Lessor's Enforcement Action Against Lessee Upheld Despite Late Claim Regarding Lease Transfer Scope

Incarto n. 14.2016.152 · Lugano 2 dicembre 2016 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

composta del giudice: · Jaques, presidente

vicecancelliera: · Fiscalini

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48*b* LOG) nella causa __________ (rigetto provvisorio dell’opposizione) della Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con istanza 31 maggio 2016 da

CO 1 (rappresentato dal fiduciario commercialista __________, RA 1, __________) contro

RE 1

giudicando sul reclamo del 14 luglio 2016 presentato dalla RE 1 contro la decisione emessa il 6 luglio 2016 dal Pretore aggiunto;

ritenuto

in fatto: A. Il 27 ottobre 2011 C__________ in qualità di conduttore e CO 1 in veste di locatore hanno sottoscritto un contratto di locazione avente come oggetto lo stabile denominato “Bar S__________” a __________, composto di sei locali adibiti a *“Bar con annessi”*. Il contratto è stato concluso per una durata indeterminata con inizio il 1° novembre 2011 e scadenza annuale il 31 ottobre, la prima volta il 31 ottobre 2016. La pigione annua è stata fissata in fr. 15'000.–, pagabile in rate trimestrali anticipate di fr. 3'750.–, e le spese accessorie in fr. 1'800.– annui, pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 450.–.

B. Il

5 settembre 2012 le stesse parti hanno sottoscritto un secondo contratto di locazione, avente per oggetto sempre il “Bar S__________” a __________, ma limitatamente a un locale adibito a “*sala per videogiochi (trottolino e altri giochi rumorosi esclusi)”*. Pure questo secondo contratto è stato concluso per una durata indeterminata con inizio il 1° settembre 2012 e scadenza annuale il 31 ottobre, la prima volta il

31 ottobre 2016. La pigione annua è stata fissata in fr. 4'800.–, pagabile in rate trimestrali anticipate di fr. 1'200.–, gli acconti per le spese accessorie essendo *“inclusi nel contratto del bar del 27.10.2011”*. Con scritto 14 ottobre 2013 C__________ ha chiesto al locatore l’autorizzazione di trasferire la locazione del bar – a partire dal 1° novembre 2013 – a S__________, insieme alla neocostituita RE 1 di __________, di cui quest’ultimo era socio e gerente con diritto di firma

individuale. Il 31 ottobre 2013 l’__________ ha controfirmato tale richiesta *“per accettazione da parte del proprietario” CO 1*.

C. Su richiesta del locatore, il 13 aprile 2016 l’Ufficio di esecuzione (UE) di Mendrisioha allestito l’inventario n. __________ degli oggetti vincolati da un diritto di ritenzione che arredanoil “Bar S__________”, assegnando agli stessi un valore di stima complessivo di fr. 5'010.–.

D. Sulla scorta del precetto esecutivo n. __________ emesso il 2 maggio 2016 dall’UE di Mendrisio in via di realizzazione di un pegno manuale, a convalida dell’inventario appena menzionato CO 1 ha escusso la RE 1 presso S__________ per l’incasso di 1) fr. 28'800.– oltre agli interessi del 7% dal 1° aprile 2015 e 2) fr. 243.20, indicando quali titoli di credito: *“1) Pigioni dal 01.04.2015 al 30.09.2016. Esecuzione a convalida dell’inven­­tario n. 2184186 del 13.04.2016; 2) Spese verbale DR no __________ del 13.04.2016.”*.

E. Avendo la RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza 31 maggio 2016 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord. Nel termine impartito, la parte convenuta si è opposta all’i­­stanza con osservazioni scritte del 16 giugno 2016.

F. Statuendo con decisione del 6 luglio 2016, il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto l’istanza e ha rigettato in via provvisoria l’opposizione

interposta dalla parte convenuta limitatamente a fr. 23'800.– oltre agli interessi del 5% su fr. 18'200.– dal 1° agosto 2015

e su fr. 5'600.– dal 1° settembre 2015, ponendo le spese processuali di fr. 350.– a carico dell’istante nella misura di 1/5 e il resto a carico dell’escussa, tenuta a rifondere un’indennità di fr. 350.– a favore dell’istante.

G. Contro la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 14 luglio 2016 per ottenerne l’annullamento parziale, nel senso del rigetto provvisorio dell’op­­posizione limitatamente a fr. 18'200.– oltre agli interessi del 5% dal 1° agosto 2015. Nelle sue osservazioni del 3 agosto 2016, CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo.

Considerando

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’op­­posizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.

48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1 Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Presentato il 14 luglio 2016 contro la sentenza notificata alla RE 1 l’8 luglio 2016, in concreto il reclamo è tempestivo.

1.2 La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo l’art.

320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art.

326 cpv. 1 CPC).

1.3 Nel caso specifico, le condizioni generali del primo contratto di locazione prodotte dall’escussa per la prima volta con il reclamo sono pertanto irricevibili (gli altri documenti sono invece già agli atti). Ad ogni modo non risultano di alcun rilievo per l’esito del giudizio odierno

2. In virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale *(Aktenprozess)*, il cui scopo non è di accertare l’esisten­­za del credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).

3. Nella decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha constatato che i contratti di locazione agli atti costituiscono un valido riconoscimento di debito per i canoni di locazione e l’anticipo delle spese accessorie posti in esecuzione, ma limitatamente a quelli scaduti prima dell’inoltro dell’esecuzione (il 26 aprile 2016), di complessivi fr. 18'200.– per il periodo dal 1° aprile 2015 al 30 aprile 2016 per il bar e di complessivi fr. 5'600.– per il periodo dal 1° aprile 2015 al 30 maggio 2016 per la sala videogiochi. Come interessi di mora egli ha preso in considerazione quelli legali del 5% dalle date medie di scadenza del 1° agosto 2015 su fr. 18'200.– e del 1° settembre 2015 su fr. 5'600.–. Da ultimo, il primo giudice ha ammesso l’esistenza di un diritto di pegno manuale a favore dell’istante sulla base del verbale d’inventario di ritenzione.

3.1 Nel reclamo la RE 1 fa valere che l’accordo sul trasferimento della locazione prevedeva unicamente la locazione degli spazi denominati “Bar S__________”, i quali non includevano la sala videogiochi, come risulterebbe dalla planimetria allegata al contratto. Quel locale sarebbe sempre stato occupato dal mobilio del locatore. Di conseguenza, la reclamante riconosce il debito solo limitatamente a fr. 18'200.– oltre agli interessi del 5% dal 1° agosto 2015.

3.2 Nelle sue osservazioni al reclamo, CO 1 sostiene che il trasferimento della locazione comprendeva anche la sala videogiochi, utilizzata come tale dal locatore (*recte:* conduttore), tuttora in possesso delle chiavi. Il locatore sottolinea inoltre che l’uni­­co intento del reclamante sarebbe quello di procrastinare i tempi per sottrarsi ai propri impegni contrattuali.

4. Il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia effettivamente consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO). Il contratto vale titolo di rigetto fino al termine della durata pattuita dalle parti (sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio 2002, consid. 3.1; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).

È d’altronde ammesso che il verbale d’inventario di ritenzione rimasto incontestato configura un titolo di rigetto provvisorio

per il diritto di pegno (Staehelin op. cit., n. 166 e 170 ad art. 82; sentenza della CEF 14.2013.39 del 3 giugno 2013, consid. 3.2).

4.1 Nella fattispecie è pacifico che in sé i contratti di locazione del bar (doc. A) e della sala videogiochi (doc. B), debitamente firmati dal conduttore, costituiscono un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni arretrate, pari a tredici rate mensili, oltre agli interessi di mora del 5% dal 1° agosto 2015, per il primo contratto, e pari a quattordici rate mensili, oltre agli interessi di mora dal 1° settembre 2015, per il secondo. Mentre il verbale d’inventario di ritenzione del 22 aprile 2016 (doc. D), che non risulta essere contestato, giustifica il rigetto provvisorio dell’oppo­sizione nella misura, presunta (cfr. art. 85 RFF), in cui è rivolta contro il

diritto di ritenzione. L’unica questione da risolvere in questa sede è di determinare se il trasferimento del rapporto di locazione dal conduttore C__________ alla reclamante avvenuto il 31 ottobre 2013 (ultimi due fogli del doc. A) concerne unicamente il primo contratto (per il bar), come essa pretende, oppure anche il secondo contratto (per la sala videogiochi).

4.2 Ora, l’allegazione della reclamante secondo cui l’accordo sul trasferimento della locazione non si estendeva alla sala videogiochi è nuova, e pertanto inammissibile (sopra consid. 1.2), giacché essa si era limitata in prima sede a sostenere che l’importo per gli affitti arretrati è vago e non corretto, in quanto non corrisponderebbe al reso conto allestito dal proprietario fino al 31 gennaio 2016, per un importo di gran lunga inferiore a quanto indicato dal suo amministratore nella domanda d’esecuzione (osservazioni 16 giugno 2016). La reclamante non ha invece contestato che il trasferimento della locazione si estendesse ai due contratti di locazione acclusi all’istanza (doc. A e B). La volontà concordante di tutte le parti su questo punto deve dunque ritenersi appurata (art. 150 cpv. 1 CPC a contrario). Non si scorgono del resto motivi per cui le parti avrebbero dovuto volere scorporare la sala videogiochi dal trasferimento di locazione e neppure la reclamante ne invoca alcuno. La decisione del Pretore aggiunto resiste di conseguenza alla critica.

5. La tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2 RTar (RL 3.1.1.7.1) per il rinvio dell’art.

96 CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 5'600.–

(fr. 23'800.– ./. fr. 18'200.–), non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese processuali di complessivi fr. 420.– relative al presente giudizio, già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico. La RE 1 rifonderà a CO

1 fr. 450.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

–; –.

Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).