 – conclude l'ufficio – dimostra unicamente il versamento di fr. 45'609.– per “*diverse esecuzioni*”, senza confermare il pagamento a saldo delle esecuzioni medesime.

F. Delle osservazioni 20 settembre 2013 di PI 1, della replica 9 ottobre 2013 di RI 1 e della duplica 14 ottobre 2013 di PI 1 si dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerando in diritto:

1. Il ricorrente rileva a ragione che nell’attestazione rilasciata dall’Uffi­cio il

13 marzo 2013 (doc. B), nella quale sono state indicate le procedure esecutive promosse contro l’escus­so e giunte allo stadio della domanda di realizzazione, non figura l’esecuzione n. __________ promossa da PI 1.

1.1. Per i motivi che verranno meglio specificati in seguito, tuttavia, l’omis­sione dell’Ufficio non può avere indotto l’escusso a ritenere che per tale esecuzione la creditrice avesse ritirato la domanda di vendita. Pertanto può essere lasciata aperta la questione di sapere se taleomissione sia dovuta al fatto che il legale del ricorrente avrebbe chiesto telefonicamente di tralasciare il saldo del credito di PI 1, con cui erano in corso trattative.

1.2. Infatti, il 5 novembre 2012 l’Ufficio aveva trasmesso all’escusso a mezzo invio postale raccomandato la comunicazione della domanda di vendita presentata da PI 1 (cfr. doc. 1 accluso alle osservazioni 2 ottobre 2013 dell’Ufficio), tant’è che, pur affermando di non avere “mai ricevuto una notifica formale e ufficiale”, contraddicendosi egli scrive poi che “questa domanda di vendita è rimasta in sospeso per accordo delle parti” (replica, n. 2 e 4). Dagli atti prodotti dal ricorrente non risulta, d’altronde, che dopo tale data egli abbia intavolato con PI 1 delle trattative per la sospensione dell’esecu­zione. Soprattutto non consta che PI 1 abbia ritirato, o in qualche modo promesso di farlo, la domanda di vendita del 31 ottobre 2012. Di conseguenza RI 1 non poteva ritenere in buona fede che l’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare promossa da PI 1 fosse sospesa, tanto meno ove si pensi ch’egli non contesta che gli siano state debitamente comunicate le condizioni d’asta, in cui sono inequivocabilmente menzionati sia il numero dell’esecuzione (__________) sia PI 1 quale “creditore istante per la vendita” (doc. 4 accluso alle osservazioni 2 ottobre 2013 dell’ufficio).

2. In ogni caso, non va trascurato che dopo il 13 marzo 2013 all’Ufficio sono pervenute ulteriori 10 domande di vendita, che quest’ultimo ha regolarmente trasmesso all’escusso per raccomandata il 14 marzo, l’8 aprile, il 16 aprile, il 24 giugno, il 10 luglio e il 26 agosto 2013. Risulta al riguardo irrilevante il fatto ch'egli non abbia ritirato tali invii postali (cfr. i vari “Tracciamento degli invii” accludi alle sue osservazioni 2 ottobre 2013), per tacere del fatto che l'Ufficio ha inoltre sempre proceduto a ritrasmettere gli stessi all’insorgente anche per posta semplice. In effetti, a fronte di un invio postale raccomandato non ritirato, la notificazione è reputata effettuata il settimo giorno dal tentativo di consegna infruttuoso, sempre che il destinatario dovesse aspettarselo (art. 138 cpv. 3 lett. a CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF; Nordmann, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, 2a ed., 2010, n. 8 ad art. 34). E nel caso concreto all’escusso era perfettamente nota l’esistenza delle varie procedure esecutive e lo stadio in cui le stesse erano giunte. Per questo motivo esso doveva senz’altro aspettarsi la notifica delle varie domande di vendita.

Ora, RI 1 non ha provveduto ad estinguere nessuna delle procedure esecutive per le quali è pervenuta la domanda di vendita dopo il 13 marzo 2013 (se non dopo l’inoltro del ricorso, cfr. comunicazione 7 novembre 2013 dell’Ufficio). Egli neppure ha interamente saldato le esecuzioni indicate nello scritto del 13 marzo 2013 con il versamento all’Ufficio di fr. 45'609.–, corrispondenti al saldo a quel giorno delle esecuzioni in via di pignoramento per le quali era stata presentata la domanda di vendita prima del 13 marzo 2013, tale importo, come correttamente evidenziato dall’Ufficio, ad oltre 5 mesi di distanza non essendo ad ogni modo neppure sufficiente a saldare interamente le esecuzioni ivi indicate in considerazione degli interessi e delle spese nel frattempo maturati. Del resto la ricevuta rilasciata il 28 agosto 2013 dietro richiesta telefonica del patrocinatore dell'escusso (doc. B) attesta unicamente il versamento di fr. 45'609.– per “diverse esecuzioni”, senza alcuna conferma

esplicita né dell’avvenuto saldo delle medesime da parte del debitore né della completezza dell'informazione. È sintomatico al riguardo il fatto che si tratta di una dichiarazione *ad hoc* e non dell’estratto standardizzato solitamente rilasciato in caso di richiesta d’informazioni.

3. Da quanto precede discende la reiezione del gravame. Non si prelevano spese (art.

61 cpv. 2 lett. a OTLEF) né si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).

Per questi motivi,

richiamati gli art. 17, 31 LEF; 138 cpv. 3 lett. a CPC; 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF;

pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

–; –.

Comunicazione all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.