Lessor v. Lessee: Appeal Inadmissible Due to Untimely Notice and New Factual Claims
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAA lessor sought provisional rejection of an opposition to an execution order for unpaid rent and parking fees following the lessee's July 2020 notice to terminate two contracts with a three-month notice period applicable to specific termination dates. The lower court granted the lessor's request, leading the lessee to appeal, arguing the termination was proper and introducing new factual claims regarding prior communication and alleged misrepresentation by the lessor. The appellate court found the appeal inadmissible because the appellant failed to present reasoned objections based on the record from the first instance and instead relied on new factual allegations that are impermissible in an appeal, noting that the July notice appeared late even for the earliest possible termination date in September, thus upholding the previous decision by declaring the appeal inadmissible.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 319 lett. a CPC, Art. 251 lett. a CPC, Art. 321 cpv. 2 CPC, Art. 321 cpv. 1 CPC, Art. 320 CPC, Art. 326 cpv. 1 CPC; Lessor v. Lessee: Appeal Inadmissible Due to Untimely Notice and New Factual Claims: The lower court granted the lessor's request, leading the lessee to appeal, arguing the termination was proper and introducing new factual claims regarding prior communication and alleged misrepresentation by the lessor. The appellate court found the appeal inadmissible because the appellant failed to present reasoned objections based on the record from the first instance and instead relied on new factual allegations that are impermissible in an appeal, noting that the July notice appeared late even for the earliest possible termination date in September, thus upholding the previous decision by declaring the appeal inadmissible.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IAGiurisprudenza citata
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAApplied to rule that the costs follow the event of being partially unsuccessful in the appeal proceedings.
Used, together with Art. 48 OTLEF and Art. 96 CPC, to determine the amount of the judgment fee.
Used, together with Art. 61 cpv. 1 OTLEF and Art. 96 CPC, to determine the amount of the judgment fee.
Referenced for determining the judgment fee calculation.
Testo completo
Incarto n. 14.2021.125 · Lugano 28 gennaio 2022 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
composta del giudice: · Jaques, presidente
vicecancelliere: · Ferrari
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48*b* LOG) nella causa SO.2021.118 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della Pretura del Distretto di Riviera promossa con istanza 25 giugno 2021 dalla
CO 1, (LU) (patrocinata dall’avv. PA 1, ) contro
RE 1,
giudicando sul reclamo del 31 agosto 2021 presentato da RE 1 contro la decisione emessa il 17 agosto 2021 dal Pretore;
ritenuto
in fatto: A. L’8 giugno 2017 la CO 1 (locatrice) e RE 1 (inquilina) hanno sottoscritto un contratto di locazione di un appartamento a __________ (LU), la cui pigione, comprensiva delle spese accessorie, è stata fissata in fr. 2'250.–, da pagarsi anticipatamente una volta al mese. Lo stesso giorno le parti hanno sottoscritto anche un contratto di locazione di un posteggio per una pigione mensile di fr. 130.–, da pagarsi anticipatamente. In entrambi i contratti è stata prevista la possibilità di dare disdetta, con tre mesi di preavviso, per la fine di marzo, giugno o settembre, la prima volta per il 31 marzo 2018.
B. Il
24 luglio 2020 RE 1 ha inviato alla CO 1 la disdetta per entrambi i contratti di locazione per la fine di ottobre 2020.
C. Con precetto esecutivo n. __________38 emesso il
19 gennaio 2021 dall’Ufficio d’esecuzione di Biasca, la CO 1 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 2'250.– (indicando quale causa del credito: *“Mietzins 4.5 Zimmerwohnung im
1. Stock, __________, __________ __________, 01.11.2020-30.11.2020”*), fr. 130.– (per *“Mietzins* *Einstellparkplatz Nr. 2, __________, __________
__________, 01.11.2020-30.11.2020”*), fr. 2'250.– (per *“Mietzins 4.5 Zimmerwohnung im
1. Stock, __________, __________ __________, 01.12.2020-31.12.2020”*), fr. 130.– (per *“Mietzins Einstellparkplatz Nr. 2, __________ 1, __________ __________, 01.12.2020-31.12.2020”*), fr. 2'250.– (per *“Mietzins
4.5 Zimmerwohnung im 1. Stock, __________ 1, __________ __________, 01.01.2021-31.01.2021”*) e fr. 130.– (per *“Mietzins Einstellparkplatz Nr. 2, __________ 1, __________ __________, 01.01.2021-31.01.2021”*).
D. Avendo RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 25 giugno 2021 la CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del Distretto di Riviera. La convenuta non ha inoltrato osservazioni.
E. Statuendo con decisione del 17 agosto 2021, il Pretore ha accolto l’istanza e rigettato in via provvisoria l’opposizione interposta dalla convenuta, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 150.– e un’indennità di fr. 50.– a favore dell’istante.
F. Contro
la sentenza appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 6 settembre 2021 per ottenerne implicitamente
l’annullamento e la reiezione dell’istanza, altresì domandando cosa fare *(“Was kann ich tun?”*)
e chiedendo se la Camera può aiutarla (*“Können Sie mir bitte helfen?”*). Stante il prevedibile esito del giudizio odierno, il reclamo
non è stato intimato alla controparte per osservazioni.
Considerando
in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione
– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1 Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la de-cisione è impugnabile entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è avvenuta in concreto a RE 1 il 31 agosto 2021, il termine d’impugnazione è scaduto venerdì 10 settembre. Presentato il 6 settembre 2021 (data del timbro postale), il reclamo è dunque senz’altro tempestivo.
1.2 La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate (art. 321 cpv. 1 CPC) contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
1.2.1 Di conseguenza, poiché RE 1 non ha presentato osservazioni in prima sede, nella (limitata) misura in cui potrebbero aver rilievo, sono inammissibili le sue asserzioni di aver disdetto regolarmente *(“ordentlich”)* i contratti di locazione e di aver parlato del fatto con diverse persone, che perciò lo potrebbero testimoniare, com’è inammissibile l’accusa rivolta alla CO 1 d’essersi comportata falsamente *(“nicht wahrheitsgetreu gehandelt”)*. Questa Camera non ne terrà conto nella presente decisione.
1.2.2 Per mera abbondanza, va comunque osservato che, per entrambi i contratti di locazione, la disdetta poteva essere data, con preavviso di tre mesi, per la fine di marzo, giugno o settembre, sicché la disdetta del 24 luglio 2020 pare d’acchito tardiva (anche) per settembre 2020. Per il resto RE 1 non ha, né in prima sede né con il reclamo, reso verosimile l’esistenza di una precedente (e tempestiva) disdetta.
1.3 La Camera non può poi aiutare *(“helfen”)*
RE 1. Il suo ruolo istituzionale si esaurisce infatti nell’esame delle contestazioni debitamente motivate contenute nel
reclamo (sopra consid. 1.2). Non possono essere reputate tali le censure fondate esclusivamente su fatti nuovi. Non è dunque possibile entrare nel merito del reclamo.
2. La tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), per il rinvio dell’art. 96 CPC, segue la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema di ripetibili, la controparte, cui il reclamo non è stati intimato per osservazioni, non essendo incorsa in spese in questa sede.
3. Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 7'140.–, non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Il reclamo è irricevibile.
2. Le spese processuali di complessivi fr. 250.– relative al presente giudizio, già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico.
3. Notificazione a:
– ; – avv. .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Riviera.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).