Bidder Reimbursement for Prepaid Tax and Expenses in Auction Proceeds Distribution
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe situation involved an appeal concerning the distribution of proceeds from an auction sale where the successful bidder sought reimbursement for an amount they paid upfront, which was earmarked in the auction conditions for the real estate gains tax (TUI) and office expenses. The court, acting upon a remand from the Federal Tribunal, reasoned that because the auction conditions explicitly included amounts for the TUI and expenses within the final bid price, the bidder paid these amounts in good faith, anticipating they would cover those specific costs; therefore, if the actual final TUI liability was lower than the amount prepaid, the difference must be returned to the bidder before the distribution to other creditors, overriding the prior decision that treated the prepaid amount as fully available for distribution.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 19 LEF, art. 17 LEF, art. 126 LEF, art. 134 LEF, art. 142a LEF, art. 143 LEF; Bidder Reimbursement for Prepaid Tax and Expenses in Auction Proceeds Distribution: The court, acting upon a remand from the Federal Tribunal, reasoned that because the auction conditions explicitly included amounts for the TUI and expenses within the final bid price, the bidder paid these amounts in good faith, anticipating they would cover those specific costs; therefore, if the actual final TUI liability was lower than the amount prepaid, the difference must be returned to the bidder before the distribution to other creditors, overriding the prior decision that treated the prepaid amount as fully available for distribution.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IAGiurisprudenza citata
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited among the provisions governing the decision regarding the appeal outcome.
Cited among the provisions governing the decision regarding the appeal outcome.
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Cited as the basis for the right to appeal against the current decision.
Cited regarding the non-levying of court fees (spese).
Cited regarding the non-assignment of indemnities (indennità).
Testo completo
RINVIO TF Incarto n. 15.2006.60 · Lugano 29 maggio 2006 EC/sc/lw · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici: · Chiesa, presidente, Pellegrini e Walser
segretario: · Cassina, vicecancelliere
statuendo nella procedura dipendente dal ricorso 28 novembre 2005 di
RI 1 rappr. da: RA 1 contro
l¿operato dell¿CO 1 nelle varie procedure esecutive promosse contro
PI 1, __________
procedura che interessa anche
__________, __________
in tema di incanto e di stato di riparto;
vista la sentenza 22 febbraio 2006 (inc. 15.2005.__________) di questa Camera, che aveva respinto il ricorso;
richiamata la sentenza 18 aprile 2006 della Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale (7B.46/2006), che ha annullato la predetta sentenza e ha rinviato la causa all¿autorità cantonale per nuova decisione;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto
in fatto:
A. Nell¿ambito delle varie esecuzioni promosse contro PI 2 con avviso d¿incanto unico datato __________ __________2005, pubblicato sul FUC n. __________ del __________ __________ 2005, l¿Ufficio ha fissato il termine per le insinuazioni degli oneri fondiari al __________ 2005, il deposito delle condizioni d¿asta a decorrere dal __________ 2005 e al __________ 2005 l¿incanto della quota __________ di __________ di comproprietà del foglio di PPP n. __________ di __________ del fondo base part. n. __________RFD di ____________________.
B. Il __________ 2005 l¿Ufficio ha depositato le condizioni d¿asta, che prevedono sub condizioni di pagamento alla n. 1 che:
¿1. Il fondo è aggiudicato al maggior offerente dopo le tre chiamate se l¿offerta di questi supera Fr. 1'060'276.50\* (unmilionesessantamiladuecentosettantasei e 50/100)
\*(di cui fr. 6'400.-- TUI e fr. 6'300.-- spese UE)¿.
C. Il __________ 2005 la quota di comproprietà __________ di __________ di comproprietà della PPP n. __________ di __________ è stata aggiudicata a RI 1 per l¿importo di fr. 1¿062'500.--.
D. Il 17 novembre 2005 l¿Ufficio ha allestito lo stato di riparto, dal quale emerge che l¿attivo da ripartire assomma a complessivi fr. 1'061'300.-- (composto del prezzo dell¿aggiudicazione di fr. 1'062'500.-- a cui vanno aggiunti fr. 5¿100.-- provenienti dall¿amministrazione coatta del fondo e dedotti fr. 6'300.-- per le spese di realizzazione). L¿Ufficio ha ripartito l¿attivo nella misura di fr. 1'576.50 a favore del Comune di __________ per imposte comunali al beneficio di ipoteca legale, di fr. 1'046'000.-- a favore del creditore ipotecario e di fr. 13'723.50 a favore dei creditori pignoranti del gruppo di pignoramento n. __________.
E. Con ricorso 28 novembre 2005 RI 1 ha chiesto che dell¿importo di fr. 13'723.50, che l¿CO 1 intende versare ai creditori pignoranti, fr. 11'500.-- gli vengano retrocessi nella sua qualità di aggiudicatario. Questo perché dallo stato di riparto emerge che la TUI non verrà pagata e che le spese dell¿Ufficio sono state coperte nella misura di fr. 5'100.-- dal provento dell¿amministrazione coatta. Egli avrebbe pertanto anticipato degli importi che in luogo di coprire tasse e spese sono serviti a pagare creditori pignoranti. Per il ricorrente gli importi anticipati dall¿aggiudicatario a copertura di ben determinate posizioni che in seguito si rivelano inesistenti non possono essere ripartiti tra i creditori pignoranti ma devono essere retrocessi a chi li ha anticipati. Eventuali eccedenze in sede di riparto a dipendenza degli aggiornamenti dei conteggi TUI e delle spese dell¿Ufficio devono quindi essere retrocesse a chi è stato costretto ad anticiparle, ossia all¿aggiudicatario.
F. Il
22 febbraio 2006 questa Camera aveva respinto il ricorso ritenendo che a seguito della mancata impugnazione delle condizioni d¿asta, il
provvedimento con il quale l¿Ufficio aveva determinato l¿ammontare del piede d¿asta ha acquisito forza di cosa giudicata. Pertanto quest¿ultimo non potrebbe in sede di riparto restituire all¿aggiudicatario, che all¿asta ha espresso la propria volontà incondizionata di acquistare il fondo per fr. 1'062.500.--, l¿importo originariamente riservato al pagamento della tassa sugli utili immobiliari e l¿importo ricevuto dall¿amministrazione coatta del fondo. Tali somme avrebbero dovuto, in concreto, essere ripartite tra i creditori al beneficio di pignoramento.
G. Il 18 aprile 2006, la Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale, nella misura in cui era ammissibile, ha parzialmente accolto il ricorso presentato da RI 1 contro il pronunciato cantonale. Essa ha annullato la predetta sentenza e ha rinviato la causa all¿autorità cantonale per la completazione degli accertamenti di fatto e per una nuova decisione (7B.46/2006). Per l¿autorità federale di vigilanza, specificando esplicitamente nelle condizioni di pagamento che nel prezzo di aggiudicazione erano inclusi fr. 6'400.-- per l¿imposta sull¿utile immobiliare e fr. 6'300.¿per le spese dell¿Ufficio, i potenziali acquirenti dovevano in buona fede intendere che all¿aggiudicatario venivano messe a carico tali poste per gli importi massimi indicati, che dovevano essere anticipati e che potevano essere utilizzati unicamente per pagare tali costi. Per questo motivo quindi, se non dovesse essere dovuta alcuna tassa sull¿utile immobiliare, l¿importo anticipato per tale tassa deve essere restituito all¿aggiudicatario, prima di allestire lo stato di riparto.
Considerato come la sentenza 22 febbraio 2006 di questa Camera non ha accertato se in concreto siffatta imposta sia sorta, il
Tribunale federale ha rinviato la causa all¿Autorità di vigilanza cantonale.
considerato
in diritto:
1. Fuori di discussione il problema delle spese (punto sul quale il ricorso è stato definito inammissibile), questione da accertare a questo stadio della procedura è solo quella di sapere se dalla vendita all¿asta della quota di __________ di __________ di comproprietà della PPP n. __________ di __________ al prezzo di fr.1¿062'500.-- sia sorta una pretesa dello Stato a titolo di imposta sugli utili immobiliari.
2. Il 17 novembre
2005 l¿Ufficio ha allestito lo stato di riparto, dal quale emerge che nulla è dovuto a titolo di tassa sull¿utile immobiliare. Questo perché l¿11
ottobre 2005 l¿Ufficio circondariale di tassazione __________, premessa l¿aggiudicazione del fondo a fr. 1'062'500.--, ha comunicato all¿Ufficio __________, riservandosi di rifare il conteggio al momento della presentazione della
relativa dichiarazione, che ¿non esiste imposta TUI¿. Con successiva decisione formale del 27 dicembre 2005 l¿Ufficio di tassazione ha poi
definitivamente determinato in fr. 2'975.-- la tassa sugli utili immobiliari.
3. Pertanto, conformemente
a quanto stabilito dal Tribunale federale nella sentenza del 18 aprile 2006, dell¿importo di fr. 6'400.-- anticipato da RI 1 per il pagamento
dell¿imposta sugli utili immobiliari, deve essergli restituito prima dell¿allestimento dello stato di riparto, l¿importo di fr. 3'425.--, corrispondente alla differenza tra quanto anticipato e quanto effettivamente dovuto a tale titolo.
4. Il ricorso di RI
1 va parzialmente accolto, limitatamente alla conclusione tendente alla retrocessione all¿aggiudicatario dell¿importo di fr. 3'425.--.
Non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF).
richiamati gli art. 17, 126, 134, 142a, 143 LEF; 61 cpv. 2 lett. a, 62 cpv. 2 OTLEF;
pronuncia:
1. Il ricorso 28 novembre 2005 di RI 1, __________, è parzialmente accolto.
2. Prima di allestire lo stato di riparto, l¿CO 1 retrocederà a RI 1 l¿importo di fr. 3'425.--.
3. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.
4. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d¿appello, in conformità dell¿art. 19 LEF.
5. Intimazione a:
- avv. RA 1, __________;
- PI 2, __________;
- __________, __________.
- Comunicazione all¿CO 1, __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d¿appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente Il segretario