Real Estate Pledge Realization: Administration Assignment and Rental Income Seizure
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAIn an execution proceeding through the realization of a real estate pledge, the execution office directed that rental income be paid to the office and subsequently assigned the property's administration to a third party, prompting the pledgor to appeal, arguing the assignment was unjustified and disproportionate. The appellate court dismissed the appeal, reasoning that because the pledge creditor had requested the extension of the pledge to include rental claims, the execution office was acting correctly under relevant regulations by taking over the administration and properly delegating this task to a third party, a delegation which would not result in increased costs for the appellant compared to the execution office managing it directly.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 152 cpv. 2 LEF, Art. 806 CC, Art. 103 cpv. 2 LEF, Art. 94 cpv. 1 RFF, Art. 152 LEF, Art. 94 cpv. 2 RFF; Real Estate Pledge Realization: Administration Assignment and Rental Income Seizure: The appellate court dismissed the appeal, reasoning that because the pledge creditor had requested the extension of the pledge to include rental claims, the execution office was acting correctly under relevant regulations by taking over the administration and properly delegating this task to a third party, a delegation which would not result in increased costs for the appellant compared to the execution office managing it directly.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThe appeal was rejected based on the substantive grounds articulated under Art. 152 LEF regarding the execution procedure for pledged real estate.
This provision was cited as the basis for the lower authority correctly entrusting the administration of the property to a third party, which was confirmed by the rejection of the appeal.
Cited in the final order as the basis for the right to appeal against the decision to the Federal Supreme Court.
Cited in order 3 as the specific procedural basis governing the appeal route to the Federal Supreme Court.
Testo completo
Incarto n. 15.2001.00069 · Lugano 30 maggio 2001 /FP/fc/dp · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici: · Cometta, presidente, Pellegrini e Rusca
segretario: · Cassina, vicecancelliere
statuendo sul ricorso 23 marzo 2001 di
__________ rappr. dall’avv. __________ contro
l’operato dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti di __________ nella procedura esecutiva in via di realizzazione del pegno immobiliare n.__________ promossa nei confronti della ricorrente da
__________ rappr. __________
richiamata l’ordinanza presidenziale 28 marzo 2001 con la quale al ricorso non è stato concesso l’effetto sospensivo
viste le osservazioni
- 12 aprile 2001 del __________ - 18 aprile 2001 dell’UEF di __________ esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto:
A. Il
6 marzo 2001 il __________ procede in via di realizzazione del pegno immobiliare contro __________ per l’incasso del proprio credito. Oggetto del pegno risulta essere la part. __________ di __________, nonché gli affitti relativi all’immobile in oggetto.
B. Il
14 marzo 2001 l’UEF di __________ procedeva al blocco delle pigioni e all’invio del relativo avviso alla proprietaria del fondo.
C. Con scritto 14 marzo 2001 l’UEF di __________ affidava l’amministrazione dell’immobile in oggetto allo Studio Commerciale __________
D. Con ricorso 23 marzo 2001 __________ si aggrava contro la decisione dell’UEF di __________ di affidare l’amministrazione dell’immobile a terzi, ritenendola ingiustificata e sproporzionata. La ricorrente postula quindi l’annullamento di tale decisione.
E. Delle osservazioni del __________ e dell’UEF di __________ si dirà, se del caso, in seguito.
Considerando
in
diritto:
1. Per l’art. 152 cpv. 2 LEF se in una procedura in via di realizzazione del pegno immobiliare il fondo è dato in locazione o in affitto e il creditore pignoratizio procedente pretende che il diritto di pegno sia esteso ai crediti per pigioni e fitti (art. 806 CC), l’ufficio di esecuzione ne dà comunicazione ai locatari e agli affittuari, ingiungendo loro che il pagamento delle pigioni e dei fitti che verranno a scadenza andrà fatto all’ufficio di esecuzione. Dopo aver avvisato gli inquilini e gli affittuari, l’ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l’incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre la facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall’art.
103 cpv. 2 LEF (art. 94 cpv. 1 RFF; cfr. Philipp Känzig/Marc Bernheim, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 22 ad art. 152 LEF). L’ufficio potrà sotto la sua responsabilità affidare ad un terzo questi compiti (art. 94 cpv. 2 RFF).Notificando l’avviso agli inquilini (od affittuari) l’ufficio informerà in pari tempo il proprietario del pegno che in forza dell’esecuzione in via di realizzazione del pegno di cui è oggetto, le pigioni e gli affitti saranno per l’avvenire percepiti dall’ufficio e che gli è quindi vietato, sotto comminatoria di pena (art. 292 CP), di riscuoterli o di disporne (art. 92 cpv. 1 RFF).
2. Nel caso di specie con la propria domanda di esecuzione 6 marzo 2001 il creditore procedente __________ ha chiesto l’estensione del pegno alle pigioni relative allo stabile di cui alla part. __________ di __________. Di conseguenza l’amministrazione è passata, a partire da tale data, all’UEF di __________ il quale, in applicazione dell’art. 94 cpv. 2 RFF, l’ha correttamente affidata allo Studio Commerciale __________. Siffatta incombenza non cagionerà comunque alla ricorrente spese maggiori, tornando applicabile in entrambi i casi (amministrazione da parte dell’UEF o da parte di privati) la OTLEF secondo gli stessi parametri. Ne consegue la reiezione del gravame.
3. Sulle spese occorre ricordare a futura memoria che - benché la gratuità della procedura sia contraria al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l'art. 17 LEF (Jean - François Poudret/Suzette Sandoz - Monod, Commentaire de la loi fédérale d'organisation juidiciaire, vol. II, Berna 1990, n.2.10 all'art. 81, p. 804) - siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del legislatore (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF125 III 383 cons. 2a).
Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv.2 OTLEF).
Richiamati gli art. 17 e 152 LEF, 92 e 94 RFF
pronuncia:
1. Il ricorso 23 marzo 2001 __________, __________, è respinto.
2. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.
3. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.
4. Intimazione a: - __________
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente Il segretario