Appeal Regarding Bidder Responsibility for Condominium Charges in Bankruptcy Sale

Incarto n. 15.1999.00161 · Lugano 10 agosto 2000 /FP/fc/dp · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici: · Cometta, presidente, Pellegrini e Zali

segretaria: · Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul ricorso 26 agosto 1999 di

__________

patr. dall’ avv. __________

contro

l’operato dell’UEF di Locarno e meglio contro le condizioni d’incanto 23 agosto 1999 relative alla part. __________, __________, __________-__________ e __________ RFD di __________ nel fallimento di

__________

procedura concernente anche

__________

viste le osservazioni

- 13 settembre 1999 di __________

- 15 settembre 1999 dell’UEF di Locarno

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto:

A. L’8 aprile 1993 è stato decretato il fallimento __________. In data 22 novembre 1993 è stata nominata un’ammini­strazione fallimentare speciale nella persona di __________.

B. In data 24 giugno 1999 l’amministratore del fallimento conferiva all’UEF di Locarno l’incarico rogatoriale di procedere alla vendita delle part. __________, __________, __________, __________,__________, __________, __________, __________ e __________ RFD di __________ di proprietà del fallito.

C. Il 23 agosto 1999 l’UEF di Locarno depositava le condizioni d’incanto relative agli immobili in oggetto. Nelle condizioni d’incanto si legge in particolare al punto 7 (n.d.r. viene preso a titolo di esempio quello della part. __________):

*“7. L’aggiudicatario paga a contanti gli importi seguenti da computarsi sul prezzo di aggiudicazione:*

*a) (omissis)*

*b) le spese di amministrazione del fondo di fr. 22'125.95, in quanto non siano coperte dal suo reddito e le spese di realizzazione .”*

D. Con ricorso 26 agosto 1999 __________ insorge contro le condizioni d’incanto contestando l’obbligo dell’aggiudicatario di assumere le spese di amministrazione del fondo, nonché il loro ammontare.

E. Delle osservazioni dell’UEF di Locarno e dell’amministratore fallimentare speciale si dirà, se necessario, in seguito.

Considerando

in diritto:

1. Per l’art. 46 cpv. 1 RFF nelle condizioni d’incanto sarà richiesto il pagamento a contanti da computarsi sul prezzo di aggiudicazione del capitale dei crediti ipotecari esigibili, degli interessi scaduti, compresi gli interessi moratori e le spese di esecuzione, delle spese di amministrazione del fondo, in quanto non siano coperte dal suo reddito, delle spese di realizzazione ed eventualmente della parte eccedente l’importo totale dei crediti garantiti da pegno.

2. Nel caso di specie le condizioni d’incanto prevedono al punto 7 che l’aggiudicatario debba pagare a contanti, computandole sul prezzo di aggiudicazione, le spese di amministrazione del fondo, in quanto non siano coperte dal suo reddito e le spese di realizzazione. Orbene, con le proprie osservazioni l’UEF di Locarno e l’amministratore fallimentare hanno affermato che gli immobili in questione non hanno prodotto alcun reddito durante il fallimento, non essendo stati locati. Inoltre l’amministratore fallimentare speciale ha confermato che le spese di cui alle condizioni d’incanto non comprendono in alcun modo le spese di amministrazione del fallimento, ma si riferiscono unicamente a quelle condominiali. Tale tesi risulta suffragata dal fatto che il fallimento e la conseguente amministrazione degli immobili si è protratta per ben sette anni, contribuendo ad aumentare i costi, nonché dal quantum delle spese condominiali. Infatti, si prenda a titolo di esempio la part. __________ RFD di __________ per la quale a fronte di un valore di stima peritale di fr. 487'065.-- sono esposti fr. 22'125.95 a titolo di spese di amministrazione, pari a fr. 3'160.85 annui. Si ricorda tuttavia alla ricorrente che se ritiene eccessive le spese esposte dall’ammini­strazione fallimentare speciale potrà impugnare il conto finale e lo stato di riparto di cui all’art. 263 LEF. Di conseguenza l’UEF di Locarno ha agito correttamente, avendo in sostanza unicamente applicato quanto sancito dall’art. 46 cpv. 1 RFF.

3. Ne consegue la reiezione del gravame.

Sulle spese e le ripetibili occorre ricordare a futura memoria che - benché la gratuità della procedura sia contraria al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l'art. 17 LEF (Jean - François Poudret/Suzette Sandoz - Monod, Commentaire de la loi fédérale d'organisation juidiciaire, vol. II, Berna 1990, n.2.10 all'art. 81, p. 804) - siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del legislatore ( art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF 125 III 383 cons. 2a) . Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).

Richiamati gli art.

17 e 46 cpv. 1RFF

pronuncia:

1. Il ricorso 26 agosto 1999 di __________, è respinto.

2. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.

3. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.

4. Intimazione a: - __________

Comunicazione all’UEF di Locarno.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria