Creditors' Appeal Against Property Seizure Enforcement Dismissed Due to Procedural Error and Land Registry Priority Ruling

Incarto n. 15.2011.63 · Lugano 12 luglio 2011 EC/fp/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici: · Pellegrini, presidente, Walser e Bozzini

segretario: · Cassina, vicecancelliere

statuendo sul ricorso 20 maggio 2011 di

1. RI 1 2. RI 2 (entrambi patrocinati dall’ PA 1) contro

l’operato dell’CO 1 nell’esecuzione del sequestro decretato ad istanza dei ricorrenti il 3 maggio 2011 dal Pretore del Distretto __________ contro

PI 1 (patrocinato dall’ PA 2)

viste le osservazioni:

- 27 maggio 2011 dell’Ufficio dei registri del Distretto di __________, __________;

- 3 giugno 2011 di PI 1, __________;

- 7 giugno 2011 dell’CO 1, __________;

vista altresì la replica 8 giugno 2011 di RI 1 e RI 2, __________;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto:

A. Il Pretore del Distretto di __________ con decreto 3 maggio 2011 ha sequestrato, per quanto di rilevanza nella fattispecie, fino a concorrenza di un credito di

fr. 390'000.00 oltre accessori:

- “*la PPP no __________ quota di 626/1000 del fondo base part. __________ RFD __________, di proprietà del signor PI 1 (__________). In esecuzione del decreto di sequestro è fatto ordine all’Ufficiale dei registri di __________ di procedere all’immediato e completo blocco del registro fondiario (restrizione completa della facoltà di disporre) relativamente al foglio PPP __________, quota 626/1000 del fondo base part. __________ RFD di __________*”.

B.Lo stesso giorno l’CO 1 ha chiesto all’Ufficio dei registri di annotare sulla PPP n. __________ RFD di __________ l’avvenuto sequestro, riportando nella realtiva istanza l’ordine di sequestro impartito dal Pretore.

C.Il 4 maggio 2011 l’Ufficio ha eseguito il sequestro, sequestrando la “*PPP n. __________ di 626/1000 di comproprietà del fondo part. __________ con diritto esclusivo sull’appartamento n. 1” indicando che “la domanda di annotazione di una restrizione della facoltà di disporre (art. 960 CC) è stata inoltrata in data 3 maggio 2011 presso l’Ufficio dei registri RFD di __________ in __________*”.

D. Con ricorso 20 maggio 2011 RI 1 e RI 2 chiedono, in esecuzione a quanto contenuto nel decreto di sequestro, di far ordine all’Ufficiale dei registri di __________ per il tramite dell’Ufficio di esecuzione di procedere all’immediato e completo blocco del registro fondiario.

I ricorrenti rimproverano all’Ufficio di aver proceduto alla notifica del sequestro all’Ufficiale dei registri, limitandosi a verbalizzare l’avvenuta presentazione della domanda di annotazione di una restrizione della facoltà di disporre, senza accertarsi dell’effettiva annotazione del provvedimento, in realtà poi non avvenuta. Infatti il provvedimento di sequestro si troverebbe accodato, con altre sei richieste di annotazione della facoltà di disporre, alla richiesta di iscrizione della compravendita della PPP pendente dal 21 maggio 2010. I creditori rilevano che in occasione di una precedente richiesta di annotazione della restrizione della facoltà di disporre l’Ufficiale dei registri di __________ ha indicato che “*le iscrizioni a giornale vengono portate a mastro secondo il principio della cronologia (art. 25 cpv. 2 RFF), e pertanto che l’annotazione della restrizione potrà avvenire unicamente e solo al momento in cui l’istanza di compravendita venisse respinta. Se per contro l’istanza di compravendita, al termine dell’iter LAFE, fosse portata a mastro, l’annotazione della restrizione verrà respinta*”. Questa posizione dell’Ufficiale dei registri sarebbe incomprensibile e l’Ufficio di esecuzione si sarebbe adagiato alla stessa: limitandosi a trasmettere la richiesta di restrizione all’ufficio dei registri anziché eseguire il sequestro attraverso l’esecuzione dell’ordine emanato dal Pretore, l’Ufficio sarebbe venuto meno ai compiti impostigli dalla legge.

E. Con osservazioni 27 maggio 2011, rimandando ad un suo precedente scritto del 6 maggio 2011 trasmesso al patrocinatore dei ricorrenti, l’Ufficio dei registri di __________, dopo aver evidenziato che un sequestro ha per il debitore i medesimi effetti di un pignoramento, vietandogli di disporre dei beni sequestrati senza il consenso dell’Ufficiale (DTF 113 III 34 consid. 1a p. 36), rileva che, trattandosi di una limitazione della facoltà di disporre del debitore, il sequestro di un fondo potrebbe essere menzionato nel registro fondiario solo quando il fondo è di proprietà del debitore. Nel caso di specie la compravendita della PPP n. __________ è stata iscritta a giornale il 21 maggio 2010 ma il trapasso di proprietà non è ancora stato iscritto a registro perché la necessaria procedura LAFE è tutt’ora pendente. Orbene per l’art. 972 CC, secondo cui “*i diritti reali nascono e ricevono grado e data dall’iscrizione nel libro mastro*” (cpv. 1) ma “*il loro effetto risale al giorno dell’iscrizione nel giornale a condizione che siano in pari tempo prodotti i documenti giustificativi prescritti dalla legge, o che, trattandosi di iscrizioni provvisorie, questi siano posteriormente prodotti in tempo utile*“ (cpv. 2), qualora l’acquirente ottenesse l’autorizzazione LAFE (o il non assoggettamento alla stessa) egli diverrebbe proprietario del fondo a far tempo dall’iscrizione a giornale dell’istanza di trapasso di proprietà, avvenuta il

21 maggio 2010, precludendo quindi la possibilità che il successivo sequestro venga menzionato nel registro fondiario.

F. Delle osservazioni 3 giugno 2011 di PI 1 e 7 giugno 2011 dell’CO 1, chiedenti la reiezione del ricorso, come pure della replica 8 giugno 2011 di RI 1 e RI 2, si dirà, per quanto necessario, in seguito.

considerato

in diritto:

1. Per l’art. 272 cpv. 1 LEF il sequestro viene concesso dal giudice del luogo in cui si trovano i beni se il creditore rende verosimile l’esistenza di un credito non garantito da pegno, di una causa di sequestro ex art. 271 cpv. 1 n. 1-5 nonché di beni appartenenti al debitore. Prima di concedere il sequestro il giudice esamina in particolare, sulla base dei soli elementi addotti dal creditore, se è stata resa sufficientemente verosimile l’esistenza dei presupposti (materiali) del sequestro di cui all’art. 272 LEF. Il giudice incarica poi dell’esecuzione del sequestro l’ufficiale o altro funzionario o impiegato a cui comunica il decreto di sequestro (art. 274 LEF), il quale

procederà in applicazione analogica delle norme da 91 a 109 LEF concernenti il pignoramento (art. 275 LEF). Contro l’errata *esecuzione* del

decreto di sequestro ad opera dell’organo esecutivo - in violazione cioè delle norme sul pignoramento - è data la facoltà di ricorso ex art. 17 LEF all’autorità cantonale di vigilanza (cfr. Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4. ed., Vol. II, Zurigo 1997/1999, n.5, 8 ad art. 275 LEF; Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungsund Konkursrechts, 8a ed., Berna 2008, § 51 n. 76, p. 473-474).

2. Con il gravame i ricorrenti contestano l'esecuzione del sequestro ad opera dell’CO 1. Essi rimproverano all’Ufficio di essersi limitato a verbalizzare l’avvenuta presentazione all’Ufficio dei registri della domanda di annotazione di una restrizione della facoltà di disporre, senza poi accertarsi dell’effettiva annotazione del provvedimento, in realtà non avvenuta.

Come emerge dal decreto, il Pretore del Distretto di __________ ha sequestrato la PPP no __________ quota di 626/1000 del fondo base part. __________ RFD __________ ordinando all’Ufficiale dei registri di __________ di procedere all’immediato e completo blocco del registro fondiario. Siffatto decreto è stato immediatamente eseguito dall’CO 1, il quale lo stesso giorno ha chiesto l’annotazione a registro fondiario della restrizione della facoltà di disporre

ex art. 960 cpv. 1 n.2 CC, indicando nella richiesta i contenuti della decisione di sequestro del Pretore. Ne consegue che l’Ufficio ha eseguito il

sequestro esattamente come da ordine impartitogli dal Giudice: il suo operato è stato quindi corretto.

3. In concreto però non vi è stata l’annotazione nel registro fondiario perché l’Ufficio dei registri ha ritento che il sequestro di un fondo può essere menzionato solo quando il fondo è di proprietà del debitore. Nel caso di specie la compravendita della PPP n. __________ sarebbe stata iscritta a giornale il 21 maggio 2010 ma il trapasso di proprietà non sarebbe ancora stato iscritto perché la necessaria procedura LAFE sarebbe tutt’ora pendente. Orbene, sempre a mente dell’ufficiale dei registri del Distretto di __________, per l’art. 972 CC qualora l’acquirente ottenesse l’autorizzazione LAFE (o il non assoggettamento alla stessa) egli diverrebbe proprietario del fondo a far tempo dall’iscrizione a giornale dell’istanza di trapasso di proprietà, precludendo quindi la possibilità che il successivo sequestro venga menzionato nel registro fondiario. Con il ricorso RI 1 e RI 2 postulano, anche se per il tramite dell’CO 1, di far ordine all’Ufficiale dei registri di __________ di procedere all’immediato e completo blocco del registro fondiario. Orbene per l’art. 17 cpv. 1 LEF il ricorso all’Autorità di vigilanza è ammesso contro ogni provvedimento dell’ufficio d’esecuzione o di fallimento. Con provvedimento impugnabile va inteso un determinato comportamento di un organo di esecuzione e fallimento in applicazione della LEF e del diritto esecutivo federale in genere. Il ricorso all’Autorità di vigilanza cantonale ha per oggetto non l’accertamento con giudizio di merito di un diritto materiale posto a fondamento di un’esecuzione forzata, bensì il provvedimento di un organo amministrativo. Il ricorso LEF è un istituto di natura amministrativa, il cui scopo è quello di controllare la legalità e la proporzionalità di una misura esecutiva (Cometta/Möckli, Basler Kommentar zum SchKG, Vol. I, Basilea 2010, n. 1 ss. ad art. 17; Cometta, Commentario alla LPR, Lugano 1998, n. 3.c ad parte generale, p. 14 s.). Nel caso in esame con l’atto ricorsuale RI 1 e RI 2 si addentrano in elucubrazioni riferite a presunta violazione delle proprie incombenze da parte dell’Ufficio dei registri mediante l’omissione dell’espletamento di un atto dovuto. Ne consegue che l’atto ricorsuale risulta inammissibile in quanto rivolto contro l’operato dell’Ufficio dei registri e non contro l’operato di un organo di esecuzione e fallimento.

4. A titolo abbondanziale e senza voler entrare nel merito di questioni che non competono a questa Camera, ad un sommario esame della fattispecie parrebbe che l’Ufficiale dei registri di Lugano abbia operato correttamente. Infatti l'annotazione ex art. 960 CC non ha effetto costitutivo ma impedisce l'acquisizione in buona fede da parte di un terzo di diritti reali sul fondo (cfr. Foex, Basler Kommentar zum SchKG, Vol. I, Basilea 2010, n. 39 ad art. 96 LEF e Lebrecht, Basler Kommentar zum SchKG, Vol. I, Basilea 2010, n. 6 ad art. 101 LEF). Il sequestro non impedisce il trasferimento della proprietà (cfr. art. 961a CC). Secondo il chiaro tenore dell'art. 960 cpv. 2 CC, mediante l'annotazione, le limitazioni della facoltà di disporre – come quella connessa ad un pignoramento (art. 960 cpv. 1 n. 2 CC) o un sequestro per il rinvio dell'art. 275 LEF all'art. 96 cpv. 2 LEF (cfr. Schmid, Basler Kommentar zum ZGB, vol. II, 2. ed., Basilea/Ginevra/ Monaco 2003, n. 18 ad art. 960; Gilliéron, , Commentaire de la LP,

Losanna 1999, n. 12 ad art. 101; Lebrecht, op. cit., n. 72 ad art. 101; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3. ed., Berna 1997, n.

773) – diventano efficaci (solo) in confronto ai diritti posteriormente acquisiti. Pertanto, (solo) se l'escusso o il debitore sequestrato aliena il proprio immobile dopo l'annotazione del pignoramento o del sequestro l'immobile potrà nondimeno essere realizzato a favore dei creditori aventi ottenuto l'annotazione, nei limiti dell'importo del loro credito indicato a registro

fondiario, senza riguardo al diritto di proprietà del terzo acquirente (cfr. Schmid, op. cit., n. 12 s. ad art. 960;

Amonn/Walther, Grundriss des

Schuldbetreibungsund Konkursrechts, 8a ed., Berna 2008, n. 68 e 70 ad § 22; Gilliéron, op. cit., n. 9 ad art. 101;

vol. IV, Losanna 2003, n. 82 e 106 ad art. 275; Lebrecht, op. cit., n. 7 ad art. 101). Orbene, nel caso di specie la richiesta di

iscrizione del trapasso di proprietà è stata presentata a registro fondiario anteriormente al decreto di sequestro, circostanza che permette quindi l’acquisizione in buona fede da parte del terzo acquirente della PPP no __________ RFD __________.

5. Da quanto precede discende che il ricorso è respinto. Non si prelevano spese (art.

61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).

Per questi motivi,

richiamati gli art. 17 LEF; 272, 274, 275 LEF; 960, 972 CC; 61 cpv. 2 lett. a, 62 cpv. 2 OTLEF;

pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.Intimazione a:

- __________ PA 1;

- __________. PA 2, __________.

Comunicazione all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il segretario

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.