Purchase Option Priority Dispute Over Real Estate Seizure

Incarto n. 15.2009.118 · Lugano 30 novembre 2009 CJ/fp/fb · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici: · Pellegrini, presidente, Walser e Roggero-Will

segretario: · Jaques

statuendo sul ricorso 23 ottobre 2009 di

RI 1 patrocinata dall’ PA 1 contro

l’operato dell’CO 1, e meglio contro il provvedimento

25 maggio (recte: 13 ottobre 2009) con cui è stata respinta l’istanza della ricorrente tendente alla cancellazione delle restrizioni della facoltà di disporre annotate sui fondi mapp. n. __________, __________, __________ e __________ RFD __________ pignorati nelle esecuzioni del gruppo n. __________ promosse nei confronti di

PI 1, __________ patrocinato dall’avv. PA 2, __________

e segnatamente da

PI 2 patrocinato dall’ PA 3

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto

in fatto:

A. Il 24 ottobre 2006, l’CO 1 ha pignorato in via provvisoria a favore di PI 2 (es. n. __________) i fondi mapp. n. __________, __________, __________

e __________ RFD __________ di proprietà dell’escusso PI 1. Al pignoramento partecipano anche due altri creditori (es. __________ e __________). L’elenco oneri è stato depositato il 18 settembre e l’asta fissata per il 28 ottobre 2009. L’escusso e PI 2 hanno contestato il diritto di compera cedibile e frazionabile annotato a favore della qui ricorrente RI 1. Con decisione 2 ottobre 2009, l’Ufficio ha impartito loro un termine di 20 giorni per promuovere azione di contestazione dell’elenco oneri (art. 108 LEF).

B. Il

12 ottobre 2009, RI 1, tramite il notaio che aveva istrumentato la costituzione del menzionato diritto di compera, ha chiesto all’Ufficio di limitare l’incanto alla particella n. __________, la beneficiaria avendo dichiarato di esercitare il diritto di compera relativamente alle altre tre particelle, e di autorizzare il loro trapasso a registro di commercio. Con provvedimento 25 maggio 2009 (recte: 13 ottobre 2009), l’Ufficio ha respinto l’istanza, precisando che le restrizioni della facoltà di disporre annotate a carico dei fondi pignorati avrebbero potuto essere cancellate “unicamente dopo il pagamento totale delle relative esecuzioni, oppure in caso di annullamento delle stesse da parte dei rispettivi creditori procedenti”, il diritto di compera non essendo opponibile ai pignoramenti effettuati in precedenza.

C. Con il ricorso in esame, RI 1 chiede, in via provvisionale, la sospensione dell’incanto limitatamente alle particelle per le quali ha esercitato il

diritto di compera, e nel merito la ratifica di tale esercizio, nonché la liberazione dei fondi dagli aggravi ipotecari, pignoramenti, restrizioni della facoltà di disporre e qualunque altro impedimento derivante dal procedimento esecutivo in corso, con surrogazione del prezzo totale di fr. 239'701.--. Subordinatamente, vengono formulate le stesse domande limitatamente ai fondi mapp. n. __________ e __________ RFD __________, con surrogazione del prezzo totale di fr. 205'731.--. A sostegno delle sue conclusioni, la ricorrente si limita ad indicare che la dottrina è divisa sul merito della questione, senza menzionare le opinioni a confronto né esporre gli argomenti a favore della propria tesi. Rileva senza ulteriore motivazione che la fattispecie presenterebbe particolarità rispetto alla norma per quanto riguarda il modo in cui è stato fissato il prezzo dei fondi in questione.

D. Il

26 ottobre 2009, l’Ufficio ha annullato l’incanto in seguito al ritiro delle esecuzioni __________ e __________. Anche le assegnazioni di termine del 2 ottobre sono state annullate. La richiesta d’effetto sospensivo presentata dalla ricorrente è pertanto diventata priva d’oggetto.

E. Con atto del 29 ottobre 2009, PI 2 ha osservato come il ricorso fosse diventato privo di oggetto in seguito all’annullamento dell’asta. L’CO 1 si è rimesso alla decisione dell’autorità di vigilanza.

Considerando

in diritto:

1. Contrariamente a quanto afferma PI 2, il ricorso non è diventato privo di oggetto con l’annullamento dell’asta, perché rimane tuttora da decidere se l’CO 1 poteva validamente rifiutare di ratificare l’esercizio del diritto di compera e di “liberare” i fondi acquistati da ogni “impedimento derivante dall’esecuzione in corso”.

2. Giusta l’art. 101 cpv. 1 LEF, il pignoramento di un fondo limita la facoltà di disporne. Tale restrizione diventa efficace nei confronti dei diritti posteriormente acquisiti per mezzo di un’annotazione nel registro fondiario (art. 960 cpv. 1 n. 2 e cpv. 2 CC). L’art. 961*a* CC precisa che un’annotazione non impedisce l’iscrizione di un diritto di grado posteriore. L’annotazione del pignoramento non provoca quindi un blocco del registro fondiario (Jeandin/Sa­beti, Commentaire romand de la LP, Basilea/Ginevra/Monaco 2005, n. 9 ad art. 101). La trasmissione della proprietà rimane possibile dopo il pignoramento, ma i creditori pignoranti conservano il diritto di chiedere la realizzazione del fondo a loro favore (DTF 42 III 245-246; Lebrecht, Basler Kommentar zum SchKG, vol. II, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 7 ad art. 101; Jeandin/ Sabeti, op. cit., n. 10 ad art. 101).

2.1. Dai principi esposti si deduce che il titolare di un diritto iscritto o annotato nel registro fondiario dopo l’annotazione del pignoramento non può certo esigerne la cancellazione; anzi è l’ufficio d’esecuzione ad essere legittimato a chiedere la cancellazione dei diritti posteriori (cfr. Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3. ed., Berna 1997, n. 806-807).

2.2. Viceversa, il titolare di un diritto annotato o iscritto nel registro fondiario prima dell’annotazione del pignoramento può invece chiedere la cancellazione di quest’ultima, visto che non gli è opponibile (in tal senso: DTF 114 III 19, cons. 3; Steinauer, op. cit., n. 808-809). La questione è invero controversa per quanto concerne i diritti di compera annotati, perché, per una parte della dottrina, essi si esauriscono con il loro esercizio, sicché ai loro titolari rimarrebbe soltanto una pretesa di trasferimento del fondo fondata su un normale contratto di compravendita, che non avrebbe alcuna precedenza rispetto ad un pignoramento annotato prima dell’esercizio del diritto di compera (così: Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 70-71 ad art. 140). Nel caso concreto non è necessario determinarsi su questa controversia. In effetti, risulta sia dal registro fondiario che dall’elen­co oneri – che la ricorrente non ha contestato – che il suo diritto di compera cedibile e frazionabile è stato annotato su tutti i quattro fondi l’11 maggio 2007, mentre il pignoramento (provvisorio) a favore di PI 2 era già stato annotato sui medesimi fondi il 13 ottobre 2006. Per il principio di priorità nel tempo (art. 960 cpv. 2 CC), né il diritto di compera né il contratto di compravendita sorto in seguito al suo esercizio sono opponibili a questa creditrice.

3. Il ricorso va pertanto respinto.

Non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

Richiamati gli art. 17, 20a, 101 LEF, 960, 961*a* CC, 61 e 62 OTLEF;

pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Intimazione a: – avv. PA 1, __________;

– avv. PA 3, __________;

– avv. PA 2, __________.

Comunicazione all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il segretario

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.