Appeal Regarding Execution Sale of Mortgaged Property Due to Condominium Fee Dispute
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAAn appeal was lodged against the decision of the execution office to schedule a new auction of mortgaged property, stemming from two distinct enforcement procedures initiated by a co-ownership association to recover condominium fees, with the appellant arguing that the calculation of the fees was based on incorrect ownership percentages, a dispute previously settled by a court judgment. The reviewing authority dismissed the appeal as inadmissible because the grounds of appeal challenged the substantive merits of the underlying debt—specifically the calculation of condominium contributions which were already subject to a final judgment and where the second enforcement procedure had become final due to a lack of timely opposition—and the subsequent failure to adhere to a payment installment plan justified the execution office's decision to proceed with the sale of the pledged assets.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 17 LEF, Art. 154 LEF, Art. 123 cpv. 5 LEF, Art. 67 cpv. 2 OTLEF, Art. 68 cpv. 2 OTLEF, Art. 14 LEF; Appeal Regarding Execution Sale of Mortgaged Property Due to Condominium Fee Dispute: The reviewing authority dismissed the appeal as inadmissible because the grounds of appeal challenged the substantive merits of the underlying debt—specifically the calculation of condominium contributions which were already subject to a final judgment and where the second enforcement procedure had become final due to a lack of timely opposition—and the subsequent failure to adhere to a payment installment plan justified the execution office's decision to proceed with the sale of the pledged assets.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThis provision is cited in the preamble (PQM) and governs the admissibility of the appeal to the supervisory authority, which the court ultimately declares inadmissible in order 1.
This provision regarding the lapse of payment deferral is cited in the preamble (PQM) and supports the finding that the auction proceeding was legally initiated, although the court declared the appeal inadmissible based on jurisdiction.
These provisions concerning the realization of the pledge (which is the subject of the challenged act) are cited in the preamble (PQM) and underpin the context of the appeal, leading to the declaration of inadmissibility in order 1.
This provision dictates the right to appeal the present decision to the Federal Tribunal.
This rule, cited in the reasoning, governs the non-levying of court fees, which is confirmed in order 2.
This rule, cited in the reasoning, governs the non-awarding of indemnities, which is confirmed in order 2.
Testo completo
Incarto n. 15.97.00069 15.97.00075 · Lugano 17 giugno 1997 /MR/fp/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici: · Pellegrini, vicepresidente, Zali e Giani quest'ultimo in sostituzione del giudice Cometta, assente
segretario: · Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sul ricorso 28 aprile 1997/12 maggio 1997 di
__________, contro
l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Lugano viste le osservazioni 16 maggio 1997 della Comunione dei comproprietari del __________, 26 maggio 1997 dell’avv. __________, e 27 maggio 1997 dell’UE di Lugano;
richiamato il decreto 13 maggio 1997 del vicepresidente di questa Camera, con il quale al ricorso non è stato concesso effetto sospensivo;
esaminati atti e documenti;
ritenuto in fatto e considerando in diritto:
che con PE n. __________ dell’11 aprile 1994 la Comunione dei comproprietari del __________ (in seguito Comunione dei comproprietari) ha proceduto contro __________ __________ per l’incasso di complessivi fr. 24’356.20 oltre accessori per contributi condominiali riferiti agli anni 1984, 1985 e 1986 e garantiti da ipoteche legali gravanti in I e II grado le unità PPP n.__________ rispettivamente n.__________ (quota a), fondo base part. n. __________ RFD __________, intestate all’escusso;
che rigettata in via definitiva l’opposizione interposta dall’escusso, con domanda
21 marzo 1995 la Comunione dei comproprietari ha chiesto la vendita del pegno;
che con PE n. __________ del 14 febbraio 1995 la Comunione dei comproprietari ha promosso contro __________ una seconda procedura esecutiva in via di realizzazione del pegno per l’incasso di complessivi fr. 25’933.50 oltre accessori per contributi condominiali arretrati riferiti agli anni 1987-1989 garantiti da ipoteca legale, gravante rispettivamente in III e in V grado, le unità PPP n.__________ e n.__________ (quota a), fondo base part. n. __________ RFD __________, intestate all’escusso;
che non avendo l’escusso interposto opposizione al PE n.__________, il 28 agosto 1995 la Comunione dei comproprietari ha presentato domanda di vendita delle unità PPP citate, con la richiesta di indire un unico incanto per entrambe le procedure esecutive da lei promosse (n. __________ e n. __________);
che con atto 25 gennaio 1996, pubblicato sul FUC del __________, l’Ufficio esecuzione, ha fissato per il 15 aprile 1996 la data dell’incanto, per il 19 febbraio 1996 la scadenza del termine per le insinuazioni e per il 15 marzo 1996 il deposito delle condizioni d’asta.
che con scritto 12 febbraio 1996 la Comunione dei comproprietari ha notificato in relazione all’esecuzione n. __________ un credito di complessivi fr. 38’670.40 garantito da ipoteche legali di I e II grado, e in relazione all’esecuzione n. __________ un credito di complessivi fr. 39’535.45 garantito da ipoteca legale in V grado;
che il 28/29 febbraio 1996 l’UE ha allestito gli elenchi oneri relativi alle due unità PPP da realizzare iscrivendo, per quanto qui di rilievo, a favore della Comunione dei comproprietari i crediti così come notificati;
che con atto 27 marzo 1996 l’UE ha sospeso l’incanto in seguito alla concessione da parte di questa Camera dell’effetto sospensivo a un reclamo di un creditore pignoratizio, reclamo poi stralciato dai ruoli per intervenuto ritiro con decisione 19 giugno 1996 (inc.n. 15.96.44);
che con provvedimento 16 luglio 1996 l’UE ha fissato per il 27 agosto 1996 la nuova data per l’incanto, sempre in relazione ad entrambe le esecuzioni in corso;
che il 26 agosto 1996 l’escusso ha versato all’UE l’importo di ca. fr. 60’000.--, a saldo dell’esecuzione n. __________ e quale acconto (nella misura di fr. 15’000.--) sul debito nell’esecuzione n. 408405;
che l’UE ha quindi annullato l’esecuzione n. __________, nuovamente sospeso l’incanto e accordato all’escusso una dilazione del pagamento del debito rimanente relativo all’esecuzione n. __________, da estinguere in tre ulteriori rate, la prima di 10’000.-- con scadenza il 26 settembre 1996, la seconda di fr. 10’000.-- con scadenza il 26 ottobre 1996 e il saldo entro il 26 novembre 1996, con l’avvertenza che nel caso di mancato pagamento anche di una sola rata la dilazione concessa sarebbe stata revocata e si sarebbe provveduto senz’altro alla pubblicazione del nuovo bando di incanto;
che non avvenendo più alcun pagamento, l’ufficio il 7 aprile 1997 ha spedito alle parti, tra le quali l’escusso, e pubblicato sul FUC __________, un nuovo avviso di incanto unico relativo alle due unità PPP, dove la data della vendita è fissata per il 18 giugno 1997 e la scadenza del termine per le insinuazioni per il 2 maggio 1997;
che il 18 aprile 1997 l’ufficio ha pubblicato una rettifica dell’avviso d’incanto 7 aprile 1997 relativa al numero dell’esecuzione (n. __________ in luogo dell’errato n. __________) e al numero di uno dei due fogli PPP da realizzare (fol. PPP __________ in luogo dell’errato fol. PPP __________ pubblicato precedentemente);
che contro l’avviso di incanto 7 aprile 1997 __________ ha interposto ricorso datato 28 aprile 1997, ricevuto direttamente da questa Camera il 29 aprile 1997 e trasmesso d’ufficio all’organo di esecuzione competente il giorno seguente (inc.n.15.97.69);
che con l’atto di ricorso, redatto inizialmente in lingua tedesca e reintrodotto in italiano e in un numero sufficiente di copie il 12 maggio 1992 (inc. n.15.97.75), __________ chiede l’annullamento dell’incanto, asserendo in particolare che:
- “secondo la sentenza del Tribunale di Lugano del 27.2.1997, cresciuta in giudicato, per il calcolo del contributo fa stato la quota valore di 86/1000, iscritta a Registro fondiario, e non di 139/1000”;
- “da ormai 10 anni si addebita(no) al sottoscritto arbitrariamente dei costi condominiali sulla base di millesimi errati”;
- “le quote per gli anni 1986,1987,1988,1989 sono errate”
- “per evitare l’asta il sottoscritto ha versato in data 28.8.1996 l’importo di frs. 60’000.--” e “la rimanenza di fr. 18’610.10 è rimasta sospesa”;
- “la nuova asta concerne quest’importo”;
- ”la citata sentenza ha stabilito una volta per tutte che i millesimi da considerare sono 86 e non 139”;
- ”ne consegue che in base alla citata sentenza il sottoscritto ha già pagato troppi costi”;
che con ricorso ex art. 17 LEF ogni parte interessata al procedimento esecutivo, e in particolare l’escusso, può impugnare davanti all’Autorità di vigilanza i provvedimenti degli organi d’esecuzione per violazione di una norma di diritto, per errore d’apprezzamento oppure per denegata o ritardata giustizia (sui motivi di ricorso cfr. K. Amonn/ D. Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungsund Konkursrechts, 6. ed., Berna 1997, § 6, n. 10 ss., p. 37 ss.); l’istituto del ricorso ha per oggetto non l’accertamento con giudizio di merito di un diritto materiale posto a fondamento dell’esecuzione forzata, bensì il provvedimento dell’organo amministrativo esecutivo (cfr. F. Cometta, Brevi cenni sulla LPR, in: RDAT 1996 - I, p. 268; P.-R. Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Losanna 1993, p. 55; H. Fritzsche/ H.U. Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol.I, Zurigo 1984, § 8, p. 55, N.20);
che all’evidenza le censure sollevate dal ricorrente, rivolte contro il calcolo dei contributi condominiali fatti valere dal creditore procedente, riguardano questioni di merito (esistenza e ammontare del debito dedotto in esecuzione) che sfuggono manifestamente al potere di cognizione di questa Camera e sulle quali solo il giudice può esprimersi;
che abbondanzialmente nel caso in esame il PE n. __________ del 14 febbraio 1995, in difetto di tempestiva opposizione, è passato in giudicato;
che pertanto il creditore, in assenza di pagamento del credito posto in esecuzione, ben poteva con domanda 28 agosto 1995, e dunque nei limiti temporali dell’art.
154 LEF, chiedere la realizzazione del pegno;
che in seguito al mancato pagamento delle rate stabilite dall’UE la dilazione concessa il 26 agosto 1996 per l’estinzione del debito è divenuta caduca (cfr. art.
123 cpv. 5 LEF), per cui dal profilo del diritto esecutivo nulla osta alla realizzazione delle unità PPP oggetto del pegno;
che l’UE si è pertanto correttamente determinato procedendo alla fissazione della nuova data per l’incanto e alla comunicazione dell’avviso d’incanto 11 aprile 1997;
che per i motivi esposti il ricorso di __________ risulta al limite del temerario e va dichiarato irricevibile;
che per questa decisione non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF), né si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF).
PQM
richiamati gli art. 17, 123, 151 ss. LEF
pronuncia:
1. Il ricorso 28 aprile/12 maggio 1997 __________ è irricevibile.
2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.
3. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della Camera di esecuzioni e fallimenti del Tribunale di appello, in conformità dell’art. 14 LEF.
4. Intimazione a: - __________
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
Il vicepresidente La segretaria