Appeal Regarding Fractionation of Mixed Property in Auction Conditions

Incarto n. 15.97.00233 · Lugano 22 dicembre 1998 /FP/fc/fb · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici: · Cometta, presidente Pellegrini e Zali

segretario: · Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul ricorso 15 dicembre 1997 di

__________

patr. dallo studio legale __________

contro

l’operato dell’UEF di Bellinzona e meglio contro le condizioni d’incanto delle part. __________ e__________ __________ di __________ nelle diverse esecuzioni promosse nei confronti di

__________

patr. dall’avv. __________

procedura concernente anche

__________

richiamata l’ordinanza presidenziale 17 dicembre 1997, con la quale al ricorso è stato concesso l’effetto sospensivo;

viste le osservazioni

- 7 gennaio 1998 di __________

- 15 gennaio 1998 di __________ - 26 gennaio 1998 dell’UEF di Bellinzona

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. Diversi creditori, tra cui __________, procedono nei confronti di __________ per l’incasso dei loro crediti.

B. Sul Foglio ufficiale cantonale del 24 ottobre 1997 e sul Foglio ufficiale svizzero di commercio del 25 ottobre 1997 l’UEF di Bellinzona pubblicava l’avviso d’incanto unico relativo alle part. __________ e __________ di __________ di proprietà dell’escusso. Il prezzo massimo della part. __________ di __________ veniva stabilito, dalla Sezione dell’agricoltura, in fr. 11.60/mq. per un totale di fr. 38’013.--. Il valore di stima peritale della part. __________ di __________ veniva determinato in fr. 490’000.--

C. Il

27 novembre 1997 veniva depositato l’elenco oneri delle part. __________ e __________ di __________

D. Con ricorso 15 dicembre 1997 __________ si aggrava contro le condizioni d’incanto delle part. __________ e __________ di __________. La ricorrente sostiene che durante un colloquio avvenuto il 4 dicembre 1997 con l’Ufficiale UEF di Bellinzona sarebbe venuta a conoscenza della lettera 18 luglio 1997 della Sezione dell’agricoltura con la quale si affermava l’assoggettamento della part. __________ di __________ alla Legge sul diritto fondiario rurale (LDFR). Infatti, essendo la parte non agricola del fondo non scorporata dalla parte agricola, l’intero fondo è quindi sottoposto alla LFDR. Ritenuto che esiste un sensibile divario tra il valore di stima peritale e il prezzo imposto dalla Sezione dell’agricoltura, la ricorrente postula il frazionamento del fondo part. __________ di __________ in modo da scorporare la parte non agricola da quella agricola.

E. Delle osservazioni di __________, di __________ e dell’UEF di Bellinzona si dirà, se del caso, in seguito.

Considerando

in diritto: 1. La ricorrente sostiene di essere venuta a conoscenza delle modalità di vendita della part__________ di __________ solo in data 4 dicembre 1997 durante un colloquio avuto con l’Ufficiale dell’UEF. Tale circostanza è confermata dall’Ufficio nelle proprie osservazioni. Di conseguenza nella misura in cui il gravame è diretto contro le modalità di vendita della part. __________ di __________, esso deve essere considerato tempestivo.

2. Per l’art. 134 cpv. 1 LEF le condizioni d’incanto sono stabilite dall’ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile.

Il Tribunale federale ha stabilito che l’amministrazione e la gestione di un immobile da realizzare non autorizza l’ufficio di esecuzione, anche con l’accordo dell’autorità di vigilanza, a procedere ad un frazionamento dell’immobile nell’ambito di un provvedimento eccezionale ex art. 18 cpv. 2 RFF (DTF 120 III 138 ss.). La questione relativa alla facoltà dell’ufficio di procedere ad un frazionamento quando allestisce le condizioni d’incanto è rimasta indecisa (cfr. DTF 120 III 140 cons. 2c). La dottrina recente ammette la possibilità dell'ufficio di frazionare un terreno soggetto alla LDFR, allo scopo di ricavare un prezzo di vendita maggiore (cfr. Roland Pfäffli in: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungsund Grundbuchrecht 1998, p. 99). Questa tesi ha peraltro già trovato sostanziale conferma nell'evoluzione legislativa, con l'abrogazione dell'art. 68 LDFR, di prossima entrata in vigore (cfr. FF 1998 p. 2836),e consente di risolvere le dispute esecutive nell'interesse di creditori e debitore, evitando alienazione a vil prezzo di beni immobili.

3. Nel caso di specie la part. __________ di __________ risulta così composta:

abitazione mq.

prato-vignato mq. 3’133

entrata mq.

portico mq.

totale mq. 3’277

La Sezione dell’agricoltura sulla base dell’art. 68 LDFR ha stabilito che, trattandosi di un fondo misto non suddiviso in una parte agricola (vigna di mq. 3’133) e in una parte non agricola (abitazione e superficie annessa), esso rimane totalmente soggetto alla LDFR. Il prezzo massimo ammissibile è stato determinato in fr.11.60/mq. per un totale di fr. 38’013.--.

Orbene, considerate le peculiarità del caso in esame e ritenuto che il valore di stima peritale del fondo è stato determinato in fr. 490’000.--, si giustifica un suo frazionamento, allo scopo di ottenere il maggior ricavo possibile. L’UEF di Bellinzona dovrà quindi, nell’ambito dell’allestimento delle condizioni d’incanto, scorporare la parte agricola del fondo part. __________ di __________ da quella non agricola, allo scopo di permettere l’aggiudicazione di quest’ultima al miglior offerente (cfr. art. 45 cpv. 1 lett. b RFF; Roland Pfäffli, op. cit., p. 99).

4. Ne consegue l’accoglimento del ricorso.

Non si prelevano spese (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.

Richiamati gli art. 134 LEF, 45 RFF

pronuncia: 1. Il ricorso 15 dicembre 1997 __________ __________, __________, è accolto.

2. E’ fatto ordine all’UEF di Bellinzona di determinarsi come al considerando 3 di questa sentenza.

3. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.

4. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.

5. Intimazione a:

__________

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria