Tax Treatment of Capital Gains as Execution Expense in Real Estate Auction Distribution
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAFollowing the realization of encumbered real estate through public auction, a party appealed the distribution statements, arguing that the federal capital gains tax on the sale should be treated as an execution expense under Article 157(1) of the Debt Enforcement and Bankruptcy Law (LEF) and thus deducted from the sale proceeds before distribution. The court reasoned that while capital gains tax from real estate execution is generally considered an execution expense, the specific tax in question was the ordinary federal direct tax, not a special tax arising from the realization, as its computation is based on the overall net profit of the entity over the entire fiscal period, thereby precluding its treatment as an expense to be deducted from the auction proceeds prior to distribution, leading to the rejection of the appeal.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 157 cpv. 2 LEF, Art. 157cpv. 3 LEF, Art. 157 cpv. 1 LEF, Art. 17 LEF, Art. 20a cpv.1 primo, Art. 62 cpv. 2 OLEF; Tax Treatment of Capital Gains as Execution Expense in Real Estate Auction Distribution: The court reasoned that while capital gains tax from real estate execution is generally considered an execution expense, the specific tax in question was the ordinary federal direct tax, not a special tax arising from the realization, as its computation is based on the overall net profit of the entity over the entire fiscal period, thereby precluding its treatment as an expense to be deducted from the auction proceeds prior to distribution, leading to the rejection of the appeal.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IAGiurisprudenza citata
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited in the reasoning to establish the category of realization expenses, which is central to the dispute, although the final order rules based on the rejection of the appeal.
Cited in the dispositive to specify the applicable legal remedy against the decision.
Cited immediately before the dispositive section, indicating the legal basis for the decision regarding the appeal.
Mentioned in connection with the principle of non-payment of costs.
Cited in connection with the non-assignment of indemnities.
Testo completo
Incarto n. 15.2000.00052 Rinvio TF · Lugano 2 maggio 2000/FP/fc/rf · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici: · Cometta, presidente, Pellegrini e Zali
segretario: · Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sul ricorso 20 novembre 1998 di
__________, rappr. da: __________ Contro
__________ e meglio contro gli “stati di riparto” 15 novembre 1998 nell’ambito della realizzazione delle part. __________, __________ e __________ di proprietà di
__________
procedura concernente anche
__________
e
__________
entrambi patr. dall'avv. __________
e
__________ patr. dall'avv. __________
nonché
__________
patr. dall'avv. __________
viste le osservazioni
- 30 novembre 1998 di __________ e __________ - 3 dicembre 1998 di __________ e __________ - 3 dicembre 1998 della __________ -
16 dicembre 1998 dell’UEF di Locarno
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto: A. Diversi creditori procedono nelle esecuzioni in via di realizzazione del pegno nei confronti della __________ e __________ per l'incasso dei loro crediti.
B. In data 22 settembre 1998 venivano depositati gli elenchi oneri delle part. __________, __________ e __________ di __________ - Contra di proprietà dell'escussa.
C. I fondi venivano realizzati a pubblico incanto il 30 ottobre 1998. Il ricavo dei singoli immobili risulta essere il seguente:
Part. __________ di __________ - __________ fr. 1'500'000.--
Part. __________ di __________ - __________ fr. 5'840'000.--
Part. __________ di __________ - __________ fr. 1'855'000.--
D. Incassato il prezzo di vendita e le spese di realizzazione, l’Ufficio ha provveduto ad allestire e depositare, in data 16 novembre 1998, gli stati di ripartizione.
E. Con ricorso 20 novembre 1998 lo __________ insorge contro gli stato di ripartizione, asseverando che l’UEF non avrebbe considerato quali spese di realizzazione del fondo le imposte federali sull'utile della vendita, ammontanti a :
Part. __________ di __________ - __________ fr. 31'242.--
Part. __________ di __________ - __________ fr. 120'063.--
Part. __________ di __________ - __________ fr. 35'270.--
F. Con osservazioni 16 dicembre 1998 l’UEF di __________ postula la reiezione del gravame affermando che le imposte in oggetto non sono state considerate in sede di ripartizione, poiché non inserite negli elenchi oneri dei singoli immobili
G. Con sentenza 4 gennaio 2000 questa Camera ha accolto il ricorso dello __________ ordinando all’UEF di __________ di rettificare gli stati di ripartizione delle part. __________, __________ e __________ di __________ - __________ a p. 1 ,nel senso che i rispettivi importi di fr. 31'242.--, 120'063.-- e 35'270.--, relativi all’imposta federale utile sulla vendita sono da ritenere spese di realizzazione, da prelevare sul prezzo di aggiudicazione prima della distribuzione del ricavo della vendita delle part. __________, __________ e __________ di __________.
H. Tale sentenza è stata impugnata da __________ e __________, nonché da __________ e __________ con ricorsi 21 gennaio 2000 alla Camera delle esecuzioni e fallimenti del Tribunale federale, la quale il 21 marzo 2000, accogliendo i gravami, ha annullato il giudizio di prima istanza, rinviando la causa all’Autorità cantonale di vigilanza per una nuova decisione.
Considerando
in diritto: 1. Giusta l’art. 157 cpv. 2 LEF la somma netta ricavata dalla realizzazione del pegno viene distribuita ai creditori pignoratizi sino a concorrenza dei loro crediti, compresi gli interessi fino al giorno dell'ultima realizzazione e le spese di esecuzione. Se la somma ricavata non basta a soddisfare tutti i creditori, l'ufficiale forma la graduatoria dei creditori e determina i loro riparti, avuto riguardo all'art. 219 cpv. 2 e 3 LEF (art. 157cpv. 3 LEF). Determinante per stabilire l'ammontare e il rango dei singoli crediti, è l'elenco oneri (cfr. Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs - und Konkursrechts, Berna 1997, § 33 n.36, p.270) Sulla somma ricavata si prelevano innanzitutto le spese d'amministrazione, di realizzazione e di ripartizione (art. 157 cpv. 1 LEF).
2. La costante giurisprudenza del Tribunale federale qualifica l’imposta sul maggior valore immobiliare dovuta a seguito di un’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare quale spesa di realizzazione ai sensi dell’art. 157 cpv.
1 LEF da prelevarsi sul prezzo d'aggiudicazione (cfr. DTF 122 III 246 cons. 5a). Nel caso di specie, l‘imposta federale utile sulla vendita non costituisce un‘imposta speciale che sorge per effetto della realizzazione dell’immobile, quale l’imposta sul maggior valore immobiliare. Si tratta per contro della normale imposta federale diretta, ossia dell’imposta ordinaria, che per le persone giuridiche viene determinata e riscossa ogni periodo fiscale sull’intero utile netto conseguito dalla contribuente. Oggetto dell’imposta è l’utile netto complessivo, vale a dire la differenza tra la sostanza propria all’inizio e alla fine dell’esercizio annuale, ciò che esclude la possibilità di considerare il tributo stesso una spesa di realizzazione da detrarre dal provento della vendita nell'ambito di una procedura di realizzazione del pegno. Di conseguenza, con riserva di diverso parere del giudice del merito, le imposte federali utile sulla vendita ammontanti a :
Part. __________ di __________ - __________ fr. 31'242.--
Part. __________ di __________ - __________ fr. 120'063.--
Part. __________ di __________ - __________ fr. 35'270.-- non sono da ritenere quali spese di realizzazione *ex art. 157 cpv. 1* LEF da prelevare *prima della distribuzione del ricavo della vendita dei fondi, sul prezzo di aggiudicazione*.
3. Ne consegue la reiezione del gravame
Sulle spese occorre ricordare a futura memoria che - benché la gratuità della procedura sia contraria al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l'art. 17 LEF (Jean - François Poudret/Suzette Sandoz - Monod, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990,n.2.10 all'art. 81, p.804) - siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del legislatore (art.20a cpv.1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF 125 III 383 cons.2a) Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OLEF).
Richiamati gli art. 261 e 262 LEF
pronuncia: 1. Il ricorso 20 novembre 1998 dello __________ è respinto.
2. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.
3. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.
4. Intimazione a:
- __________
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente La segretaria