Condominium Co-Owner Liability for Common Property Debt
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe case involved appeals against the confirmation of property seizures levied on co-ownership shares to secure a debt incurred for gardening work on common property, based on the assertion of joint and several liability among the co-owners. The court determined that, unlike simple co-ownership, condominium co-ownership grants the community a legal autonomy to incur obligations in its own name, making the community, not the individual co-owners, primarily liable for debts related to the common property under relevant civil code provisions. Citing established jurisprudence and dominant doctrine, the court held that individual co-owners are not directly or proportionally liable alongside the community, meaning the seizures against the individual shareholdings were unfounded, leading to the admission of the appeals and the revocation of the initial seizure orders.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 320 CPC, Art. 25 LALEF, Art. 544 cpv. 3 CO, art. 712§l CC, art. 271 ss. LEF, art. 61 OTLEF; Condominium Co-Owner Liability for Common Property Debt: The court determined that, unlike simple co-ownership, condominium co-ownership grants the community a legal autonomy to incur obligations in its own name, making the community, not the individual co-owners, primarily liable for debts related to the common property under relevant civil code provisions. Citing established jurisprudence and dominant doctrine, the court held that individual co-owners are not directly or proportionally liable alongside the community, meaning the seizures against the individual shareholdings were unfounded, leading to the admission of the appeals and the revocation of the initial seizure orders.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IAGiurisprudenza citata
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited in the preamble to the orders, this article regarding the legal regime of condominium ownership is the basis for annulling the seizure.
Cited in the preamble to the orders, these articles concern the execution procedure that was the subject of the appeal.
Cited in the preamble to the orders, this article governs the allocation of court fees.
Cited in the preamble to the orders, this article governs the allocation of court fees.
These articles concerning costs are cited in the preamble to the orders (and lead to the specific cost allocations in the dispositive).
Testo completo
Incarto n. 14.2004.12 14.2004.13 14.2004.14 · Lugano 8 luglio 2004/CJ/fp/fc · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello
composta dei giudici: · Pellegrini, vicepresidente Chiesa e Walser
segretario: · Jaques
statuendo sulle cause a procedura sommaria appellabili (inc. OS.2003.9/10/11) promosse con istanze 8 settembre 2003 da
AO1 rappr. dall'__________, RA2 contro
1. AP1 (Bulgaria) (inc. 14.04.12/OS.2003.10) 2. AP2 (Bulgaria) (inc. 14.04.13/OS.2003.11) 3. AP3 (Germania) (inc. 14.04.14/OS 2003.9) tutti rappr. dall'__________, RA1 __________
tendenti al sequestro ex art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF dei fogli PPP n. __________, risp. n. __________ e n. __________, tutte quote di comproprietà di 250/1000 gravanti il fondo base n. __________ RFD di __________, per l'importo di fr. 185'243,80 oltre interessi al 7% dal 20 febbraio 2002, vantato in solido contro i debitori (nonché contro tale __________) a titolo di "mercede dovuta per opere da giardiniere - fatture 17.01.2002 per fr. 85'372,80 e 22.02.2002, per fr. 99'871.--";
visti i tre decreti di sequestro 13 agosto 2003 della Segretaria assessore della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 5, nonché le opposizioni 8 settembre 2003 interposte da ogni debitore;
viste le tre sentenze 28 gennaio 2004 della medesima giudice, che respinge le suddette opposizioni e conferma pertanto i sequestri n. __________, __________ e __________;
preso atto degli appelli 9 febbraio 2004 degli opponenti nonché delle osservazioni 22 marzo 2004 della controparte;
ritenuto in fatto e considerando in diritto:
che gli appelli, quand’anche riferiti a tre sentenze e sequestri diversi, riguardano decisioni di analogo tenore fattuale e giuridico e contengono le stesse conclusioni e motivazioni;
che le cause inc.14.2004.12, 14.2004.13 e 14.2004.14 vanno quindi considerate come connesse ai sensi dell'art. 320 CPC (per rinvio dell’art. 25 LALEF) e possono essere congiunte ed evase con una sola sentenza, pur mantenendo la loro autonomia nel senso che i dispositivi restano separati e possono essere impugnati anche singolarmente;
che gli appellanti chiedono la conferma integrale della loro opposizione al sequestro, sostenendo che non esiste tra di loro alcun rapporto di solidarietà passiva circa il credito vantato dalla sequestrante;
che, con riferimento a Paul-Henri Steinauer (Les droits réels, vol. III, 3. ed., Berna 2003, n. 1295), essi fanno valere che la comproprietà non fa nascere di per sé una solidarietà tra i comproprietari nelle loro relazioni contrattuali con terzi;
che ciò vale però soltanto per la comproprietà semplice e non per la comproprietà per piani, il cui regime giuridico è caratterizzato dal fatto che la comunione dei comproprietari per piani gode di una certa autonomia giuridica, in quanto può, in nome proprio, essere titolare di diritti e obbligazioni, esercitare detti diritti ed eseguire dette obbligazioni nonché stare in giudizio come attrice o convenuta, escutere o essere escussa (cfr. art. 712*l* CC; Steinauer, op. cit., n. 1303, con rif.; Heinz Rey, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 2. ed., Zurigo 2001, n. 260 ss.);
che nel caso di specie non è contestato che il credito vantato dalla sequestrante si fonda sull'esecuzione di lavori sulle parti comuni dell'immobile gravato dalle quote di comproprietà per piani degli appellanti (cfr. appello, p. 3 ad 1; osservazioni, p. 3; doc. F e I);
che per l'art. 712*l* CC il sequestro andava pertanto diretto contro la comunione dei comproprietari sui beni risultanti dalla sua amministrazione, in particolare i contributi dei comproprietari ex art. 712*h* CC e le disponibilità che ne risultano così come il fondo di rinnovazione previsto all'art. 712*m* cpv. 1 n. 5 CC (per un elenco degli ulteriori diritti patrimoniali della comunione, cfr. René Bösch, Basler Kommentar zum ZGB, vol. II, 2. ed., Basilea/Ginevra/Monaco 2003, n. 6 ad art. 712*l*; Amedeo Wermelinger, La propriété par étage (Commentaire), Friborgo 2002, n. 69 ss.);
che secondo il Tribunale federale (DTF 119 II 409 ss., cons. 6) e la dottrina dominante (cfr. Bösch, op. cit., n. 2 ad art. 712*l*; Rey, op. cit., n. 272 s.; Wermelinger, op. cit., n. 156; Arthur Meier-Hayoz/Heinz Rey, Berner Kommentar IV.1.5.1, Berna 1987, n. 63 ss. ad art. 712*l*; Christoph Müller, Zur Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, tesi Zurigo 1973, p. 49 s.; Hansjörg Frei, Zum Aussenverhältnis der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, tesi Zurigo 1970, p. 71 s.), non esiste alcuna responsabilità diretta dei singoli comproprietari accanto alla responsabilità della comunione prevista all'art. 712*l* cpv. 2 CC;
che le quote di comproprietà non possono pertanto essere sequestrate a garanzia di debiti della comunione dei comproprietari;
che una parte della dottrina (cfr. Paul-Henri Steinauer, nota alla DTF 119 II 404 ss. in AJP 1994, 1607 s. ad 2; Hans-Peter Friedrich, Das Stockwerkeigentum, 2. ed., Berna 1972, p. 172; Moritz Ottiker, Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum, tesi Zurigo 1972, p. 250; Kurt Amonn, Das Stockwerkeigentum in der Zwangsvollstreckung, BlSchK 1968, 4 s.) sostiene però che un'esecuzione è possibile contro ogni singolo comproprietario in proporzione della sua quota parte;
che tale tesi non è del tutto sprovvista di fondamento, siccome il fatto che il legislatore abbia esplicitamente escluso sia una responsabilità solidale dei comproprietari per piani, in quanto eccessivamente gravosa per questi ultimi, sia una responsabilità in proporzione delle singole quote parte, siccome fonte di complicazioni eccessive per i creditori, non significa ancora che si sia esclusa l'esistenza di una responsabilità dei comproprietari proporzionale alle singole quote accanto a quella della comunione prevista all'art. 712*l* cpv. 2 CC;
che infatti l'esclusione di una responsabilità per quote era intesa a tutela degli interessi dei creditori, sicché non sembrano esservi ostacoli perché essi scelgano comunque di procedere contro i singoli comproprietari;
che sia come sia la tesi della coesistenza di una responsabilità (per quote) dei comproprietari appare nettamente meno affidabile – e quindi verosimile – rispetto a quella del Tribunale federale e della maggioranza della dottrina;
che le opposizioni vanno pertanto accolte, ancorché per un altro motivo di quello invocato dagli appellanti, ritenuto comunque che il diritto va applicato d'ufficio ("iura novit curia", cfr. Angelo Olgiati, Le norme generali per il procedimenti civile nel Canton Ticino, tesi Zurigo 2000, p. 238 ad § 15/I; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 34 ss. ad art. 78 e nota 830);
che la tesi pretorile della solidarietà tra comproprietari fondata sull'esistenza di una società semplice tra di loro (cfr. art. 544 cpv. 3 CO) non può essere seguita, siccome l'esistenza di siffatta società è immanente ai rapporti della comunione dei comproprietari per piani con terzi, sicché si dovrebbe sempre ammettere l'esistenza di un vincolo di solidarietà che invece il legislatore non ha voluto;
che le spese e le indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 271 ss. LEF; 712*l* CC; 61, 62 OTLEF;
pronuncia:
1. Le procedure dipendenti dagli appelli 9 febbraio 2004 di __________ AP1, __________a (__________) (inc. OS.2003.10/14.2004.12), __________ AP2, __________a (__________) (inc. OS.2003.11/14.2004.13), e __________ AP3, __________e (__________) (inc. OS.2003.9/14.2004.14) sono congiunte.
1. L’appello
9 febbraio 2004 di __________ AP1 è accolto.
1.1. Di conseguenza, i dispositivi n. 1 e 2 della sentenza 28 gennaio 2004 della Segretaria assessore della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 5 (OS.2003.10), sono riformati come segue:
"1. L'opposizione 8/9 settembre 2003 è ammessa e di conseguenza il sequestro no. __________decretato il 13 agosto 2003 è revocato.
2. La tassa di giustizia di fr. 250.-- è posta a carico di AO1, __________, la quale rifonderà fr. 900.-- a __________ AP1 a titolo di indennità."
1.2. La tassa di giustizia di fr. 375.--, già anticipata dall’appellante, è posta a carico di AO1, la quale rifonderà a __________ AP1 fr. 800.-- a titolo di indennità.
2. L’appello
9 febbraio 2004 di __________ AP2 è accolto.
2.1. Di conseguenza, i dispositivi n. 1 e 2 della sentenza 28 gennaio 2004 della Segretaria assessore della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 5 (OS.2003.11), sono riformati come segue:
"1. L'opposizione 8/9 settembre 2003 è ammessa e di conseguenza il sequestro no. __________ decretato il 13 agosto 2003 è revocato.
2. La tassa di giustizia di fr. 250.-- è posta a carico di AO1, __________, la quale rifonderà fr. 900.-- a __________ AP2 a titolo di indennità."
2.2. La tassa di giustizia di fr. 375.--, già anticipata dall’appellante, è posta a carico di AO1, la quale rifonderà a __________n AP2 fr. 800.-- a titolo di indennità.
3. L’appello
9 febbraio 2004 di __________ AP3 è accolto.
3.1. Di conseguenza, i dispositivi n. 1 e 2 della sentenza 28 gennaio 2004 della Segretaria assessore della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 5 (OS.2003.9), sono riformati come segue:
"1. L'opposizione 8/9 settembre 2003 è ammessa e di conseguenza il sequestro no. __________ decretato il 13 agosto 2003 è revocato.
2. La tassa di giustizia di fr. 250.-- è posta a carico di AO1, __________, la quale rifonderà fr. 900.-- a AP3 a titolo di indennità."
3.2. La tassa di giustizia di fr. 375.--, già anticipata dall’appellante, è posta a carico di AO1, la quale rifonderà a __________ AP3 fr. 800.-- a titolo di indennità.
4. Intimazione a:
– __________ RA1, __________;
– __________ RA2, __________;
Comunicazione alla Pretura di Lugano, Sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il vicepresidente Il segretario